九龙坡区土地市场调研报告

九龙坡区土地市场调研报告九龙坡区土地市场调研报告1重庆公司投资管理部二〇一〇年八月二十五日九龙坡区土地市场调研报告目录一、区域综述.................................................................................4二、土地及房地产市场解析...........................................................51、已成交地块分析...............................................................................................52、地块现状分析.................................................................................................12Ⅰ杨家坪片区（拿地可行性：密切关注特定区域，适时拿地）..............12⑴综述.........................................................................................................................12⑵交通状况.................................................................................................................13⑶产业发展状况.........................................................................................................13⑷住宅市场.................................................................................................................13⑸教育配套.................................................................................................................17⑹商业及其他配套.....................................................................................................17⑺总结及展望.............................................................................................................19Ⅱ华岩片区（拿地可行性：保持关注）......................................................20⑴综述.........................................................................................................................20⑵交通状况................................................................................................................20⑶产业发展状况.........................................................................................................20⑷住宅市场.................................................................................................................21⑸教育配套.................................................................................................................24⑹商业及其他配套.....................................................................................................24⑺综述.........................................................................................................................242九龙坡区土地市场调研报告Ⅲ石桥铺和二郎片区（高新区）（拿地可行性：不建议拿地）................25⑴综述.........................................................................................................................25⑵交通状况.................................................................................................................25⑶产业发展状况.........................................................................................................26⑷住宅市场分析.........................................................................................................26⑸配套情况.................................................................................................................29⑹教育配套情况.........................................................................................................30⑺总结和展望.............................................................................................................30Ⅳ西彭和白市驿片区（拿地可行性：不建议拿地）....................................30三、附言......................................................................................313九龙坡区土地市场调研报告一、区域综述九龙坡区是重庆市主城九区之一，位于市区西南部，东接渝中区，南靠大渡口区，西邻江津璧山，北与沙坪坝区接壤，区位优势比较明显。全区面积432平方公里，幅员面积在主城区排名第四，位列巴南区、渝北区、北碚区之后。下辖7街11镇，户籍人口79.91万，常住人口90余万。九龙坡区是重庆城乡统筹先行区，是主城区中重要的商贸副中心、工业副中心。据2009年重庆区县GDP统计，九龙坡区以500.03亿元高居重庆第一，连续多年蝉联了重庆区域GDP桂冠。住宅市场方面，九龙坡区可以大致划分为杨家坪片区、华岩片区、石桥铺和二郎片区（高新区）、西彭和白市驿片区。杨家坪片区拥有重庆五大商业街区之一的杨家坪步行街，片区内住宅市场从2002年开始一直比较活跃，商品房价格高于九龙坡其他区域；华岩片区由于华岩新城概念而崛起，华岩地块已经勾起众多开发商的投资热情，未来3到5年该片区将受到持续追捧；石桥铺和二郎片区作为重庆市主城区交通要道，住宅市场发展已经相对成熟，未来住宅供应主要在大杨石组团（二郎片区），二郎区域内道路宽阔畅通，多为新盘，性价比相对较高；白市驿和西彭片区由于主城外扩、二环通车等利好因素，未来发展潜力比较大。商业方面，全区2008年实现社会零售消费总额176.33亿元，位列主城区第二位。杨家坪商圈是重庆五大商圈之一，现代服务业发达，国内外知名商家如沃尔玛、家乐福、国美电器、苏宁电器、大中电器、重庆百货、富安百货、新世纪百货、大洋百货、商社建材、商社电器、立丹百货、金鹰女人街、正升百老汇广场等已入驻杨家坪商圈，龙湖·西城天街也已建成开街。商圈有三星级以上酒店5家，分别为佳宇英皇酒店、怡然酒店、海蓝云天锦江宾馆、杨馨大酒店和桃都大酒店。国内主要银行、证券、保险公司均在九龙坡区设立了经营机构，全区银行业共有31家，银行网点数180个。工业制造方面，九龙坡区拥有两大新型产业区，分别为九龙园工业产业区和西彭铝业产业区，2008年全区工业总产值666.60亿，位列主城区第一位。九龙坡区吸引了大批国际国内知名制造企业落户，包括了拉法基、奔驰、ABB、五十铃、雅马哈、佳通轮胎、嘉德、宝钢、庆铃汽车（集团）有限公司、中铝西南铝业集团、中国普天、格力电器、徐州工程机械有限公司等知名企业。交通方面，轻轨二号线横穿区内，东可到解放碑，西可抵大渡口。公路路网四通八达，有鹅公岩、李家沱、马桑溪三座长江大桥连接两岸；成渝、上界、渝长及环城高速公路横贯境内。新建了大件路、杨家坪环道、华龙大道、华福公路、水碾立交等城市道路，改建4九龙坡区土地市场调研报告了白彭一级公路和金马路、白走路、含金路等一批乡镇主干线公路，形成了以高速公路和高级公路为骨架的丰富的公路路网结构。航空方面，江北国际机场距离九龙坡30公里，驱车20分钟即可到达。水路方面，辖区内有长江上游最大的深水货运水陆联运码头九龙坡港，是重庆乃至西部重要的物流中心。市政环境方面，九龙坡城市建成区绿化覆盖率37.3%，城镇人均公共绿地面积11.13平方米，区内拥有重庆奥林匹克体育中心、重庆市动物园、海兰云天旅游风景度假区、华岩风景名胜区、天赐温泉、贝蒂温泉度假区、白市驿花卉产业园区等大型休闲旅游配套。教育发展方面，九龙坡区现有普通中学42所，小学65所，幼儿园132所，其中：市级重点中学10所，市级示范小学5所，市级示范幼儿园4所，特色学校12所。重庆工学院、四川美术学院、重庆科技学院等高校，重庆国际外国语学校、育才中学、杨家坪中学、谢家湾小学等知名中小学均坐落在辖区内。辖区内的教育配套资源仅次于沙坪坝区。综合来看，九龙坡区各方面发展均处于重庆市一类水平，相对优越的各项配套和综合实力，区域内房地产发展相对滞后，无论是土地价格、楼盘档次还是推盘面积都处在相对滞后的阶段。因此，投资管理部预测，未来几年九龙坡区房地产业将会得到更快速的发展。二、土地及房地产市场解析1、已成交地块分析九龙坡区2007年7月至2010年7月间共成交土地50宗，土地成交总面积302.17万平方米。其中，杨家坪片区土地成交10宗，成交面积35.02万平方米，占九龙坡区成交总面积的11.67%；华岩片区土地成交13宗，成交面积124.80万平方米，