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——开物机构/2014.11.谨呈：地铁小镇发展模式（探讨）11２０１4引言小林一三模式小林一三“地铁小镇”的雏形：日本TOD“站城一体开发”在轨道交通沿线拓展住宅地、学校、主题公园，同时，在城区主要转换点的车站，一体建设和经营百货店等设施，推进沿线各重要站点的复合型开发，获得社区营造与轨道交通营运的综合叠加效应，形成以车站为中心的紧凑城市集合体，小林一三模式正是日本特色“站城一体开发”的古典模式。乘客创造列车——阪急电铁创业者小林一三引言小林一三模式背景“蚯蚓列车”——通向郊外的箕面有马电气轨道箕面公园樱井石桥池田有马温泉宝冢梅田(大阪)西宫箕面有马电气轨道1910年开业时的线路图（出自1909年的开业预告广告）城市郊外大阪神户、横滨、新桥等城市箕面、有马、宝冢等郊外1910至1920年间，日本各类轨道交通公司主要连接不同城市，仅箕面有马轨道通向毫无人气的郊外地区，被嘲笑为“蚯蚓列车”。小林一三却反其道而行，瞄准日本正在兴起的中产阶层，认为郊外生活、轨道交通通勤等前所未有的全新生活方式，这将带来轨道交通使用人数持续增加。这是日本轨道交通建设和沿线开发相结合的第一个案例，小林一三模式如今成为日本特色TOD“站城一体化”的始祖。引言小林一三模式住宅开发模式“模范的郊外生活”——面向中产阶级的郊外型生活方式营造首付2%（50日元）剩2450日元10年内还清全新街区开发方式引人气最先开发的池田室町住宅项目位于池田站前，规模约89100㎡，规划了200户独立商品住宅。每户住宅用地约330㎡，为2层木制带庭院建筑，有5~6个房间，建筑面积66~99㎡。池田室町住宅日本首次贷款购房模式促销售小林一三以服装的分期付款方式为样本，导入了日本首次贷款购房模式。住宅售价为2500日元，是当时银行职员年薪的5倍。首付50日元（2%），余款10年之内还清。商业宣传活动提升住宅价值发行宣传册，以“模范的郊外生活”为口号，宣传郊外生活方式，并在车站周边设售楼处及日常商业服务设施，确立轨道交通沿线形象，明确沿线价值。箕面有马轨道郊外生活方式宣传册引言小林一三模式商业模式“只要1日元就能玩一天”——枢纽站及沿线大众娱乐设施导入箕面公园樱井石桥池田有马温泉宝冢梅田(大阪)西宫城市郊外宝冢唱歌队西宫球场梅田阪急大厦（百货店）以轨道车站为基点的商业开发——增加客流量a/在枢纽站梅田站（今大阪）建设世界首家轨道交通枢纽站百货公司，以销售生活杂货和食品为中心。b/在非枢纽站宝冢、西宫等周边，集聚剧院、电影院等文化、娱乐和商业设施，形成全新消费，成功吸引沿线通勤同学乘客、女性及儿童乘客，高度利用车站周边土地。现在梅田站周边与阪急相关的大厦群梅田站周边大厦扩建历程（1931-1977）引言小林一三模式热烈的市场反响在小林一三模式影响下，新建住宅出售时，几乎被抢购一空。阪急电铁与其他公司合理开发的西宫七园，也获得“关西高级府邸街”的美誉，至今仍林立着许多商业界和文化界的名人府邸。小林一三开发了能够满足全家活动需求的大众型休闲娱乐设施，除了固定的通勤通学乘客之外，儿童及女性群体也开始使用轨道交通，成功吸引了沿线几乎所有人群，大大增加了轨道交通客流量。阪急电铁高度利用车站周边的土地，建设了大量商业设施，成功引导并汇聚了人流，至今仍被认为是非常成功的城市更新活动。住宅被抢购一空车站周边形成商业繁荣局面轨道交通成功吸引所有人群引言小林一三模式对武汉地铁小镇建设的启示前提条件：城市基础+市场可行性小林一三模式的成功之处在于——郊外田园生活方式营造，以及车站+轨道沿线大众娱乐设施导入对客户产生的持续吸引力。