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酒店投资测算报告11.项目投资评估1.1项目投资评估说明项目投资评估，是站在投资者的角度，研究酒店的整个开发过程，对项目的总投资成本、营业收益情况进行估算，并依此计算项目的投资利润，编制各期的净现金流量，对酒店项目的财务盈利能力、资金平衡情况进行分析。对酒店开发过程的模拟为：第1年、第2年为酒店建设期，第3年开始进入酒店经营期，第13年将酒店整体出售。本报告仅从项目投资与经营的角度分析项目的可行性，由于预测时间较长（13年），造成经济测算结果存在偏差，故仅供决策参考，而不作为最终的测算结果。酒店的总投资额，经营期间的营业收入和经营成本，均基于预测数据。假定项目投资基准收益率为8%。本报告投资评估中，对项目进行13年的财务模拟预测，期间所发生的项目的土地增值部分，不在本次测算考虑之中。假设项目总投资中的自有资金占25%。假设本项目在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，运用收益还原法测算本项目的未来售价，估算价格可能相对比较保守。酒店投资测算报告21.2基本经济指标秦岭太白山神怡度假酒店项目主要经济技术指标如下：序号指标数量单位1占地面积100734平方米2层数地上2层局部3层3总建筑面积39945平方米4客房数380间1.3投资成本估算1.3.1测算依据总成本测算以发展商提供的投资成本估算数据为基础。根据发展商提供的数据，酒店建安成本的各构成项单价为：序号内容单价（元/m2）1.土建费用1.1土建主体工程11001.2土方回填及地基处理工程2001.3地下泳池及地基处理工程802.设备安装费用2.1门窗工程3302.2外墙饰面工程4002.3天然气工程402.4电缆工程1002.5智能化工程752.6水电消防工程2252.7中央空调4002.8热水工程及锅炉房1252.9厨房设备1132.10电梯752.11电视电话工程652.12路灯工程222.13自来水工程503.内装修3.1内装修工程（含家具、饰品）2800除建安成本外，酒店投资成本还包括土地费用、前期费用、基础设施费、管理酒店投资测算报告3费用等，各项成本如下：序号项目总价（万元）1土地费用60012前期费用19573基础设施费14784公共配套费12225管理费用3838酒店投资测算报告41.3.2总投资成本估算酒店的总投资成本估算为39040万元。其中，建安成本占67%的比重序号项目数量（万元）备注1土地费用6001整个酒店项目的土地成本2建筑安装费243673前期费用19574基础设施费14785公共配套费12226管理费用32836不可预见费731按建安工程费的3%计7合计：39040详见附表“项目总投资估算表”。15%63%5%4%3%8%2%图1:酒店总投资成本构成图土地费用建筑安装费前期费用基础设施费公共配套费管理费用不可预见费酒店投资测算报告51.4经营测算1.4.1测算依据酒店经营情况测算，是站在酒店经营者的角度，对酒店进入经营期后的营业收入、成本费用支出及经营利润进行预测。经营测算以酒店管理公司提供的经营预测数据为基础。酒店拥有客房数约380间，预测第一年出租率为65%，每年以2%幅度递增；餐饮第一年上座率为65%，每年以2%幅度递增；会议第一年租金为30元/平方米，每年租金以3%幅度递增。酒店经营期第一年的各项经营状况预测如下：项目指标数量单位客房客房数380间出租率65%平均房价600元/间餐饮餐位1000上座率65%人均消费100元/人次会议面积3200平米租金30元/每平米租赁天数180天根据酒店管理公司提供的数据，酒店的各项经营成本与费用支出如下表：项目指标比率备注客房、会议营业费用19%占客房收入比例餐饮营业成本41%占餐饮收入比例营业费用38%管理费用8%管理费用行政管理费用3%占营业收入比例市场营销费用3%工程维修费用3%能源费用10%管理费2.5%其他费用1.5%酒店投资测算报告61.4.2经营收入预测酒店经营期的第一年经营收入为9853万元。其中，客房收入5860万元，占59.4%；餐饮收入2373万元，占24.1%；会议收入1620万元，占16.4%。以后，预计酒店营业收入以每年2%的幅度递增。1.4.3经营成本与费用客房、餐饮、会议的直接营业成本与费用年增幅2%的变动测算。经营期第一年，酒店经营成本和费用支出为556万元。55.7%23.2%21.1%图2：酒店经营期第一年营业收入构成图客房餐饮会议客房59.4%餐饮24.1%会议16.4%图2：酒店经营期第一年营业收入构成图17%42%41%图3：酒店经营期第一年经营成本与费用构成营业成本营业费用管理费用酒店投资测算报告71.4.4第十年租转售价格预测利用收益法对本酒店13年后的市值进行预估。根据酒店整个经营期间的净现金流量贴现，预计届时的销售均价为30000元/平方米。（具体评估方法见“项目市值评估”章节）。1.5项目财务评价1.5.1静态盈利能力项目总投资额为39040万元。项目利润总额89377万元，税后利润67033万元。项目内部收益率为26.92%。项目投资利润率达到172%。全部投资回收期为：13年（含建设期两年）。即单纯通过酒店经营的收益，经营13年可回收总投资成本。各项静态财务指标计算结果如下表所示：序号指标名称单位数量1项目总投资万元390402营业收入万元1320073营业税金及附加万元35904利润总额万元893775所得税万元223446税后利润万元670337内部收益率%26.92%8投资利润率%172%酒店投资测算报告81.5.2动态盈利能力根据项目开发过程中各期现金流入、流出情况，绘制成全部投资累计净现金流量表，并依此计算本项目各项动态经济指标。全部投资财务净现值为119920万元大于0，项目可行。全部投资内部收益率为26.92%，大于内部收益率8%。