百货的发展历程及走向,与购物中心的结合类型

百货类业态专题报告商业部11一百货的概念及分类（详见附件）1.1百货的概念1.2百货的档次分类1.3百货的经营方式分类二中国百货的发展及市场前景（详见附件）2.12006-2011年百货业概况2.2百货行业发展历程2.3郑州百货经营信息明细三百货行业未来发展方向3.1百货的主题化3.2百货的购物中心化3.3百货的结合化四百货与我项目的结合4.1百货与购物中心结合的优势4.2百货与购物中心结合的分类4.3目前已洽谈的百货概况4.4百货与我项目结合的设想概念：百货公司是一种大规模的经营日用工业品为主的综合性的零售商业企业，经营的商品类别(系列)多，同时每类商品(每条商品线)的花色、品种、规格齐全(项目多)，也可视为许多专业商店的综合体.世界知名百货公司GALLERIESLAFAYETTE（法国老佛爷）PRINTEMPSdePARIS（法国巴黎春天）SELFRIDGES&CO（英国塞尔夫莱杰）BERGDORFGOODMAN（美国波道夫·古德曼）LOTTOMAIN（韩国乐天）SEIBU（日本西武）1.1百货的概念1.2百货的分类超高端百货。此类百货一般为一定区域内单店或少店经营，由于档次极高，鲜少多地区复制的情况，左图中前5名均可认定为超高端百货。此类商场中世界一流品牌如“LV”、“Prada”“Cartier”、“Gucci”、“Versace”二线品牌“EmprioArmnai”、“HogoBoss”“Givenchy”等均有进驻。划分标准：国际一线品牌15个以上。排序商场名称2011年2010年1长春欧亚46402沈阳中兴39303石家庄北国37304成都王府井35315长春卓展34316北京百盛购物中心27257郑州丹尼斯26218南京中央商场26259深圳茂业百货华强北店252710杭州银泰武林店22202011年全国主要百货店销售额排名1.2精品百货此类百货中大多为单店经营，或拥有少量分店，并只在一省或一市出现，在一定范围内较高的影响力。如郑州丹尼斯（人民路店）、南京德基广场、北京燕莎友谊商城。这些商场因为在一定区域内较有影响力，一般也会有部分国际一流品牌，但是这些品牌的货品和店铺级次与超高端百货店中的国际一线品牌还有差距。如郑州丹尼斯店的“Cartier”仅有包类和手表并无珠宝品类。划分标准：国际一线品牌8个以上，15个以下单店经营拥有“爱马仕”、“LV”的南京德基郑州丹尼斯店内的“菲拉格慕”和“古驰”1.2高端百货此类百货大多为连锁百货中的形象店，如王府井系统中的成都春熙路店，百盛百货中的北京复兴门店，银泰百货中的杭州武林银泰店等。这类店面因为需要成为全国连锁集团的名片或招牌，因此一般会有1-2个品牌相对较好，营业额较高，所处城市及地理位置较核心的分店。一般开店时间较长，在所在城市内及全国有一定影响但单店不能代表其所在百货集团的整体级次，各店发展规模、速度相差较大，分店开发模式也不同，并随着市场的变化，会有股权变更、关店等情况出现。划分标准：国际一线品牌8个以下“百盛百货”全国布图“成都王府井”化妆品部分品牌1.2时尚、流行百货此类一般服务的客层为当地年轻，或购买力相对有限的群体。店内品牌大多以流行、时尚跑量的品牌为主，客单价相对较低，会以打折促销、降价特卖等形式吸引消费者。此类店铺一般为营业期3年以上，外立面和广场较凌乱，内部管理和模式一般沿用传统方式方法。划分标准：国内一线品牌为主，或少量化妆品类国际二线品牌。郑州百盛凌乱的外立面以特卖形式吸引人气的流行类百货1.3经营模式分类2006-2011年百货店毛利率和净利率走势。200620072008200920102011该图中可以看到，百货行业的在毛利率持续增高的前提下，净利率增幅并不明显。主要原因为租金、各类耗材、人力等成本不断增加，稀释利润所至。