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田园牧歌生态旅游度假村2009年经营发展战略及实施策略总目标：实施品牌战略用三年时间：即2009年—2011年将田园牧歌打造成为清远地区最具竞争力的“AAAA级旅游度假村”战略目标：组织实施阶段性战略目标：1、从现在起至08年底，作为度假村未来三年的经营发展战略，组织论证和编制实施方案的阶段性战略目标。2、用2009年一年时间，作为检验度假村未来三年经营发展战略目标实施的基础阶段。并结合市场的实际情况，进一步调整和完善今后两年的阶段性战略目标。3、最后两年作为品牌战略目标的冲刺阶段，将以整合资源、拓展市场、提升竞争力来确保目标的实现。经营目标：用四年时间，完成总投资：人民币2500万元的回收（其中：前期投入1500万元、后期投入1000万元）。1、第一年力争回收1280万元；2、第二年力争回收350万元；3、第三年力争回收400万元；4、第四年完成最后的470万元。为确保完成上述目标，将制订以下经营策略，通过资源整合和团队努力，最后实现上述目标。经营策略：一、根据度假村目前的资源配置，结合未来三年的发展战略，经营策略应作出如下的重大调整：1、根据品牌战略的实施目标，度假村的运营模式和业务流程，应当作出如下调整：1）建立双轨制运营模式，并根据运营的实际情况，重组业务流程。具体是：1、围绕会所式经营模式（物业管理）组建运营队；2、围绕市场运作模式，重新组建高素质的经营管理服务团队。2）组织架构：营运副总经理营销副总经理物业管理总监会计、统计、出纳物业保养维修清洁部康体游乐部漂浮养生部企业文化、卫生、安全监督总经理办公室采购仓管、购物商场人力资源管理部前台、客房管理部安全保卫部餐饮娱乐部公关部策划销售部财务总监营销总监行政副总经理市场营运总监总经理营销合作单位行政总监以上为田园牧歌生态旅游度假村2009年启动新的组织架构配置图会所制运营模式以下资源配置将纳入会所经营模式：1、别墅A区（7间）、B区（6间）、D区（20间）；柏景小筑（27间）双人房；独立别墅一栋2层三房一厅；作为会所今后23年期内的免费使用设施。配套游泳池、高尔夫练习场（规定免费服务时间），乒乓球、羽毛球及汤泉等免费项目，可在基区内从新增加设施，为会员提供服务。以上配套项目作为会所的免费项目（具体项目基本按原有项目划定），直至会所与度假村的经营同步到期。2、以“宝迪假期”的合作模式作为基础，通过合作双方的共同努力，力争用一年时间（最快在09年9月底），将“宝迪假期”转变为“宝迪牧歌基地”实行全封闭管理模式。3、到时由渡假村物业管理部负责经营管理。预计当年实现2000万元套现，其中500万作为合作单位宝迪会所得（含今后管理费），1000万归渡假村部份物业转制收入，500万元作为物业维修基金。具体标的及组织实施细则，由合作双方专题另议。会所制运营模式分析有利因素：1、会所制运营模式，对操作度假村的整体和主体运营影响不大，而且对度假村的主体项目的经营有促进和推动作用，理据有以下几方面：1）从2010年起，确保度假村每天至少有150个游客光临度假村，对度假村其他项目的推广和消费增加了客源基础，带旺了度假村的整体人气；2）根据度假村09年的经营定位和发展战略，结合第一年对目标市场培育所带来的压力，开发一天游客源市场是度假村明年营销是否成功的关键部分。如果不能保证一天游的客源，必然会影响度假村新增项目的经营与投资回报。而且新增项目的配套，很大一部份是针对一天游市场消费例如餐饮娱乐、商务活动、自然漂浮养生、高尔夫练习等项目，对清远本地市场及广州市场有很大的吸引作用。另外，一天游市场的关键是人气，如实施会所制运营模式，除带旺一天游人气外，还可以起到对广州及清远本地市场的宣传推广作用，正所谓一举两得。