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别墅基础知识培训培训纲要一、别墅的基本概念二、别墅的类型划分三、高品质别墅具备的条件四、城市居住型别墅的特点五、北方别墅和南方别墅的差异化分析六、名墅赏析一、别墅的基本概念“在风景区或在郊区建造的供休养的住所”-----汉语词典中国最早的别墅是叫别业，所谓别的意思就是第二。古时，别墅是供游玩休养的山水美宅。这与当今市场上所称的别墅有一定出入。目前别墅的内涵与外延已发生了一定变化，使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士，功能从以前的临时休养之所拓展到作为生活起居的第一居所，从以前的单纯的住所拓展到居住、办公功能兼有。一、别墅的基本概念现在常说的“别墅”实际上涵盖了两种物业类型：一种是HOUSE，第一居所的房子叫做HOUSE，HOUSE应该是“房子、住宅”；一种是VILLA，第二居所叫VILLA，而VILLA才应当是“别墅”。Villa最早出现在中国时，经常翻译成三种，别墅、庄园、城堡，都是国外独立庄园生活的代称。当别墅多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园区，这是现在别墅区的原形。别墅与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。“位于郊外，占地两亩以上，具备独立的花园和优美的自然景观的两层以上独立住宅。”-----美国大辞典国外别墅的概念很清晰，它就是远郊独立的一幢房子，是用于休闲度假的真正意义上的第二居所。它强调山水景观、自然环境，与现实城市生活有一定脱节。一、别墅的基本概念国内的别墅所覆盖的范围极广，它不但包括了每户独幢的独立住宅，发展商也常把双拼别墅（Semi-detachedhouse）、叠拼别墅、联排别墅和独联体别墅甚至有些住宅都统称为别墅产品。而除了独立别墅（Detachedhouse）和双拼别墅（Semi-detachedhouse），其它这些产品只可以称作TOWNHOUSE,与独立别墅的概念绝然不同。一、别墅的基本概念首先别墅是一种终极住宅。区别于其他建筑类型的最重特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。其次，它是住户身份品位和个性的标志。是“富人阶层”占有的领地，随着中国别墅进程的不断推进和发展，别墅这类物业拥有稀缺自然资源。第三个方面是别墅所在区域的自然景观带给生活的巨大改变。森林、湖泊、大海，蕴藏其间的是城市生活永远无法给予的生活方式。在岁月沉积中，别墅方能真正实现其“理想人生”。一、别墅的基本概念二、别墅的类型划分别墅的类型从以下四个方面划分：从别墅的建筑类型划分从别墅的建筑风格划分从别墅的使用功能划分从别墅的景观特征划分目前国内市场从别墅的建筑类型划分类型主要有５类：二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）•独栋别墅•联排别墅•双拼别墅•叠拼别墅•空中别墅别墅终极形式——独栋别墅定义：独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种。私密性强，价格较高，多为高档别墅。独栋的变身——联排别墅定义：又称Townhouse，通俗的解释是联排住宅，有天有地，每户独门独院，设有１至２个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，今天在欧美十分普及。Twofamilyhouse——双拼别墅定义：联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。在美国被叫作“Twofamilyhouse”，直译为两个家庭的别墅,由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。特征：低密度，采光面增加，通风性强，室外空间比较宽阔。低层小楼加上私家花园，相对独立。二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）Townhouse的延伸——叠拼别墅定义：综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑。