嵊州市城乡规划管理技术规定(试行)

嵊州市人民政府办公室关于印发《嵊州市城乡规划管理技术规定（试行）》的通知[发布时间：2011年10月28日]嵊州市城乡规划管理技术规定（试行）目录第一章总则第二章用地管理第一节城市用地分类和适建范围第二节建设用地第三节地下空间第四节开发强度第五节绿地第三章建筑管理第一节建筑高度第二节建筑间距第三节建筑退让18第四节建筑设计控制18第四章市政工程与市政公用设施管理24第一节城市道路及交通设施24第二节市政公用设施设置第三节管线综合第四节竖向设计第五章村庄建设第一节一般规定第二节建设用地第三节其他规定42第六章城市景观与环境43第一节街景43第二节公共开放空间第三节建筑景观第七章综合防灾和公共安全第八章附则附录附录一相关名词解释附录二计算规则附表1城市用地分类和代号表（GBJ137-90）附表2主要建设用地适建范围表第一章总则1.1为加强本市城乡规划建设管理，保障规划实施，提升城乡环境品位，根据《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规规章和相关技术规范规定，结合本市实际，制定本规定。1.2本规定适用于嵊州市行政区域范围。1.3各类项目工程建设和管理应按本技术规定执行。1.4在建设和管理中，如有涉及消防、人防、环保等多种专业的，除执行本规定外，还应当服从其相关专业的规范和标准。与市政府其他规定不一致的，以本规定为准。文物保护单位、历史文化保护区和风景区等特殊区域范围内的建设和管理，应按批准的专项规划执行。第二章用地管理第一节城市用地分类和适建范围2.1.1城市用地分类和代号参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）（附表1）执行。根据本市用地使用实情，附表1未明确的，可参照表2-1的规定执行：表2-1城市用地分类和代号的补充表2.1.2各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，并应同时符合下列条件：（一）保证城市用地结构平衡；（二）满足城市公共基础设施配套要求；（三）不对城市环境产生负面效应；（四）不对城市交通产生较大影响；（五）不影响公共安全；（六）不影响周边建设用地的利用效率。各类建设工程的规划设计、建设和管理应根据《主要建设用地适建范围表》（附表2）的规定执行。《各类建设用地适建范围表》中未列入的建设项目，应由城市规划行政主管部门根据地块对周边环境的影响和外部基础设施条件，具体核定适建范围。土地使用原则上应根据市域总体规划和控制性详细规划确定其用途。确需改变土地使用性质的，在符合《主要建设用地适建范围表》（附表2）规定的前提下，应先调整规划，具体可参照以下原则执行：（一）对符合《主要建设用地适建范围表》（附表2）规定调整土地使用性质的土地，经规划行政主管部门批准后可调整用地使用性质。（二）对不符合《主要建设用地适建范围表》（附表2）规定调整土地使用性质的土地，应按规划调整程序报原审批机关同意。（三）对绿地和市政公用设施用地进行调整，应在符合规划设计和确保总量不变的前提下，经规划行政主管部门审核同意后，报原批准机关审批。第二节建设用地2.2.1建设用地界线及面积的确定应符合下列规定：（一）当用地红线与土地使用权证标注的界限一致时，建设用地的面积以土地使用权证载明的面积为准；当用地红线与土地使用权证标注的界限不一致时，建设用地的界线以建设用地规划许可证确定的用地红线为依据，以建设用地规划许可证载明的用地面积为准；当建设用地未办理土地使用权证时，建设用地界线以建设用地规划许可证确定的用地红线为依据，以建设用地规划许可证载明的用地面积为准，土地使用证应按用地红线和建设用地规划许可证载明的用地面积办理。（二）同宗建设用地内的容积率、建筑密度、绿地率等控制指标应依据第一款明确的面积计算。（三）带征用地面积不计入建设用地面积，不纳入建设用地控制指标核算范围。2.2.2零散用地不宜单独规划设计。单独开发的建设用地面积不宜低于表2-2规定的下限值。