3）推行会所运营模式的关键核心是：是用最短时间（预计1年），力争收回对资源投入的成本。按度假村目前整体项目的投入1500万元计算，客房所占资源估值约700万（占当前投资比例的46.7%）。如能在1年内收回投资。除最大限度地减轻投资风险外，也解决新增项目投资资金的压力，还可以保证拥有稳定的客源，从而对推动广州市场的开发、影响和带动本地客源市场，有着非常难得的潜在价值。进而为度假村今后的形象宣传、整体经营和品牌建设产生极其深远的影响。不利因素：如果该项目在2009年的运作期间，度假村如不能相应增加客房，必然影响度假村2010年的经营目标和实施计划。所以，在操作该项目时，必须将新增客房计划纳入2009年增设项目投资计划内，但此举将增大2009年的投资预算，给投资者带来一定的压力。为消除上述压力，建议：一是与宝迪会的合作要加强，以合同形式保障资本回收；二是提前启动二期别墅项目的组织实施；三是在酒店别墅区规划用地内，先期建造一座三层约36间双人房。实现目标的基础1、原来与宝迪会签订协议的最终目的，就是希望实现会所制管理模式；2、合作双方从5月份启动该项牧到现在，已新增接近1万会员。加上原有会员，已有15000多会员；只要双方计续努力，估计到明年5月，应该达到实施会所制模式的基本条件。会所模式的操作1、由宝迪会在适当时机启动会所模式的资金筹集方案；2、具体收费标准由宝迪会根据会员的总人数和认受度设定标准，可设定基本会员标准和VIP会员标准，基本会员标准设定在1000元-1500元之间，VIP会员标准设定在5000元-10000元之间；3、服务内容：基本会员可轮流享受“宝迪牧歌基地”23年住房和原有项目的服务，VIP会员可享受23年内的定期服务，具体内容和操作另订；4、计划一次性筹集会员资金2000万元，其中1000万元由资源转让方收回，500万元由宝迪会收回（含今后项目管理费用），另外500万元，作为基地物业今后23年的维修基金和物业管理前期费用，由合作双方共同监管；5、今后基地物业将由“田园牧歌生态旅游度假村”继续代管，管理费用另议（含500万维修基金使用及物业管理等基本费用）；具体方案和操作另行商议。项目操作流程1、就有关“宝迪牧歌基地”合作问题，主动与广州宝迪会举行会谈，探讨项目的可行性与操作，并就项目标的和双方的利益分配、后期管理进行工作会谈；2、项目合作如可行，双方应继续讨论设定完成目标的实施时间表，并将工作重点放在如何加快目标实现的关键问题上；3、合作双方签署项目合作合同、工作备忘录以及建立常规联系沟通机制和项目管理小组，为今后双方在合作期间立有效的沟通渠道与良好的和做关系，也可以随时检讨工作，改进问题，确保项目目标的实现。物业管理部门2009年工作目标1、按渡假村总体目标，努力做好所辖资源的服务对象和目标客户的接待服务，并按准四星酒店标准和要求，全力做到最好。2、为所辖资源尽快进入会所式管理提供最有力的支持和保障。3、全力做好整个渡假村的物业管理、维修保养、安全保卫、清洁卫生和宝迪会员服务工作。要在年内实现会所式管理，作为09年经营服务工作的主要目标。经营方面力求做到收支平衡，稍有盈余。经营总收最低指标：240万元（月平均20万元）。物业管理组织架构物业管理物业保养维修清洁部前台、客房管理部安全保卫部前台接待客房管理环境维护保养环境清洁种养、员工饭堂设施维修、保养物业管理核定编制：52人工资总额：75200元/月（含20%浮动工资）消防专管物业管理运营收入资源配置：全年总房供应数24090间（双人房）其中：别墅双人房7300间/年；豪华双人房16790间/年；09年客房固定供应计划6000间（宝迪会员订房）月平均500间豪华双人房；市场供应总量18090间/年；月平均供房量1507间，每天供应量50间；平均开房率60%=30间/天×30天=900间房/月；900间房定价180元/间=162000元/月；全年162000元×12/月=1944000元/年；宝迪会收入36万/年+营业收入19.44万元=230.4万元；另加宝迪会其他收入约10万元，合计全年总收约240万元。