这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。特征：经济型别墅，多为第一居所。与独栋相比私密性较差，与联排相比，建筑造型丰富，户型布局更合理，不存在窄进深的缺点。二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）城市中心的别墅——空中别墅定义：源于美国，称为“Penthouse”即“空中阁楼”，发源于美国，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式或复式住宅。特征：全景观，与普通别墅相比地理位置好，视野开阔、通透。挑高层高通风顺畅，采光度好。二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）从别墅的建筑风格划分：欧式别墅美式别墅西班牙式别墅中式别墅东南亚风格别墅现代风格别墅二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）欧式别墅-----欧陆传统的贵族风格。主要特点是：曲线趣味、非对称法则、色彩柔和艳丽、崇尚自然，强调与周围环境的和谐与统一。巴洛克风格、洛克克风格、法国古典主义风格、哥特式风格、古罗马风格、古典复兴风格、浪漫主义风格、折衷主义风格、文艺复兴风格、罗曼风格等，都可定义为欧式风格。欧式风格别墅在外观上既有浪漫典雅的一面，又有简洁大气的一面，同时也不乏清新明快的感觉，对房子的空间感比较注重。二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）绿城苏州御园02月19日房价最低价1000万元/套物业费5.50元/平方米·月开盘时间2012年9月22日二期加推交房时间2013-12-30开发商苏州绿城御园房地产开发有限公司售楼地址工业园区西华林街99号（金鸡湖大道与西华林街交汇处）华润橡树湾02月18日房价最低价9500元/平方米物业费2.85元/平方米·月开盘时间2012年9月1日交房时间2013-9-30开发商华润置地(苏州)有限公司售楼地址苏州相城区人民路北延与春申湖路交汇处雅戈尔璞缇墅02月19日房价最低价460万元/套物业费2.80元/平方米·月开盘时间2013年10月31日交房时间2015年08月开发商苏州雅戈尔置业有限公司售楼地址苏州工业园区东沙湖路和北榭雨交汇处绿城御园华润橡树湾雅戈尔璞缇墅美式别墅-----混合风格北美风情特点：随意的、不对称的大型建筑，特别是尖塔形斜屋顶，一层或多层横断墙面，装饰性而不是结构性的抹灰木架和长排窗户都是典型的外部特征。美国的建筑风格呈现出多元的丰富多彩的国际化倾向。是集当今世界住宅建筑精华之大成后又融合了美国人自由、活泼、善于创新等等一些人文元素，使得美国的住宅成为国际上最先进、最人性化、最富创意的住宅。北美风格主要依据于四个主要时期的建筑风格：古典时期的风格，文艺复兴时期的古典风格，中世纪时期或是现代风格。北美风格实际上是一种混合风格,不象欧洲的建筑风格是一步步逐渐发展演变而来的，它在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格，相互之间又有融合和影响。具有注重建筑细节、有古典情怀、外观简洁大方，融合多种风情于一体的特点。二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）美庐02月20日房价均价800万元/套物业费6.85元/平方米·月开盘时间2013年5月底开盘交房时间预计2014年11月开发商中新置地售楼地址园区唯青路18号（外接待：园区水坊路36号）物业地址园区工业园区唯青路18号美庐西班牙风情别墅西班牙风格是殖民风格，传教风格、折衷主义风格和蒙特利风格等的总称，也包括在南美洲曾盛行的西班牙风格。西班牙风格的基本特征主要有：1.外表有亮丽的色彩；2.采用低坡屋顶，屋顶多为红瓷瓦铺设；3.门廊和窗多显拱形，给建筑物外部增添了立体感和个性感；4.屋沿朝两侧外伸，户内有庭院。西班牙建筑中最突出的就是它的庭院建筑，西班牙文叫Patio（帕提欧）。“帕提欧”是西班牙语对建筑物之内，柱廊四围的露天庭院的称呼。