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尚清（上海）体育文化发展有限公司•项目背景•项目分析•项目定位•业态布局•运营方案•公司简介项目背景（一）民众体育需求旺盛，社会供给严重不足。中国尤其东南沿海人口稠密，体育人口众多上海人均GDP11.36万元，人均月收入达到6289元享受型、发展型消费需求持续上升，体育市场需求旺盛求供公益性群众体育设施及服务供应短缺市场型运动场馆、体育服务结构单一、种类少、层次低现行设施、产品、服务供应不能满足民众的体育需求项目背景广场舞爱好者人数众多城市发展体育健身场地不足，市民无处锻炼，只能见缝插针，占据闹市街头。北京马拉松/上海马拉松北京马拉松摇号参赛中签率只有4.2%；上海马拉松数小时1.8万名额被一扫而空。羽毛球等大众运动供不应求现有的体育场地难以满足市民的运动需要，羽毛球、足球、篮球等运动场地供不应求。生活水平的提高必然带来更多运动健身需求项目背景（二）政策文件密集出台，指引政企合力打造体育产业国发〔2014〕46号文，体育产业上升为“国家战略”，到2025年，体育产业总规模超过5万亿元，成为推动经济社会持续发展的重要力量。国发〔2014〕46号文明确鼓励社会资本进入体育产业，盘活存量资源，改造旧厂房、仓库、老旧商业设施等用于体育健身，鼓励社会力量建设小型化、多样化的活动场馆和健身设施，政府以购买服务等方式予以支持。2016年《体育产业十三五规划》，鼓励场馆运营管理实体通过品牌输出、管理输出、资本输出等形式实现规模化、专业化运营。项目背景2016年上海市体育产业总产出（总规模）为1045.87亿元，增加值为421.27亿元，占当年全市GDP比重1.5%。《上海市体育产业发展实施方案（2016-2020年）》中指出：创新场馆运营机制。支持市场主体创新发展场馆运营，积极探索发展PPP运营模式，鼓励引导社会资本利用老厂房、商业、文化等载体设施，兴办各类经营性体育场馆和健身场所。渐趋利好的政策环境、持续升温的产业关注度，将加剧体育产业、体育事业发展的紧迫性、竞争性，预计不远的将来，市场就会孕育出以体育为标杆的明星政府和明星企业。项目背景（三）体育主题社区代表未来发展趋势，具有强劲的项目号召力1.《上海市体育产业发展实施方案（2016-2020年）》中指出：加快中小型、社区型健身场馆建设，充分合理利用公园绿地、城市空置场所、建筑物屋顶、地下室等区域，重点建设一批便民利民的社区健身休闲设施，推动各区构建“15分钟体育生活圈”，形成多样化的健身休闲圈层体系。体育场馆升级为新的生活方式目的地。2.随着城市人口的急剧增长，国家政策向可持续性发展方向转变，房产开发逐渐由住宅小区向社区化建设迈进。随着广大居民生活质量的提高，体育地产开发的市场将变得更加广泛，消费对象由较为狭窄的上层人士向中层人士扩展，体育主题社区应运而生。项目分析（一）概况：该地块位于浦东新区三林镇杨思路与东明路交叉路口。三林镇地处浦东新区西部，东与北蔡镇、康桥镇相邻，南与闵行区浦江镇相接，西濒黄浦江，北依川杨河。全镇面积34.19平方公里，户籍人口14410人，外来流动人口176680人。下辖16个村，54个居委和1个工作组，设6个社区（世博家园社区、永泰社区、杨思社区、三林社区、杨东社区、懿德锦城社区）。2016年全镇各业总收入完成460.08亿元，税收46.12亿元，引进内资94.44亿元，合同外资5494.86万美元。（二）区位：该地块距离距离东方体育中心2.7公里，距离世博公园3.3公里。（三）交通：1.地铁：地铁六号线，地铁八号线，地铁七号线；2.公交：980，973，614，626路等（四）学校：三林中心小学、新世界实验小学、上南小学、三林中学、上南中学、上南高级中学、杨思中学（五）周边楼盘以公寓和回迁房为主，有部分别墅。