20062007200820062007200920082006200720102009200820062007201120102009200820062007201120102009201120102008200920112010200720082009201120102006200720082009201120102.12006-2011年百货业概况(以下6P中所体现数据均来自“华威集团”（CID）投资事业部于2011年制作的“百货行业报告”)国内主要连锁百货销售额占比（数据取自2011年）从此饼状图中可以看出与欧美国家不同，我国的大型百货连锁很难占据全国百货销售额的多数，主要原因是我国幅员辽阔，如形成全国性的连锁百货，对资金和资源要求均较高。各地大多也有区域性的百货店分走各大百货连锁门店的销售额。2.12006-2011年百货业概况百货中各品类倒扣率数值分布。目前我国百货绝大多数以销售额分成形式盈利，图1为“合同扣率”图2为不同级别商场，品牌倒扣率会产生差别。并逢节假日促销活动时扣率会随活动方式上下浮动。百货店平均单店面积20112007201020092008此图可以看到百货店面积以缓步上升的状态，而随着近三年收房地产市场升温和整体金融环境的影响，百货店受成本的制约，门店面积略有下降。200920082010200920082011201020092008200720082009200720082010200920072008201020092007200820062005-2010国内百货单店数量百货行业销售额的较大增长受门店迅速扩张，各集团抢占市场份额影响20062007200820092010200520042004-2010年中国零售业销售额2011年入围百强的百货企业分布在16个城市，其中东部地区共分布在10个城市78家企业（上海21家，天津14家、北京和苏州各11家），共实现年销售额957.7亿元，占百强企业年销售额的86.6%；中部地区共分布在2个城市11家企业（其中武汉10家），共实现年销售额99.5亿元，占百强企业年销售额的9.0%；西部地区共分布在4个城市11家企业（其中兰州5家），共实现年销售额48.9亿元，占百强企业年销售额的4.4%。百货行业发展历程百货行业发展历程（北京地区为例）现阶段郑州主要百货商场均分布在二七和花园商圈因二七商圈临近火车站，并城市基础设施规划落后，包括花园路（右图）、郑东新区CBD、碧沙岗等商圈正逐渐成熟。花园路商圈主要商业店分布三、百货行业未来发展方向传统百货主题化MALL化结合化3.1主题化“小而专”将是小体量百货（10000㎡左右）的发展方向。他们将主打女士百货、礼品百货、家居百货，或者将大牌特卖“奥特莱斯”引入场内。拥有众多大牌的北京“赛特奥莱”俱乐部式、男性导购居多的崇文门新世界女子百货3.2MALL化大体量百货（10000㎡以上）会将餐饮、健身、娱乐等方面各引进1-2个当地有知名度，价位适中的品牌，以此聚集人气，带动百货，实现功能的多元化，成为一个微缩版的MALL。“洛阳王府井”2010年调整后新增加餐饮品类，已经不限于KFC等快餐餐厅。并逐渐提高场内租赁商户面积占比。3.3结合化知名连锁百货依附城市综合体或大型购物中心的综合资源，实现共赢。如“深圳中信广场”的“西武百货”和“佳世客百货”及多地“华润万象城”（南宁、青岛、郑州等）的主力百货店均为百盛百货等。依托万达广场的“万达百货”和深圳中信广场的“西武”百货四、百货与我项目的结合4.1百货与购物中心结合的优势4.2百货与购物中心结合的分类4.3目前已洽谈的百货概况4.4百货与我项目的结合4.1百货与购物中心结合的优势1、百货店所拥有的相对专业的招商团队和提前进行的招商工作能使购物中心其他位置的招商工作有更多优化的空间，这对于所处新商圈的购物中心尤为重要；2、百货店自身的经营特色和富有节奏的促销活动，将为整个购物中心养店期提供持续的客流；3、在区域内有影响力或特征鲜明的百货品牌对提升购物中心的定位，辅助商铺的招商有较大的推动作用；4、提供相对长期的稳定的租金收益。