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ZhongTianRealEstateDevelopmentco.领秀·世纪城瑞腾领秀·世纪城战略运作建议中国·北京二零一零年五月北京汉桥地产顾问ZhongTianRealEstateDevelopmentco.瑞腾敢为天下先!站在保定市的肩膀上，以大北京的高度看－－领秀·世纪城ZhongTianRealEstateDevelopmentco.战略目标一：满足项目自我运转的资金需求领秀·世纪城战略目标二：均价超过4500元/㎡，努力达到4800元/㎡，冲击价值顶点，实现超值利润战略目标三：树立良好的项目品牌形象，实现瑞腾公司品牌化战略战略目标领秀·世纪城价值飞跃自我运转/超值利润/品牌战略北京汉桥∞地产顾问ZhongTianRealEstateDevelopmentco.领秀·世纪城战略运作建议纲要先人一步，需要大机遇先人一步，需要大智慧先人一步，需要大魄力先人一步，需要大勇气先人一步，需要大手笔（背景篇）（市场篇）（产品篇）（客户篇）（运作篇）腾龙·淮南风情生态园领秀·世纪城北京汉桥∞地产顾问ZhongTianRealEstateDevelopmentco.先人一步，需要大机遇（背景篇）先人一步，需要大智慧（市场篇）先人一步，需要大魄力（产品篇）先人一步，需要大勇气（客户篇）先人一步，需要大手笔（运作篇）瑞腾我们缺少运作经验，但我们有地产业经验丰富的精英加盟我们要以此项目树立良好品牌形象，积累成功的运作经验领秀·世纪城领秀·世纪城，运作2年多，刚刚开槽，节奏缓慢！交通便利，位置较好，地块规整，但项目对面的监狱将对客户产生一定的心理抗性！需要自我运转，资金压力大，运作空间有所减小！年初价格快速提升，“国家新政”对市场冲击较大，价格涨幅缓慢，成交量大幅下滑，客户观望气氛浓郁，开发企业延缓开发节奏！开发商首次开发，20万平米的体量，可售10多万平米，5个多亿的销售额，经验不足，运作压力大！我们的开发规模较大，我们敢想也敢做我们有实力建出很好的住宅，我们更要运作出精品化的品牌项目我们有信心让这里成为居住者的天堂北京汉桥∞地产顾问项目整体背景情况ZhongTianRealEstateDevelopmentco.先人一步，需要大机遇（背景篇）先人一步，需要大智慧（市场篇）先人一步，需要大魄力（产品篇）先人一步，需要大勇气（客户篇）先人一步，需要大手笔（运作篇）受“国家新政”影响较大，提高购房门槛，成交量下滑，价格快速上涨势头得到遏制，产品同质化严重，竞争激烈。北京汉桥∞地产顾问开发和营销水平大幅度提升，专业化大盘运作成为趋势；城市向北发展，高开区成为市场最热点，获得保定人的充分认可；产品同质化严重，缺乏特色，价位相近，竞争激烈；价格经历几轮快速上涨，北部主要楼盘价位集中在4000～4500元/㎡；近期受国家新政影响较大，成交量大幅度下滑，市场观望气氛浓郁；市场需求旺盛，刚性需求占有绝对比例，未来价格下降的可能不大，但价格上涨速率大大减缓，开发企业减缓开发节奏；购房门槛大幅度提升，大大降低二次置业和三次置业客户量；市场大势分析：减缓开发速度，练好内功，等待市场形势好转，短期内可以优惠价格投放部分房源，缓解资金压力！领秀·世纪城ZhongTianRealEstateDevelopmentco.先人一步，需要大机遇（背景篇）先人一步，需要大智慧（市场篇）先人一步，需要大魄力（产品篇）先人一步，需要大勇气（客户篇）先人一步，需要大手笔（运作篇）交通便捷、位置较好，目前市场形象差；具有较好的改造空间，5亿元销售额，任务量大；如能进行有效的专业化运作，可获取更可观的利润；北京汉桥∞地产顾问领秀·世纪城交通便捷，位置较好，地块规整，体量大，具备开发中高端大盘的素质；前期运作不佳，市场形象较差，必须重新包装，树立良好的市场品牌形象；工程刚刚开始，园林、配套、物业等，可以根据项目中高端的定位进行大幅改善；大的市场形势不佳，严重影响价值提升；20万平米的体量，5亿元的可销售额，任务量大；有效的专业化运作，大大提升产品价值，获得更可观的利润。