它来历久远，西元纪年前，罗马人进入西班牙，为西班牙带来了罗马文明，据说，帕提欧的前身就是罗马建筑的前庭。后来西班牙又被摩尔人所征服，受摩尔文化全面熏陶数百年，使西班牙的帕提欧形成了自己的风格特质。二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）九龙仓国宾1号02月19日房价最低价2500万元/套园区区域房价14491元/平方米物业费4.64元/平方米/月开盘时间2013年6月底加推交房时间2012-3月底开发商苏州苏龙地产发展有限公司（九龙仓全资子公司）售楼地址园区石莲街9号（金鸡湖大道南，国宾路东）雅戈尔璞墅02月19日房价均价12300元/平方米总价400万~1000万物业费3.00元/平方米·月开盘时间2013-9-7交房时间2014-10开发商苏州雅戈尔置业有限公司售楼地址园区现代大道与榭雨街交汇处（东沙湖公园旁）中信森林湖2月19日房价均价10500元/平方米总价370万~1000万物业费3.55元/平方米·月开盘时间2013年9月13日已加推41#66#交房时间2014年12月开发商中信地产苏州公司售楼地址园区亭盛街66号（阳澄湖湖滨生态景区东南侧）九龙仓国宾1号中信森林湖中式别墅----北京的四合院与苏州园林融合中式别墅的特征表现为：北京的四合院与苏州园林宅院是别墅中化的两大融合表征。新中式建筑不仅在文脉与中国传统建筑一脉相承，而且更重要的体现在对传统建筑的发展和变化上：既很好的保持了传统建筑的精髓，又有效的融合了现代建筑元素与现代设计因素，改变了传统建筑功能使用，给予重新定位。中式传统建筑与现代住宅的功能要求和现代人的生活方式的结合。最近几年，诞生了一批非常有影响的新中式建筑，新北京四合院“易郡”、通州“运河岸上的院子”、“观唐”这几个非常有特色的项目起到了非常好的效果。二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）中式别墅风格（北方合院派、南方园林派）合院、园林、灰砖、青瓦北方的合院派建筑在外观上采用了北京四合院的灰色坡屋顶、筒子瓦及一定高度的墙院围合方式，材质上多选用地域色彩浓厚的灰砖，空间结构上尽可能多地设计庭院空间，以追求四合院的全包围形式。南方园林派。南方园林派则以其“天人合一”的造园理念，精致的景观和空间处理的手法独步天下。该派建筑多以苏州园林为主要传承对象，亭、台、楼、阁、轩等也多仿照苏洲园林样式。景观营造手法借鉴园林中常见的景观处理方法，如借景、漏景、对景、隔景等。白墙青瓦、高大的马头墙、飞檐是建筑中的突出特点。整体建筑形象可用“粉墙黛瓦”来形容，如同中国水墨画，淡丽清雅，诗意油然而生中式别墅风格案例北京湾现代中式主义华润平门府02月19日房价均价900万元/套物业费4.35元/平方米·月开盘时间2012年6月15日已加推交房时间2013年6月已交房开发商华润置地(苏州)有限公司售楼地址苏州平齐路66号（苏州古城区护城河内拙政园/观前）姑苏人家本月均价34996元/㎡小区地址姑苏留园路289号（留园旁）物业费6.00元/平米·月物业公司新沧浪物业建筑年代2008-01-01开发商苏州市新沧浪房地产开发有限公司姑苏桃花源02月19日房价均价400万元/套左右小区地址：吴中竹园路788号(中华园饭店附近）竣工时间：2011-12-01开发商：江苏吴中地产集团有限公司建筑类别：联排独栋双拼建筑面积：192000平方米总户数：1089户绿化率：40.37%容积率：0.96物业费：1.40元/平米·月平门府姑苏人家姑苏桃花源二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）东南亚别墅风格—日本别墅砖木结构，外观平实木结构通风、木材、水系新加坡别墅主要受巴厘岛建筑风格的影响，大量采用东南亚传统建筑材料如木材和石墙等。打造要点：1.低矮的建筑形态2.大面积镂空通风采光3.热带风格庭院东南亚别墅风格—新加坡别墅热带、佛文化、红木东南亚别墅风格—泰式别墅泰式建筑受佛教文化影响和热带气候的影响形成极具暹罗建筑艺术特点打造要点：1.多层屋顶2.高耸的尖塔3.泰式特色的饰品泰式别墅多配合热带植物及佛教配饰打造独特的建筑风格现代主义别墅风格现代主义别墅一般包含：欧美现代主义流派、新中式风格、中西混合风格等将不同的元素组合