项目分析总平面图为拟改建体育综合体区域项目定位城市轻体育主题社区相对以竞技型体育场馆为中心进行开发的中央体育区模式(CSD)，城市轻体育主题社区立足全民健身，服务竞技型体育场馆，除居住生活区和运动场所之外，还具备养生服务、休闲商业等配套功能。中央体育区(CSD)：主要由体育、商业和住宅三大职能设施组成，进而形成体育商贸居住中心。CSD往往聚集了规模宏大的居住群，覆盖了体育产业的硬件资源和软件资源，还有与其匹配的商贸中心的精英部落。CSD是典型的以体育为主题的现代服务业集聚区。城市轻体育主题社区：主要由体育、商业和租赁住宅三大职能设施组成。内容以全民健身和时尚运动为主题，体育设施达到专业训练级标准，引入体育零售、运动健康、文化教育、旅游、餐饮、娱乐等综合性配套商业，从而大幅提高住宅租赁吸引力。项目定位15423少儿群体：0~3岁婴儿早教中心；4~6岁学前运动养成及儿童乐园；7~16岁青少年体育、文化培训。都市白领：喜欢运动的白领上班族，需要运动健身、休闲娱乐以及交友聚会，年龄在25~50岁之间。合作商家：对于入驻综合体的商户和广告客户，可把综合体作为自己的主场，接待客户、休闲健身等。高收入者：提供比赛服、陪练人员和私人教练等，打造商务人士社交平台。社会团体：吸引各大企业成为场馆企业VIP会员，举办各种企业活动，打造各类体育团体驻地，球迷、粉丝聚集地。目标受众目标人群项目特色体育商业体育旅游运动主题以运动带动运营，打造运动主题社区，让运动成为成为生活不可或缺的部分整合性体育产业发展的新模式，体育文化与体育旅游有机结合，成为区域旅游中转站挖掘体育文化内涵，进而延伸相关商业消费，打造“城市轻体育主题社区”项目定位项目定位解析“城市轻体育主题社区”一、区位：城市中心（准中心）位置，周边三公里范围内有大型（竞技型）体育场馆；二、标准：（一）体育综合体占社区面积不少于25%；（二）涵盖基础的全民健身和时尚运动项目，项目设置不少于20项；（三）硬件设施具备专业队训练标准；（四）具备青少年基础培训条件；（五）可承接业余体育赛事活动；（六）商业空间占体育综合体40%三、优势：（一）社区定位“租赁住宅”，目标客群为新就业大学生、城市白领、外资企业雇员等运动健身主力人群，及大型赛事活动期间球迷、粉丝聚集地。（二）体育综合体定位“社区配套服务”、“大型场馆体育赛事配套训练场地服务”（三）服务周边社区人群；（四）激发消费经济活力；（五）打造智慧体育综合体，更适合目标客群生活和消费习惯；项目意义一、响应国家产业政策：“加快体育产业发展，促进体育消费，推动大众健身”。二、创造社会效益：浦东新区虽有东方体育中心、源深体育中心、三林体育中心等大型体育场馆，但综合性全民健身场所依然供应不足。光明地产“城市轻体育主题社区”的出现，解决了居民缺少时间，缺乏场地设施等障碍，不仅提高了场地的利用率，也推动了全民体育运动的蓬勃开展。同时，该项目可作为东方体育中心举办专业赛事活动的补充性训练场地和集训基地，有助于提升大型赛事活动的承接和综合服务能力。三、探索新模式，推动健康事业发展：光明地产以致力于市民健康事业，成为健康舒适生活的系统运营商和领导者为己任。光明地产与翔立方体育综合体战略合作，进行“城市轻体育主题社区”的建设，必将在响应国家及上海市大力发展租赁住宅号召的同时，通过特色的体育商业综合体配套服务，探索搭建全新的体育地产新模式。通过轻体育主题配套服务，让关系国计民生的住房和体育有机结合，激发租赁住宅活力，推动市民健康事业的发展。四、带动区域升值：社区智慧体育综合体项目的开发都将与社区项目的成长与成熟伴随，这有助于环绕其周边的房产、超市、酒店等大大小小的企业经济环境提升。业态布局运营项目Operationproject城市运动空间业态布局城市运动空间业立足于全民健身，同时延伸至适合全家庭多向消费的一站式体育商业消费，我们预计以1万余平的面积打造工作—健身—娱乐—家庭多点互动的城市体育综合体。年客流量过百万。