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中原工学院经济管理学院本科毕业论文（设计）目录论文总页数：17页1引言.....................................................................................................................11.1研究背景.................................................................................................11.2国内外研究现状.....................................................................................11.3本课题研究的意义.................................................................................12我国房地产市场存在的问题............................................................................22.1市场需求量大.........................................................................................22.2房地产市场供给不足.............................................................................32.3房价呈上升趋势.....................................................................................42.4企业防范风险意识不足.........................................................................52.5融资渠道狭窄.........................................................................................62.6管理工作滞后,队伍素质低.................................................................63影响我国房地产市场的因素分析....................................................................63.1自然环境因素.........................................................................................63.2区域经济因素.........................................................................................73.3政府政策.................................................................................................73.4企业内部因素.........................................................................................83.5城市经济发展以及旧城改造.................................................................93.6城市土地供应.........................................................................................94房地产营销措施...............................................................................................104.1充足的前期策划及调研.......................................................................104.2真实需求下的精确定位.......................................................................114.3创造值得信赖的地产品牌...................................................................114.4更新房地产商品营销理念...................................................................124.5改善融资方式，实现多元化投资.......................................................124.6“以人文本”..........................................................................................134.7坚持精英路线.......................................................................................134.8优化客户管理制度...............................................................................14结论....................................................................................................................14参考文献..............................................................................................................15致谢....................................................................................................................17中原工学院经济管理学院本科毕业论文（设计）第1页共17页1引言1.1研究背景我国的房地产业市场化起步较晚，20世纪90年代初期才开始进行市场化，经历了20世纪90年代的稳定发展后，在2003年开始，房产市场开始蓬勃发展。房产企业之间的竞争也不断加强，购房者也在竞争中逐步成熟起来。房地产业也在国家的宏观调控中逐步走向了成熟。而我国营销业从的兴起与发展加速了房地产的循环，营销观念树立与营销策略的应用，加快了房地主的发展，同时由于现代市场营销理论在房地产销售中的应用，使房地产业的发展又上了一个新的台阶。房地产的营销不仅仅停留在原来的单纯销售房产的营销模式上，营销服务不断拓展，营销方法也不断革新。但是，目前我国房地产的营销中还是存在这一些问题，需要理性的认识营销的内涵，促进房地产业的健康发展。1.2国内外研究现状改革开放以来,我国的房地产市场已由萌芽状态逐步发育成长为一种重要的要素市场及消费品市场,并对土地、房屋等要素配置、资产置换和产权流转产生机制效能。然而,房地产市场的发育程度与房地产市场的调节份额和调节力度已对中国的市场化改革进程产生直接的钳制或推动作用。现在看来,中国市场经济体制的构造不能不以房地产产权市场化和房地产市场的发展作为基础条件。但是,长期以来由于产权关系不清和制度创新不足的制约,中国房地产市场的发育水平及规范化程度仍滞后于整个市场化改革的进程,现实要求尽快培育起符合市场经济发展要求的房地产市场及其制度体系。发达国家（地区）经验表明:一个结构完备、运行良好的房地产市场离不开一个能同市场经济相吻合,并将国家的宏观经济政策及其意图渗透于市场的完善、高效的房地产制度体系。1.3本课题研究的意义由于受国家继续执行从紧的宏观经济政策、房地产销售不畅及巨额的存量空置、流入资金减少等因素的影响，我国房地产形势变得异常的严峻，：在销售方面，房地产品销售乏力，房地产销售市场拓展缓慢。虽然全国各省市在加快房改、培育市场方面作了一些工作，房地产企业及开发商在增进销售，盘活存量等方面作出了一些对策，但收效并不十分明显，市场销售不畅和巨额物业空置已成为我国房地产市场健康发展、稳定运行的重大障碍性因素。因此，如何增进物业销售及加强营销队伍建设成为房地产业亟待解决的问题。中原工学院经济管理学院本科毕业论文（设计）第2页共17页2我国房地产市场存在的问题2.1市场需求量大2.1.1城市化发展需求房地产业与城市化具有互促共进关系，并形成一定的同步发展规律(杨波,2007)。同时,城市人口增长会扩大城市住宅的需求，从而直接带动房地产业迅速发展；城市人口增长会扩大城市住宅的需求，从而直接带动房地产业迅速发展。房地产业发展可以提高城市化质量,达到一种良性循环。在城市化的发展过程中，人们的生活方式和社会的经济活动都发生了巨大的变化。在此过程中的房地产开发中，土地的性质发生了变化：从集体所有制变成了国有制。而集体所有制的土地是由农民集体所有，随之而来的便是，很多农民失去了他们赖以生活的土地。在这个过程中，许多农民的工作方式其实已经发生了巨大的变化，很多人已经不在以农业耕作为其主业，转而进入工厂进行工作，比如乡镇企业。当然这种方式的城市化必然是伴随着相应的工业化，这也是和为什么要进行城市化不谋而合的。当然其经济结构也发生了变化：从以农业为主变成了以工商业为主。在这个过程中，不可避免的带来了人口的集聚。劳动密集型的企业吸引了大量的劳动力，至于它的原因是不言而喻的农村生产力的不提高使得农村人口的生活水平大大落后于城镇人口，这几年似乎具有越拉越大的趋势。大量人口的集聚，使得原来相对分散的人口结构发生了巨大的变化。同时随着资源、资本集聚，又再次加速人口的集聚。人口的大量集聚，使得对房地产市场的需求大大增加。2.1.2居民住宅需求农民不仅失去的是产生农作物的土地，还失去的是供以居住的宅基地。因此，政府必然要提供新的住宅供以居住，有的是通过拆迁房的方式，有的则提供一定的货币补偿让市场的无形之手来调配。这两种方式都得通过房地产开发得以完成，而后者更是直接摄取于商品房市场，也成为商品房的需求方。据统计局数据，2010年我国城市城区面积17.87万平方公里，比2000年增长103.5%；建成区面积4万平方公里，比2000年增长78.5%；城市建设用地面积3.98万平方公里，比2000年增长79.8%；城市人均建设用地130多平方米。据国土部信息中心研究报告，近8年来，中国住宅用地供应年均增长率为城镇人口增长率的3倍，住宅用地供应速度已远超城镇人口增速。从道理上讲，住宅用地供给已能充分满足城镇化发展需求。截至2012年底，中国未竣工房地中原工学院经济管理学院本科毕业论文（设计）第3页共17页产用地48.17万公顷，未开工房地产用地14.45万公顷。从数据上看，仍有大量已供土地处于闲置状态。从以上数据看来，我国的居民住宅使用的需求量也是非常大的，我国的房地产用于居民住宅使用的开发量也是相当充足。不过，人口的大量增长，增加了我国房地产的压力。2