物业管理运营支出运营收入（任务指标）：240万元/年（月平均20万元）运营开支（控制指标）：按员工编制：52人计算；1、工资成本占总收入的37.5%，等于90万元/年（月平均7.5万元）；其中工资总额的20%是浮动部分，全年18万元，月平均1.5万元。2、营运成本占总收入的20%，等于48.6万元/年（月平均4.05万元）。3、运营费用占总收入的32.5%，等于78万元/年（月平均6.5万元），含电费、工杂、维修等费用。4、税收5%=12万元/年。5、利润5%=12万元/年。如会所制模式不实施：前台、客房部将继续由市场营运管理；维修、清洁、环境维护以及保安等部门，将归入行政管理。市场运营模式1、以下资源配置将纳入市场运营模式：田园美食坊（约200个餐位）购物中心、仓库、员工活动点(原田园人家餐厅）牧歌会所（KTV包房）多功能会议室（80—100人）“漂浮水疗养生”项目（原D区汤泉房）游泳池、高尔夫练习场、康乐中心、陶乐坊新建250—300餐位的多功能餐厅（含酒店式大堂、电子商务区、游乐区、中、西餐厅、VIP包房、大型商务会议接待厅及其他商务、电子游乐配套项目），文化园区“雅苑”、梅花鹿驯养区等功能配套服务。2、以上述设施为基础，用四年时间，完成利润1500万元的任务指标。其中：2009年（基础年）完成250万元（月平均20.8万元），2010、2011、2012年分别完成350万元（月平均29.2万元）400万元（月平均33.3万元）与500万元（月平均41.6万元）。市场营运部门2009年经营目标1、经营总收入：1800万元（月平均150万元）。其中：餐饮娱乐部1200万元（月平均100万元）；康体游乐部180万元（月平均15万元）；漂浮水疗养生部420万元（月平均35万元）。2、利润指标：总体实现15%的利润目标约270万元。其中：餐饮娱乐实现平均10%的利润约120万元；康体游乐部实现约45万元利润；漂浮水疗养生部实现平均25%的利润目标约收105万元。以上合计营业总收1800万元，利润270万元（含5%折旧）。经营成本及费用预算1、人员定编：1）高层管理人员共6人。下设：总经理、营销副总经理、营运副总经理、行政副总经理、财务总监、餐饮总厨各1人（共计6人）。2）中层管理人员共17人。下设：营销总监(营销合作单位兼）、行政总监、总经办主任、市场营运总监、物业管理总监；餐饮娱乐部经理、漂浮养生部经理、康体游乐部经理、前台、客房管理部经理、策划销售部经理、公关部经理；物业维修、保养、清洁部主管、安全保卫部经理、人力资源管理部主管、企业文化、卫生、安全监督部主管、商场经理、主办会计等各1人。以上各部门总监、主任、经理、主管合计17人。3）基层管理人员共28人：其中：中餐部长6人、西餐领班2人、娱乐领班2人、康体游乐领班2人、漂浮水疗领班4人、前台、客房领班3人、物业维修、保养、环境、清洁领班2人、商场领班1人、安全保卫组长3人、营销助理3人，以上合计共28人。工资标准：1、高层管理人员：总经理（另定）；营销副总经理5500元/月（另加团队完成任务提成奖）；营运副总经理5500元/月（另加团队完成任务提成奖）行政副总经理5500元/月；财务总监5500元/月；总厨工资根据其水平另订（用月度指标考核，预计约万元/月）。以上工资每月合计约支出42000元。其中总工资额的20%作为每月的浮动部份，根据各人的职责、任务、指标完成情况按比例发放（约8400元/月）。2、中层管理人员工资标准：其中：总监、总经办主任共5人，每人3500元/月。其中20%为浮动工资。每月支出约17500元（浮动部份约3