但是，这一模式是建立在两个基础之上：被称为“东洋曼彻斯特”的大阪市区人口密集，诱发居住环境恶化等一系列问题；日本中产阶级人数逐渐增长，居住条件亟需改善总结小林一三模式，我们发现——建设地铁小镇必须具备两大前提条件：坚实的城市发展基础与市场可行性引言地铁小镇发展模式研究工作推进步骤城市发展基础研究地铁小镇发展可行性研究市场条件研究地铁小镇基本发展模式探究地铁小镇开发整体模式研究地铁小镇开发试点研究及策划美国/日本/香港/内地案例分析地铁小镇发展模式分析某一类站点属性标准化产品线地铁小镇研究策划步骤：“三步走”Step1：Step2：Step3：目录2.地铁小镇发展模式探讨3.武汉地铁小镇开发模式简述1.地铁小镇城市基础及市场可行性02000040000600008000010000012000014000019981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014安居时代房地产泡沫控制温州炒房团2001年福布斯中国富豪榜开发商占28%调控时代叫停别墅供地，低密度住宅成”抢手货2005年国八条、新八条，房价依旧坚挺2006年市民发起“不买房运动”2007年地王频现，面粉比面包贵！调整时代2009年楼市火爆，楼市“火”剧---蜗居2010-11年国十一条、国十条、新国八条···2012-13年土地市场火热，价格上涨2014年初信贷紧缩，楼市低迷1998年2003年2008年2014年9月福利分房制度终止开启新一轮发展时期SARS到来短暂寒冬地王频现，全面恢复繁荣金融危机短期低迷40000亿救市，楼市开始回暖经济增速下滑限购全面取消刺激楼市城市基础及市场可行性全国房地产发展历程战略启示从开发模式2011年万科、恒大、中海、富力等中国房地产界标杆性企业的销售业绩主要来源于二三线城市，恒大更是在全中国布局达到了60多个城市，而一线城市的销售业绩仅占今年业绩的5.9%。一线市场饱和、限购背景下，部分房地产开发重心由一线逐渐转向二三线城市发挥强项，形成差异化竞争趋势1城市基础及市场可行性全国房地产发展趋势20010～2012年三年间，一线城市办公土地成交面积持续增加，年均增长率达210%。而二三线城市的办公土地成交面积在经历了2010年和2011年的增长后有所减缓。主要原因是2012年二三线城市土地市场更多倾向于商业土地的成交，未来二三线城市将出现大量的商业综合体。中国二三线城市商业地产五大趋势分析目前，在开发商、区域发展、业态配置、运营管理等各层面将呈现五大趋势，具体包括：趋势一：传统开发商试水商业地产趋势二：商业地产的分工迈向精细化趋势三：郊区型新零售业态崛起趋势四：商业地产跨界风将盛行趋势五：开发成本升高，租售双模式盛行不同类型物业开发投资增速（数据来源：国家统计局）从产品类型住宅市场持续受政策调控背景下，由以住宅为主的单一物业形态开发向商办等多物业形态产品组合的转变注重商办物业，探索新物业形态，产品多元化经营模式趋势2战略启示城市基础及市场可行性全国房地产发展趋势从市场需求一线城市房价高居不下，住房压力仍在持续攀升，刚需人群逃离北上广，重返二三线城市重视民生，关注青年群体置业趋势3城市基础及市场可行性全国房地产发展趋势战略启示近八成白领有逃离念头据调查显示，在北上广深四个城市工作的职场人中，76.2%的职场人偶尔会有离开一线城市的念头。而调查问题进一步的假设，如果确实有就业机会，80.8%的职场人表示会去二三线城市就业。调查数据八成白领想逃离●76.2%的白领偶尔有离开的念头●80.8%的白领如确实有机会，确实会回二三线城市就业房价、压力、污染是三大逃离原因●超六成白领认为房价太高，生活成本高●近五成白领认为工作压力太大，生活节奏过快●超三成白领认为一线城市生活环境恶劣、空气污染严重、交通拥挤（以上数据来源：智联招聘2010-2013年人才供需情况盘点报告）2014年两会提出要完善住房保障机制。今年全国新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。2010年开始，万科、保利、招商地产、远洋地产、中国建筑、北京城建等房企，率先开始了保障房领域的布局与开发。