书吧、卖场（体育装备、器械等）、电子游艺、VR体验……休闲机器人、娃娃机、儿童乐园、剧院……娱乐运动主题咖啡厅、简餐、餐厅、便利店……餐饮“空中”足球、篮球、网球、室内高尔夫、泰拳、搏击、舞蹈、壁球、室内棒垒球、击剑、射箭、健身、游泳、滑雪……运动业态布局五星级大众体育综合羽毛球场、VIP羽毛球场提供：群众体育、社区活动、互动体验、团建对抗赛、俱乐部对抗赛、教育培训、装备销售、高端商务体验、专业队集训等服务。业态布局世界第一运动室内足球场、空中足球场室内足球场：大大降低天气因素对足球运动的影响，可拆分为八人制、七人制、五人制等多种形式场地。空中足球场：充分利用屋顶闲置空间，开拓运动空间，可拆分为八人制、七人制、五人制等多种形式场。业态布局网红篮球、街头篮球奥运会项目：三人制篮球，高考加分项目提供：IP赛事、花式街头篮球、VIP客户CRM增值服务、积分兑换、团建对抗赛、装备销售、俱乐部对抗赛、教育培训、高端商务体验等。业态布局室内棒球持续走热项目、装备销售，国际流行运动提供：互动体验、品牌发布会、IP赛事、VIP客户CRM增值服务、积分兑换、团建包场、装备销售、俱乐部活动等业态布局室内射箭小项目大赛事，具有广泛的群众基础，和忠实的受众群体。提供：互动体验、教育培训、装备销售、定制赛事、俱乐部活动、高端商务体验等业态布局壁球、乒乓球提供：群众体育、社区活动、互动体验、团建对抗赛、俱乐部对抗赛、教育培训、装备销售、高端商务体验、专业队集训等。有氧健身房提供：配套、私有会员、私教课程、俱乐部、教育培训、装备销售、配套客户体验等。业态布局击剑白领群体大爱项目、装备销售提供：青少热门培训、IP赛事、装备销售、VIP客户CRM增值服务、团建包场、俱乐部活动、专业队集训等。业态布局白领群体大爱项目，盛行：日本、台湾、香港、华南、华东提供：培训、IP赛事、VIP客户CRM增值服务、装备销售、外语教育、俱乐部活动等。剑道业态布局拳馆泰拳、巴西柔术提供：互动体验、教育培训、装备销售、积分兑换、定制赛事、俱乐部活动、高端商务体验等。业态布局VR动感单车健身房中最有激情的运动之一，具有广泛的群众基础，和忠实的受众群体。提供：互动体验、教育培训、装备销售、俱乐部活动、高端商务体验等。业态布局动感操房健身房中最有激情的运动之一，深受女性群体欢迎。提供：互动体验、IP赛事、教育培训、俱乐部活动、高端商务体验等。业态布局电竞馆小项目大赛事，具有广泛的青少群众基础，和忠实的受众群体。提供：IP赛事、品牌游戏商合作、互动体验、教育培训、定制赛事、俱乐部活动、装备销售、周边销售、网红直播等。业态布局滑雪机、冰球、冰道（四季冰雪、低碳环保）提供：青少培训、IP赛事、VIP客户CRM增值服务、积分兑换、团建包场、俱乐部活动、装备销售、纪念品销售、滑雪体验旅游外拓等。瑞士：常温持久仿真雪业态布局体质检测、力量训练区体适能评估，体质检测。为社区居民健康保驾护航。针对个人需要，由专业合教练配合高科技智慧器材，为您量身定做属于个人的运动处方。业态布局儿童乐园酷丸儿童剧场糖豆机器人科技业态布局篮球双语幼儿园借力篮球成就未来目前，幼儿篮球在国内遍地开花。是许多学龄前儿童的不二之选。打造篮球双语幼儿园，由外教执教，将成为轻体育主题社区的一大特色，将给孩子们一个多元化的成长环境，开阔孩子的思维眼界，使孩子更加独立、自主、有责任感。业态布局体育主题咖啡厅、简餐、书吧……商业配套提供运动爱好者、家长及孩子在运动过程中休息、能量补充等，提供更为便捷的一条龙服务业态布局项目总体业态占比体育商业60%40%项目体育业态占比业态布局单位时间内可接待人数预计年接待人数达120万人次以上业态布局序号体育运动业态公益体验推广经营主要运营方式自营联营时租教培赛事1室内足球场√√√√2空中足球场√√√√3室内、空中篮球√√√√4羽毛球√√√√5壁球√√√6兵乓球√√√√7桌球√√√√8形体运动综合区√√√9搏击运动综合区√√√10益智运动综合区√√√11国际运动体验推广区√√√13体育社团活动中心√√√14室内棒球√15室内仿真雪场√16高尔夫综合区√√√19少儿体育游戏区√21街头篮球半场√√23局部配套商业√业态布局“翔立方”不