表2-2单独开发地块建设用地最小面积控制表（单位：平方米）面积小于1000平方米，且无法统一纳入物业管理的零散用地不宜单独作为住宅用地进行开发。面积小于300平方米的零散用地宜作为公共绿地、停车场、广场等公共开放空间，和社区配套用房、垃圾收集和中转、变配电房、泵站、公厕等涉及社会公益性用地。2.2.3建设项目需分期建设时，应编制整体项目的修建性详细规划设计方案和分期建设方案，并经城市规划行政主管部门批准后按方案实施。其中用于销售的住宅、商业和办公类建筑的建设项目，分期原则上不超过三期，每期建设用地面积不得小于20000平方米。2.2.4部分建设用地的主要配建标准应符合下列规定：（一）住宅小区内物业管理用房面积按《浙江省物业管理条例》执行；社区用房原则上按每个社区配置一至两处，建筑面积300-500平方米、位置相对均匀进行配置。社区用房建筑平面设计应有利于社区办公和活动用房安排，底层建筑面积不小于100平方米，并设置独立出入口连接至城市道路，经验收合格后房屋产权无偿提供给嵊州市建设局。（二）工业用地内禁止建设成套住宅、宾馆、专家楼、招待所和培训中心等非生产性配套设施。企业行政办公和生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%，建筑面积不得超过工业项目总建筑面积的10%。（三）中小学校、幼儿园、老年公寓、医疗卫生机构及其他重要社会公益性建设项目的配建标准，参照浙江省工程建设相关标准；无浙江省工程建设标准的，应符合国家标准要求。第三节地下空间2.3.1地下空间利用应符合下列规定：（一）地下空间利用应充分考虑周边建筑质量安全等要求。（二）鼓励合理开发利用地下空间。地下空间开发应优先满足对应的地面建筑相关配套功能的需求。（三）与地面建筑配套建设的地下空间，应随地面建筑一并经城乡规划行政主管部门批准。独立开发的地下停车场、商业、交通、仓储、管线、人防工程等设施以及相邻地下空间的贯通，应经城乡规划行政主管部门批准。（四）地下空间的建设应避让市政管线、交通等基础设施的规划建设空间，并不得影响现状城市地下管线的安全使用。2.3.2部分地下设施按如下规定控制：（一）地下停车场（库）。1.地下停车场（库）建设应考虑城市动态交通、静态交通的衔接协调，与地下商场（街）等地下空间设施整合建设。2.地下停车场（库）应方便出入并设置明显的导向标识，采取必要措施，满足安全、舒适、通风、防火、防护等要求。3.地下停车场（库）出入口设置不得妨碍地面交通。（二）地下商场（街）。1.地下商场应考虑消防、人防、疏散等公共安全的要求，与公交枢纽等地面公共交通的衔接协调，其出入口等设置不得妨碍地面公共设施的使用及管理。2.地下商场（街）的选址及建设应与区域商业配置及发展趋势相协调。3.地下商场（街）规模的确定应综合考虑该区域长远发展规划以及地下通行能力等因素，并保证相应规模的水、风、电和防火等设施。（三）人行地道。1.人行地道宜连接附近主要交通站点，纳入整体交通系统。人行地道宜采用简明的形式，避免造成行人滞留。2.人行地道的长度不宜超过100米；通道内每间隔50米应设置防灾疏散空间以及2个以上直通地面的出入口。（四）地下设施及通风井。1.道路红线内严控非公共设施的地下设施的设置。2.公共设施的地下设施宜在人行道和非机动车道内设置。其通风井宜在绿化带内设置，当必须设置在人行道时，不应对人行通行能力及行人安全造成不利影响。3.地下设施通风井的进风口和排风口宜分开建设。临近建筑物设置的通风井，其口部距建筑物的水平直线距离不应小于5米。第四节开发强度2.4.1建设项目开发应兼顾社会、环境和经济效益，与用地性质、功能相适应，满足交通、安全、消防、人防、环卫及其它相关配套等方面的要求。2.4.2用地面积大于2万平方米（工业用地面积大于5万平方米）的成片开发区，须在控制性详细规划的指导下进行地块前期研究，具体指导地块实施和地块规划设计条件编制。2.4.3地面建筑容量控制指标一般应符合表2-3的规定。表2-3地面建筑容量控制表注：1.高容量建设区和一般容量建设区范围由规划行政主管部门根据总体规划及相关专项规划的要求确定，以上控制指标不针对村民建房。