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第3章资产评估的基本方法——收益法•一、基本原理•1、评估思路–是通过估测被评估资产的未来预期收益，并将其按一定的折现率或资本化率折成现值，来确定该项资产的评估值。–三个指标：预期收益–收益期限–折现率或资本化率•2、前提条件–资产的预期收益可以预测并可用货币计量–资产所有者所承担的风险可以预测并能用货币计量–资产的预期获利年限可以预测•3、理论基础–买方市场时期的价值观：效用价值论•二、收益法的计算公式•1、有限期–（1）每期收益不等–例：P34–（2）每期收益相等•2、无限期–（1）稳定化收益法–，当n→∞时，–A的估算方法：•通过预测资产未来若干年收益倒求A；•计算过去五年收益的加权平均数，越接近评估基准日的年份的收益被赋予越大的权数。•（a）通过预测资产未来若干年收益倒求A的思路–第一步，预测t年的不等额年收益Rt；–第二步，将不等额年收益Rt转化现在值Pt；–第三步，将现在值Pt转化成t年等额年金At–At=Pt（A/P，i，n）–第四步，按资产未来收益为等额年金求评估价值，–P评=At/I–例：P35•（b）计算过去五年收益的加权平均数，越接近评估基准日的年份的收益被赋予越大的权数。•例：P35•（2）分段法•（3）纯收益按等比级数变化•（4）纯收益按等差级数变化•三、收益法中各项指标的确定•1、预期收益额•2、折现率与资本化率•3、收益期限•1、预期收益额•预期收益额类型：–税后利润–净现金流量–利润总额•预期收益额的测算方法：–时间序列法–因素分析法•（1）时间序列法–建立以往收益的时间序列方程，然后假定该时间序列会持续•P39•（2）因素分析法•间接预测收益的方法。–首先确定影响一项资产的收入和支出的具体因素；–然后建立收益与这些因素的数量关系，同时对这些因素未来可能的变动进行预测；–最后估算出基于这些因素的未来收益水平。•2、折现率与资本化率–将未来的预期收益折算成现值的比率。•折现率与资本化率区别–适用场合不同:•折现率：将未来有限期的预期收益折算成现值的比率。（有限期）•资本化率：将未来永续性预期收益（年金）转换成现值（本金）的比率。（无限期）–内涵略有区别：•折现率=无风险报酬率+风险报酬率•资本化率=折现率-未来年收入的增长率•折现率的确定方法：–（1）加和法–（2）资本成本加权法–（3）市场比较法•（1）加和法–认为折现率包含无风险报酬率与风险报酬率两部分，每一部分可分别求取，然后相加得出折现率•折现率=无风险报酬率+风险报酬率•风险报酬率–与被评估资产相联系的风险：•产品或服务的类型、企业规模、财务状况、管理水平、收益数量及质量、市场排位、经营投资的流动性、区位–与市场相关的风险：•行业的总体状况、宏观经济情况、借款能力及成本、地区经济状况、企业客户的总体情况、法律或法规约束、国家产业政策•（a）风险累加法•（b）β系数法•（a）风险累加法–将企业在其生产经营中可能面临的经营风险、财务风险和行业风险对投资报酬率的要求加以量化并予以累加，即可得到风险报酬率。•（b）β系数法–β系数法用于估算企业所在行业的风险报酬率，也可估算企业自身的风险报酬率。–基本思路：行业或企业风险报酬率是社会市场平均风险报酬率与被评估企业所在行业平均风险或被估企业自身风险和市场平均风险的比率系数β的乘积。–基本公式：–其中，Rm为市场平均收益率；Rf为无风险报酬率；–β为证券i的风险报酬率与证券市场上平均风险报酬率的比值•（2）资本成本加权法•企业资产：长期负债和所有者权益–长期负债：利息率–所有者权益：投资收益率•基本公式：–式中，资本的构成占资本的比率税前成本税后成本第一顺序偿还债务30%11%第二顺序偿还债务20%13%所有者权益50%20%资本的加权平均成本案例：教材P41•（3）市场比较法–通过寻找与被评估资产相类似的资产的市场价格以及该资产的收益来倒求折现率。–基本公式：–样本资产是指与被评估资产在行业、销售类型、收益水平、风险程度和流动性等方面相类似的资产。样本资产样本资产收益A样本资产价格P样本资产折现率被估资产折现率A8000万元/年80000万元B6600万/年60000万元C7350万/年70000万元•3、收益期限–资产获得收益的持续时间，通常以年为单位。–由评估人员根据被评估资产的特征条件、市场条件、法律法规条件、历史收益情况和未来变化趋势等因素来估算。•四、对收益法的评价–适用于那些形成资产的成本费用与其获利能力不对称，以及成本费用无法或难以准确计算的资产。–局限性：•对没有收益或收益无法用货币计量以及风险报酬率无法计算的资产，该方法无法使用；•操作含有较大成分的主观性–其运用需要具备一定的市场条件，否则一些数据的选取将存在困难。在市场机制不健全的市场中，对收益的预测由于不确定性因素太多，也较困难。•作业：P49•第2、9、10、13、16、17和19题