郑州绿城小区建设项目可行性研究报告

摘要可行性研究是指对拟建项目有关的自然、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供决策依据。关键词可行性研究；市场分析；投资估算；财务分析AbstractFeasibilitystudyreferstotheproposedproject-relatednatural,social,economic,technologicalandotherconductresearch,andcomparedthepredictedsocialandeconomicbenefitsafterthecompletion.Onthisbasis,theneedforcomprehensivedemonstrationprojects,financialprofitability,economicrationality,technicallyadvancedandadaptable,andthepossibilityandfeasibilityofconstructionconditions,soastoprovidebasisfordecisionmakinginvestmentdecisions。KeyWordsFeasibilitystudies;marketanalysis;investmentestimates;FinancialAnalysis。目录第一章总论·················1一、项目概况··················1二、可行性分析研究的目的············1三、编制依据··················1第二章项目建设条件分析···········2一、项目建设条件················2二、基础设施条件················3三、场地评价··················3第三章房地产市场调查············4一、开发情况简介················4二、房地产市场预测···············4三、竞争楼盘调查分析··············4四、目标客户调查分析··············4第四章项目市场定位分析和竞争力分析·····6一、项目总体定位················6二、项目市场价格定位分析············6第五章项目规划设计方案···········7一、规划设计目标··············7二、规划设计建议········7三、规划设计方案简介······7四、规划设计经济技术指标············8第六章项目组织、劳动定员··········9第七章项目物业管理·············10一、物业管理组织管理··············10二、物业管理的原则···············10三、物业管理与服务···············10第八章项目投资成本估算与资金筹措计划·····11一、项目投资成本估算内容············11二、开发成本估算··············11三、项目资金筹措计划··············13第九章项目实施计划和资金计划········14一、项目实施计划················14二、资金使用计划编制··············14第十章项目财务分析评价············15一、项目销售收入分析与收入计划·········15二、项目静态经济评价··············15三、项目动态经济评价··············16第十一章项目风险分析············17一、盈亏平衡分析················17二、敏感性分析·················17三、财务风险分析················18四、市场风险分析················18第十二章环境和生态影响分析·········19一、环境和生态现状···············19二、主要污染物排放情况·············19三、环境保护措施················20第十三章社会影响分析·············22一、社会影响效果分析··············22二、社会适应性分析···············22第十四章综合评价与结论···········23参考文献····················24致谢······················25-1-郑州绿城小区建设项目可行性研究报告第一章总论一、项目概况东航房地产开发的项目在郑州科学大道，瑞达路附近，该项目总用面积62.90亩（41937.5m2）,使用权面积为46.78亩（31192.19m2），建设11栋建筑物，地上总建筑面积为56277.13m2（其中住宅总建筑面积为51335.77m2，商业总建筑面积为4941.36m2），地下总建筑面积为5684.25m2，建筑层数1-6层，建筑基底面积10625.61m2。该项目从得土地开始计算到项目清盘销售全面退出为止需要2年时间，项目准备期为半年到10个月，项目施工期为一年。二、可行性分析研究的依据1、国有土地使用证书,土地出让协议书2、郑州市房地产市场行情3、项目规划总平面图4、项目市场调查报告三、编制依据1、作为项目开发指导性纲领文件，尤其对于工程施工组织，销售政策制订，资金筹集使用等进行指导。2、作为地方政府项目审批立项的依据。3、外部合作单位，与各协作单位签订合同和协议的依据，4、作为向银行贷款的依据，了解项目的投资可行性。