全投资净现金流累计净现金流第1、2期-4066-4066第3期1708-2357第4期1957-400第5期718318第6期596913第7期9031817第8期7402556第9期10533609第10期5174125第11期9585083第12期9276010第13期113910119920合计119920-20000020000400006000080000100000120000全投资净现金流全投资净现金流酒店投资测算报告92.项目价值预估2.1项目价值预估酒店在假设第1、2期建成第3期即投入营业后，每年都能带来稳定的收益，且13年后实现租转售，故分别把经营期间内各年所发生的收益金流量都折现到投资方案开始实施时的现值之和，进行现值评估。单位：万元Rate第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期第10期第11期第12期Value1Value2Value3Value4Value5Value6Value7Value8Value9Value108%3741399042504523480951085421574960926451注：第1、2年为建设期，收益净现金=0，第3年开始进入经营期，每年收益净现金流详见“全部投资财务现金流量表”，第13年项目出售。公式：V经过估算，本项目在目前时间点的市值V=32，381.16万元。酒店投资测算报告103.附件3.1酒店13年经营情况测算表指标第1、2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年客房出租率建设期65%66%68%69%70%72%73%75%76%78%79%平均房价（元/天/间）650663676690704718732747762777792餐饮上座率65%66%68%69%70%72%73%75%76%78%79%人均消费100102104106108110113115117120122会议经营面积30003000300030003000300030003000300030003000会议租金3031323334353637383940一、年经营收入（万元）985310234106301104111469119131237512855133541387214410客房营业收入58606097634365996866714374327732804583708708餐饮营业收入23732468256826722780289230093130325733893525会议收入16201669171917701823187819341992205221142177二、年经营成本（万元）55625673578659026020614062636389651666476780营业成本973992101210321053107410951117114011621186营业费用23232369241724652514256526162668272127762831管理费用22662311235824052453250225522603265527082762三、经营税费（万元）239255270287304322341361382403426四、经营利润（万元）40524306457348535145545157716106645668227205经营利润率41%42%43%44%45%46%47%47%48%49%50%酒店投资测算报告113.2项目总投资估算表占地面积：120000.00容积率：0.33项目总建面：39945.2内容标准合计（万元）计量（m2）单价（元/m2）1.土地费用6001120000.002796土地及相关税费6001120000.005002.建筑安装费2436739945.26100土建主体工程399539945.21000土方回填及地基处理工程79939945.2200地下泳池及地基处理工程32039945.280门窗工程131839945.2330外墙饰面工程159839945.2400天然气工程16039945.240电缆工程39939945.2100智能化工程30039945.275水电消防工程89939945.2225中央空调159839945.2400热水工程及锅炉房49939945.2125厨房设备45139945.2113电梯30039945.275电视电话工程26039945.265路灯工程8839945.222自来水工程20039945.250内装修工程1118539945.228003.前期费用195739945.2490前期规费32039945.280市政雨污水工程63939945.2160设计/勘探等费用99939945.22504.基础设施费147839945.2370道路下水道16039945.240绿化工程71939945.2180水景及室外景观59939945.21505.公共配套费122239945.2306变电所122239945.23066.管理费用328339945.2823工程管理费用24039945.260开业前物资采购202939945.2508酒店投资测算报告12开办费81139945.2203开业周转流动资金20439945.25112.不可预见费73139945.2183合计：39040酒店投资测算报告133.3经济评价指标汇总表序号指标名称单位数量1项目总投资万元390402资金筹措290402.1资本金万元100003营业收入万元1320074营业税金及附加万元73666利润总额万元856017所得税万元214008税后利润万元642019全投资内部收益率%26.92%10投资利润率%164%酒店投资测算报告143.4全部投资财务现金流量表序号项目合计第1.2期第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期第10期第11期第12期第13期1现金流入2908813904098531023410630110411146911913123751285513354138721342451.1销售收入1198351198351.2借款金额29040290401.3经营收入132007985310