4.2百货与购物中心的结合分类1、拥有百货店的购物中心；（详见表1）2、无百货店的购物中心；（详见表2）3、阶段性与主力百货店合作的购物中心。（详见表3）购物中心与百货店的结合案例（万象城为例）购物中心开业时间面积（万平方米）百货店面积（万平方米）占比类型杭州万象城2010.424尚泰百货3.515%外资买手类深圳万象城1997.112芮欧百货1.613%女士精品类郑州万象城2013.127百盛百货1.521%外资时尚类主力百货占购物中心面积15%左右，品牌定位、档次均低于购物中心，能吸引部分流行时尚类消费者。表1定位及功能，购物中心与百货店均有错位。以“LV，Cartier，Ferragamo，Coach”等国际一线品牌为代表的杭州万象城，配置的是以“EsteeLauder,Lancome,Staccato,Lacoste,adidas”等时尚、流行男女、化妆品牌为主导的尚泰百货。并且尚泰通过节假日的打折、返券等活动吸引了相对较多的顾客，提升了整个购物中心的人气。此类购物中心所处位置均为城市核心位置，商圈成熟度及整体氛围无法复制，购物中心体量偏小，整体定位高端。表2购物中心开业时间面积（万平方米）层数品牌数定位南京德基（二期）2012.51513（B5F-8F）370高档广州太古汇2011.113.85（B2F-3F）220高档沈阳恒隆2010.6117（B3F-4F）300中高档深圳COCOPARK2006.98.45（BIF-4F）200中高档标志性品牌国内知名购物中心案例（无百货类）LV、Chanel、Prada、Tiffany、Piaget、新街口影城（IMAX）、桃园酒家、香港太兴茶餐厅、顺电等Dunhill、都彭、Blackgateone、卓雅、雅莹、俏江南、星巴克、EMOI基本生活、Harborhouse等JUSCO、MANGO、优衣库、施华洛世奇、EMOI、特力屋、吉野家、满记甜品、百老汇影院、酒吧街等LV、Prada、Chanel、CD、Burberry、Ole'、新元素、太平洋咖啡等“广州天河CBD”与“北京朝阳CBD”、“上海陆家嘴CBD”一起，是经国务院批准的三大CBD之一，这里集中了近50家世界500强企业，以及广州市70%的金融机构，广州市大部分的企业总部和高端服务业也聚集于此。位于广州天河CBD核心位置的太古汇广场购物中心开业时间面积（万平方米）百货面积（万平方米）撤出时间合作时间上海港汇广场1999.127富安百货1.52005.15虹桥上海城2002.810百盛百货3.22012.710重庆北城天街2003.314华联百货2.52007.95北京朝阳大悦城2010.523永旺百货22012.32经过10余年培育，商圈逐渐成熟，购物中心可脱离百货独立运营。北京华联经营不善，停业两年后撤出，随后北城天街扩建改造成为大型综合体。百货部分无法满足该商圈对客层年轻、潮流的追求，因此结束合作，仅保留永旺超市部分。国内知名购物中心案例（百货撤出类）撤出原因百货与购物中心档次、客层差距拉大，并百货租金偏低，因此合同到期不再续约，在购物中心度过了养店期，所在商圈逐渐成熟后，百货对于租金贡献、客流贡献等方面的缺陷和差距逐渐加大等原因，购物中心去百货化逐渐成为了一种选择。表3像“北京朝阳大悦城”或“上海港汇广场”这种先与百货共享资源后转而自己经营不失为一种长期稳妥的选择。4.3目前已洽谈百货店概况已洽谈百货品牌信息明细（表1）品牌类型特色门店数量标志性门店郑州有否拓展计划洽谈情况伊势丹流行百货自营5梅陇镇伊势丹否天津市场为主未来希望寻求更灵活的合作模式，表示对其进郑后市场状况会能担心，但会关注我项目的进度状态。SOGO中端百货化妆、高端4（含天津利福）上海淮海路久光无合作意向西武流行百货自营3深圳中信广场店入驻省会城市有开店意向，前期与万象城有过会面，对项目较为观注太平洋流行百货中端，流行、时尚为主。13（含远东2家）上海徐汇店以天津市场为主无开店意向，以沿海及一线城市为开发目标尚泰流行百货自营3杭