本案的市场分析：ZhongTianRealEstateDevelopmentco.先人一步，需要大机遇（背景篇）先人一步，需要大智慧（市场篇）先人一步，需要大魄力（产品篇）先人一步，需要大勇气（客户篇）先人一步，需要大手笔（运作篇）项目规划普通，缺少亮点，整体的设计表现也缺乏艺术及质感；领秀·世纪城外立面不够新颖，效果图的设计表现力不够，没能体现出项目的档次和品位；规划缺乏亮点和文化底蕴，无法与中高端定位相匹配。北京汉桥∞地产顾问ZhongTianRealEstateDevelopmentco.先人一步，需要大机遇（背景篇）先人一步，需要大智慧（市场篇）先人一步，需要大魄力（产品篇）先人一步，需要大勇气（客户篇）先人一步，需要大手笔（运作篇）忽略100～120㎡面积区间的大两居和小三居户型，流失大量客户。领秀·世纪城进深大，公摊高，户均面积偏大，室内布局一般，同质化严重，缺少特色。130以上大面积户型偏高，而缺少150～160超大面积户型，无法满足高端客户需求。户型设计一般，缺少特色，产品客户群定位模糊。北京汉桥∞地产顾问ZhongTianRealEstateDevelopmentco.先人一步，需要大机遇（背景篇）先人一步，需要大智慧（市场篇）先人一步，需要大魄力（产品篇）先人一步，需要大勇气（客户篇）先人一步，需要大手笔（运作篇）项目园林景观及配套设计，安总给予介绍，采取江南园林的风格，初步方案设计基本完成，由于时间原因，未能看到。但由于造价较高，开发商有意向采取当地通常做法。领秀·世纪城园林景观及配套，是提升项目价值重要因子，前期必须做好设计理念和形象表现，以最大程度的提升项目价值。目前在项目所有宣传资料中，未能有效体现项目园林景观配套的优势，没有起到提升项目品牌价值的作用。北京汉桥∞地产顾问ZhongTianRealEstateDevelopmentco.项目态势整体分析项目具有很好的可塑性，如能有效改善和提升，未来可实现较高的价值：市场形势不佳和资金压力成为所要面对的核心问题！国家新政对市场影响较大，市场观望气氛浓郁，成交量大幅下滑；项目运作两年，产品包装、售楼处形象、中低端的价位信息等，整体的品牌形象不佳；项目规划、户型、园林、配套等不佳，设计表现平淡，对价值快速提升支撑力不够；交通便捷，位置较好，土地规整，可塑性强；价格涨幅停止，短时期无法实现大幅增长的态势，对本项目价值提升影响较大；产品同质化严重，价位接近，竞争激烈；体量大，销售额高，资金需求大，操作难度较高；领秀·世纪城北京汉桥∞地产顾问ZhongTianRealEstateDevelopmentco.对本案我们能够改变的……信心勇气魄力超值的利润和良好的品牌形象领秀·世纪城北京汉桥∞地产顾问ZhongTianRealEstateDevelopmentco.先人一步，需要大机遇（背景篇）先人一步，需要大智慧（市场篇）先人一步，需要大魄力（产品篇）先人一步，需要大勇气（客户篇）先人一步，需要大手笔（运作篇）『我们未来的消费客群』领秀·世纪城北京汉桥∞地产顾问ZhongTianRealEstateDevelopmentco.腾龙·淮南风情生态园先人一步，需要大机遇（背景篇）先人一步，需要大智慧（市场篇）先人一步，需要大魄力（产品篇）先人一步，需要大勇气（客户篇）先人一步，需要大声音（营销篇）这是一个经济活跃，物产富集，总人口过千万，城区人口过百万，历史悠久，旅游资源丰富，近几年经济发展迅速，地处京津石中间的大型中心城市。这里的消费水平在逐步提高，消费不理性，好面子，攀比风盛行；形成了“买高不买低”“你敢买我就敢买”“你投资我就投资”“与北京的往来更密切”“向往北京”的生活及消费习性；他们会是保定消费群体中的这样一部分人ZhongTianRealEstateDevelopmentco.