相比商品房建设，保障房建设利润低，但在建设、运营、销售以及融资上的成本较低。而且在2011年持续调控下，非但没有政策风险，反而在保障房规模扩大化下坐享收益。从盈利方式环境不断变化前提下，房企参与保障房建设已由被动接受转变为主动投入，并开始积极寻求保障房开发的盈利之道。适度参与保障房建设，加快资金周转，保证收益稳定趋势4“十二五”期间，武汉将完成保障性住房40万套前期选址后湖、古田、青山、常青、四新、白沙洲等居住区扩大目前部分保障房已在各新城区内选址布局城市基础及市场可行性全国房地产发展趋势战略启示趋势总结1998-2001安居时代本土企业发展迅猛以开发经济适用房为主常青花园、南湖花园、百步亭社区2002-2003郊区开发部分外地品牌开始进入武汉郊区试水大盘主义、TOWNHOUSE热潮万科四季花城、高尔夫城市花园、金地格林小城2004-2008郊区、市区并行外地品牌加速布局，全国TOP10房企聚集中小户型全面出击、单身公寓盛行融侨锦城、华润凤凰城2009-至今城中村改造和综合体品牌房企血拼，万达、绿地凸显，本地企业突围城市综合体遍地开花，商办比例提升万达中央文化区、绿地国际金融城1998年2003年2008年2014年福利分房制度终止开启新一轮发展时期武汉全面实施土地招拍挂制度2007年楼市速度年，地王频现，2008年金融危机，楼市小幅回落楼市平淡限购全面取消刺激楼市2001年旧城改造开始全面推进城市基础及市场可行性武汉房地产发展历程第一阶段（1998-2001年）安居时代，福利分房制度退出舞台，商品房项目开始出现国有房地产企业发展迅猛代表项目：常青花园、百步亭社区、丽岛花园代表房企：城开、统建、康居、百步亭、宝安特点：大型居住社区；满足安居，以“购买安心、质量放心、居住舒心”的特点为主常青花园百步亭花园南湖花园社区占地4平方公里，居住和生活着13万多人。规划将建成一个占地7平方公里，入住30万人的百步亭新城。武汉市最大的“安居工程”项目，全国文明的大型社区。规划用地为4500亩，建筑面积400万平方米，总投资70亿元人民币，建成后可容纳近20万居民。城市基础及市场可行性武汉房地产发展历程第二阶段（2002-2003年）城乡开发时代，点式开发逐渐形成片区开发，城乡结合区成为市场热点金地格林小城大华南湖公园世家名都花园南湖山庄后湖生态花园汀香水榭万科四季花城碧海花园万科高尔夫城市花园国有房地产企业和民营房地产企业同时发展代表区域：南湖、后湖、金银湖代表房企：万科、金地特点：强调绿色生态、水景住宅规模化、容积率低、高绿化的住宅群产品发展呈现多样性；户型：中大户型为主江南庭园城市基础及市场可行性武汉房地产发展历程第三阶段（2004-2008年）市区、郊区同时开发，大规模旧城改造开始，房地产开发热点逐渐向城区中心转移，居住“回归城市中心”江夏金银湖盘龙城外地开发商加速布局，全国性房企聚集代表区域：二环内，永清、积玉桥、新华西路等旧城，盘龙城、江夏等新郊区代表房企：融侨、华润置地、复地、瑞安等特点：郊区开发继续扩展和深化，市中心开发热度逐渐提升；户型：中小户型全面出击、单身公寓盛行主城区城市基础及市场可行性武汉房地产发展历程第四阶段（2009-2014年）城中村改造全面铺开，综合体开发盛行全国性房企角逐，万达、绿地全面布局代表区域：三环内，主城区代表房企：万达、绿地等特点：城市综合体遍地开花，商办比例提升菱角湖万达经开万达江汉路万达积玉桥万达万达中央文化区绿地国际金融城绿地中央广场绿地国博财富中心绿地四新地块城市基础及市场可行性武汉房地产发展历程人口规划角度：引导人口合理分布，降低主城区人口密度，保障武汉未来更长时期发展的空间需要《武汉国土资源和城市规划》武汉市城市总体规划（2010-2020年）城市规模严格控制人口自然增长，加强对人口机械增长的管理和引导。2010年，市域常住人口为994万人，其中城镇人口为745万人，城镇化率约75%，主城区常住人口为475万人