2.对具有同一性质不同层级的建设项目，可按不同层级建筑的建筑面积比例相应将不同建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。对具有不同性质的建设项目，可参考表2-3相应类型的控制指标，容积率与建筑密度由城市规划行政主管部门根据具体要求另行核定。建筑密度与容积率不具有对应关系。3.最低容积率控制按《浙江省商业、住宅、办公建设项目用地控制指标》（试行）、《浙江省工业建设项目用地控制指标》（修订）执行。4.对未列入表2-3的文化体育、教育科研、医疗卫生等公共设施建筑容量规划设计指标，应按有关专业规定和经批准的详细规划执行。5.特殊工艺要求的专业厂房、特殊存储要求的特种或危险品仓库的建筑容量规划设计指标，应按有关专业规定和经批准的详细规划执行。6.历史保护区内地面建筑容量控制应符合历史保护区专项规划及其他相关规定。7.特殊地段如邻近山区、半山区和沿河景观区和度假区及地块内有高压线、大型管线通过的，考虑自然景观以及实际工程建设等情况，其容积率可酌情降低。第五节绿地2.5.1各类建设用地的绿地率宜符合表2-4的规定。表2-4建设用地绿地率一览表注：1.产生污染的工业企业、仓储等应适当提高绿地率指标。2.其他性质广场绿地应结合实际情况进行设置，尽可能提高绿地率。3.对环境有特殊要求的市政设施及市中心商业、商务建筑等建设项目，绿地率可根据有关专业规定和经批准的详细规划执行。4.绿地率计算规则详见附录二第4项。2.5.2（一）城市沿江河的绿带宽度按有关水利专业规划确定的绿带控制，无相关规划时，按以下原则确定：主要河道：曹娥江，长乐江，澄潭江，新昌江，黄泽江中心城区段建筑后退宽度要求不小于80米、围墙后退宽度不小于70米（包括堤坝，堤坝宽度从马道外侧算起）。绿带宽度单侧不宜小于20米。乡镇可酌情降低，最少建筑后退不小于60米、围墙后退不小于50米。一般河道：大于等于20米河道的绿带宽度单侧不宜小于10米；宽度小于20米河道的绿带宽度单侧不宜小于5米。（二）铁路、高速公路、国道及省道两侧应设置一定规模的防护绿带；高速公路两侧设置不小于15米的防护绿带。2.5.3鼓励在建设用地内保证绿地率的前提下提高绿化覆盖率。可采取多种绿化形式，乔、灌、藤、花、草等合理搭配，形成良好绿化覆盖效果。鼓励室外体育活动设施、停车设施、市政设施等与其符合一定株距的高大乔木结合设置。为满足乔木种植需要，用地面积大于2000平方米的地下室用地范围内应有不少于5%的面积不得挖空或进行挖深处理，适于乔木种植。2.5.4城市生态旅游区、风景名胜区、水源保护地、自然保护区的规划设计与建设时，应做好对生态资源和自然景观的保护。第三章建筑管理第一节建筑高度3.1.1建筑物的高度应符合日照、消防、抗震等方面要求，并同时符合本节的规定。3.1.2在有净空高度限制的气象台、电台和其它无线电通讯（包括微波道）设施周围的新建、改建、扩建建（构）筑物，其控制高度应符合净空高度限制的规定。3.1.3历史街区及其它历史文化保护区内新建、改建、扩建建（构）筑物高度应符合各专项规划及其他相关规定。在文物保护单位的建设控制地带和历史街区保护范围内新建、改建、扩建建（构）筑物，其高度应符合文物古迹保护及相应的建设控制要求的规定。3.1.4一般区域内，城市重要景观道路两侧、沿主要河道两岸和中心地段的建筑高度，按批准的详细规划执行。有特殊要求需突破控制高度的建设项目，应先进行建筑空间环境、天际轮廓线等分析后确定。第二节建筑间距3.2.1建筑间距应符合国家有关规范规定，满足日照、通风、消防、环保、防灾、工程管线、建筑保护和视觉卫生等方面要求，并同时符合本节的规定。3.2.2住宅建筑的建筑间距应符合下列规定：住宅建筑之间、住宅建筑与非住宅建筑之间的日照标准应保证受遮挡住宅建筑的大寒日日照标准不少于3小时，拆迁改造项目（拆迁土地面积占总用地面积比例在60%以上的建设项目）住宅建筑的日照标准可酌情降低，但不少于大寒日1小时的标准。（二）平行布置的遮挡建筑为低层、多层住宅时，