他们被这个城市的资源和房价一路追赶；他们的自信来源于社会的认可与关注；他们容易被外来的思想和新颖的事务所吸引；他们的生存状态与内心他们精明有气魄，喜欢被人推崇；他们与北京的联系越来越密切，向往北京；他们具有固定收入以外的更多经济来源；他们是做着不错的生意，他们利用职权的灰色收入丰厚，他们是上班外又拉着业务，牵线搭桥找关系拿着红利，他们是这个城市中的中高级阶层，北京是他们心中的梦想。他们也是这个城市中最具生长力的财富动力阶层领秀·世纪城北京汉桥∞地产顾问ZhongTianRealEstateDevelopmentco.项目目标客户体系的建立核心客群客群特点分析本地纯投资类的客群，在保定或其他城市均有自己的私人产业，投资作为资产保值增值的手段，对高端类和市场品质领先类产品前景看好，具有独特的投资眼光，有多次置业的经历.购置产业类客群：政府灰色收入丰厚得到中高阶层，大型企事业单位的中高管阶层，背景深厚，隐性收入成为主要经济来源；各产业圈中的代表性热门人物，具有消费带动型.主力客群游离客群品质生活、需求类客群，已经购买了一套普通的住房，由于事业和家庭发展，在居住环境、居住品质和生活空间上需要有一定的改善的客户，收入丰厚的年轻人面临结婚，并能够得到家庭的支持。购置产业类客群：主要集中为小个体老板，有正式职业的中间阶层，收入丰厚并有一定家庭支持力的年轻人，生活有规律，具有一定的小资思想。外地投资类客群，北京房价居高，很多具有一定积蓄但无法在北京获得优质生活，又不愿意离北京太远，还能继续享受繁华的城市生活，当前购买具有很大升值空间。购置产业类客群：主要以北京的中老年和具有投资意识的中年客群，跟保定的联系密切，喜欢保定。≤50-55%≤30-35%≤10-15%领秀·世纪城北京汉桥∞地产顾问ZhongTianRealEstateDevelopmentco.明确目标与任务项目整体的销售周期：预计一年内销售率达到60%以上，2年实现90%以上，满足项目运转的资金需求；实现市场认可的更高销售价格，均价力争达到4800元/㎡，获得更高的利润；打造高优质项目，树立良好品牌形象，为公司发展打下坚实基础。领秀·世纪城北京汉桥∞地产顾问ZhongTianRealEstateDevelopmentco.我们的运作策略在哪里……先市场后策略占位突击提出ZhongTianRealEstateDevelopmentco.挑战者-----改变游戏规则-----强调新的评估标准-----强调产品特色和价值领导者追随者补缺者-----垄断价格-----产品有不可重复性-----过河拆桥-----搭便车借势-----价格战的制造者-----目标明确挖掘客户-----瞄准市场缝隙-----创新产品和需求点市场占位策略：做敏锐的机会主义者，发现和挖掘市场潜在需求，在形象和产品上做市场的挑战者。领秀·世纪城北京汉桥∞地产顾问ZhongTianRealEstateDevelopmentco.项目市场占位策略--------以挑战者的姿态进入市场从目前项目的属性及市场的规律上来看，要实现本项目的目标，我们需要突破目前区域市场在业态、客户群以及运作策略运用上的常态。挑战者-----改变游戏规则-----强调新的评估标准-----强调产品特色和价值------形象的制造者------产品的领导者------新客户的引领者------区域价格的制定者－领秀·世纪城北京汉桥∞地产顾问ZhongTianRealEstateDevelopmentco.运作策略解析前提项目交通便捷，去北京特别顺畅；位置较好，地块规整，具有很好的可塑性；运作两年，3680元/㎡价位，不佳的市场形象；市场大势不好，产品同质化严重，价位接近，市场竞争激烈产品无优势．．．根本问题产品素质不高，缺少支撑价值提升的潜力；期望实现更高的价格；资金需求压力；．．．我们的策略如何提升产品力有效提升项目价值与品牌内涵有效的产品包装，树立产品高端形象专业有效的销售执行，价格策略等．．．．．．领