-2-第二章项目建设条件分析一、项目建设条件根据郑州市地区的气象、水文等条件及郑州市的历年气象水文地质资料，结合该项目周围的地质勘探资料：该项目的各项建设条件如下：（一）气象条件1、温度年平均温度14.2℃极端最高温度43℃极端最低温度-17.9℃最冷月平均温度-0.3℃最热月（七月）平均温度27.3℃冬季通风室外计算温度0℃2、湿度年平均相对湿度66%年平均绝对湿度12.6mb最热月平均相对湿度68.3%最冷月份平均相对湿度65%最热月份平均相对湿度76%夏季通风室外计算相对湿度45%冬季空调室外计算相对湿度60%3、降雨量-3-年平均降雨量640.9mm年最大降雨量1040.3mm年最小降雨量380.6mm最大日平均降雨量112.8mm七、八、九月份占全年雨量54%（二）水文地质、工程地质资料1、水文地质资料地下水位埋深6-12．1米，年变幅约2．0m，近5年最高水位埋深约7.0m。2、工程地质该项目用地属黄河一级和二级阶地，地形较平坦，地势西南高、东北低，地面平均坡度0.3%左右，海拔高程在99.0～115.2m之间。地面表层为第四系黄土状亚粘土、轻亚粘土，一般厚15～40m，孔隙结构、微具湿陷性，允许承载力2.0～2.5kg/cm2。二、基础设施条件（一）供电：瑞达路上有高压电缆，满足用电需求。（二）供水：瑞达路上铺设有自来水管网，市政建设过程中并为该地块预留接口位置。三、场地评价场地平整，水文地质适宜建筑。市政配套齐全，接入方便，并有许多优惠政策。房地产开发基础条件充分，无任何障碍。-4-第三章房地产市场调查一、开发情况简介郑州是房地产市场正处于调整期，市场需求产品创新，整个房地产住宅市场处于发展初级阶段，价格与一线城市相比较低，存在一定的提升空间。二、房地产市场预测因为市区市场一直很热，供需两旺，而且相对于全国市场来说，郑州的房价一直偏低，因此，几年来，郑州及高新区楼市并未引起市区置业者注意，但是，随着市区可开发土地的进一步减少及房价的进一步攀高，高新区较低的房价和较高的升值空间会引起更多郑州市民的关注。在未来一两年的时间内，高新区将会成为置业的又一块热土；三、竞争楼盘调查分析（一）森林半岛主力户型：三室两厅，两室两厅（二）锦绣家园主力户型：三室两厅（三）九鼎雅园主力户型：两室两厅，三室两厅四、目标客户调查分析（一）目标人群分类本案目标购买人群并不仅仅着眼郑州于内购买人群，根据市场实际需求，将目标购买人群范围进一步扩大，主要分为投资和自用两种-5-类型。（二）目标客户基本状况分析1、目标客户年龄层分布在所调查人群中，65.3%的目标客户年龄集中在25—35岁之间，其中，26—30岁之间的人最多，这说明这些人到了将要成家的年龄，对住房的需求也日益强烈。2、目标客户月收入统计分析被调查人群中，平均月收入主要集中在600——2000元之间，收入相对中等，这也与郑州居民平均收入水平相符，该类人群属郑州的中间阶层。3、建筑类型分析因受物业费、居住习惯等因素的影响，多层还是受到较多人士的热衷，选择多层，占被调查人数的55.6%；选择小高层的人数与多层人数有一定的差距，占总人数的24.6%，说明多层建筑仍然受到大多数人的欢迎，成为置业人士的首选。4、住房面积需求分析目标客户住房面积需求集中在90㎡——120㎡之间，占总调查人数的55%，这与目标客户的购买力相符，基本上能够满足他们的心理需求，受到他们的欢迎。-6-第四章项目市场定位分析和竞争力分析作为一家品质楼盘，亚泰一经面市将倍受关注，所带来的不仅仅是经济效益，更是中城整体房地产市场的进一步发展。一、项目总体定位（一）现代文化社区定位依据：居住仍然是房产购买的主流1、满足居住需求户型集中在两房两厅与三房两厅为主，面积控制在80平方米-95平方米左右的经济型与120平方米-130平方米左右的舒适型。二、项目市场价格定位分析1、周边区域在售项目价格比较分析目前本案附近在售的住宅项目主要有：森林半岛，锦绣家园，九鼎雅园，现对其销售价格进行比较和分析周围住宅项目价格表项目森林半岛锦绣家园九鼎雅园均价（元/㎡）45703360-42003640分析：从上表可看出，本案周边在售的项目均价都在3600—4000元/㎡。-7-第五章项目规划设计方案一、规划设计目标规划设计目标：纯居住型及局部商业（一）以市场为导向，注重市场调查研究，充分掌握消费者对于住宅、商业的基本需求，对于小区景观环境、户型设计，功能配置的要求。满足项目的基本定位。（二）突出文化、健康、教育、节能的住宅概念。二、规划设计建议（一）景观绿化植物景观设计在整个环境规划设计中处于极其重要的地位，是整个环境设计的核心内容之一，是住宅销售的最大亮点。（二）居家智能化宽带网入户，接入因特网，可以满足未来生活需要。如家庭娱乐互动式电子游戏、参加视频会议、远程教育、远程医疗、家庭健康监护、幼儿老年人求救、电子商务、电子邮件等，实现网络化家居生活。三、规划设计方案简介1、东航对该项目按项目市场定位进行了整体规划方案设计。按照规划设计方案：该地块三面临路，共规划建设11栋住宅。临街均设二层商铺。在小区神火大道设置小区主出入口，珠江路设置次出入口。在功能使用上主要为办公与住宅。2、项目规划特点绿城规划总建筑面积19786.0平方米，是一个以居住为主题的社-8-区。整个小区地形成矩形状，在小区神火大道设置小区主出入口，珠江路设置次出入口。小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。四、规划设计经济技术指标规划设计经济技术指标表总建筑面积19786.60M2备注住宅4710.0M2商业6493.4M2写字楼8582.6M2建筑基底面积3313.2M2建筑密度34%容积率1.81绿地率30%上表为设计方案中提供的数据，依据规划设计方案和报建图及开发商的提供的资料和建议经调整后的主要经济技术指标为第六章项目组织、劳动定员本项目可以采用垂直式管理组织形式，下设综合办公室、市场开-9-发部、工程部、营销部、财务部五个核心部门。综合办公室负责后勤保障，协调服务、人事、监督等工作，市场开发部负责外部联络，手续办理，工程部负责工程建设控制，营销部负责策划销售工作，财务部负责日常财务收支核算和融资银行按揭等工作。物业管理由集团公司下属物业管理公司负责