邢台市房地产市场调研报告20150510

邢台市房地产市场调研报告Part2中观市场市场情况板块格局Part1宏观市场城市规划城市经济Part3微观市场高层市场洋房市场市场总结报告思路城市规划城市经济城市定位：邢台地处河北省南部，东与山东、衡水毗邻，西与山西相邻，北与石家庄接壤，南与邯郸相接，属河北省冀东南城市经济区的区域中心城市。邢台市地处河北省南部，太行山脉南段东麓，华北平原西部边缘。东以卫运河为界与山东省相望，西依太行山，总面积12486平方公里。邢台市区位于国家南北交通大动脉京广铁路和京珠高速公路线上，廊石邯城镇发展轴上的很重要节点城市。邢台为京津冀都市圈辐射区域交通便利，为公路、铁路、高铁、航空综合枢纽邢台市城市总体规划(2008—2020年)邢台市城市空间格局（2008—2020年）“一城五星”的城市布局“一城”指中心城区；“五星”指内邱、沙河、任县、南和、皇寺五个卫星城的空间格局。“三区两心四轴”的空间格局“三区”指龙岗新区、高新技术产业开发区和七里河新区。“两心”指桥东区的旧城市中心和龙岗新区的新城市中心。“四轴”指贯穿市区的四条主要街道，是市区东西向延伸、南北向拓展的主轴线。功能格局：邢台城市规划采取“一城五星”的城市格局,中心区连带周边共同发展形成“三区两心四轴”的空间格局。城市规划城市经济邢台市城市结构“双城心”格局图邢台市西北新区城市绿色景观分布邢台市原有城市中心以新世纪广场为地理中心的老城区。邢台新城市中心的西北新区，通过几条城市主干道与老城心遥相呼应，还与文教中心、北部新区片区服务中心、体育馆片区直线相邻，双城心资源共享。西北新区是邢台市城市绿化设施非常密集的区域，有郭守敬大道、滨江路两条绿色走廊穿过，除了已有的达活泉公园外，还有在建的郭守敬公园、凤凰山公园、龙岗公园，资源优势明显。新区规划：城市未来发展空间巨大，西临南水北调总干渠、东临京珠高速、北临七里河、南临白马河，城市重点发展方向向北、向东南延伸。城市规划城市经济2009年2010年2011年2012年2013年GDP（亿元）10561212.091428.915321595增长率10%12.20%11.60%9.50%7.00%GDP（亿元）,2009年,1056GDP（亿元）,2010年,1212.09GDP（亿元）,2011年,1428.9GDP（亿元）,2012年,1532GDP（亿元）,2013年,1595增长率,2009年,10%增长率,2010年,12.20%增长率,2011年,11.60%增长率,2012年,9.50%增长率,2013年,7.00%邢台市2009-2013年国民生产总值及增长率走势近5年邢台市GDP增长率保持在10%左右，2012年城市GDP达到1212.09亿元,增幅12.20%，为房地产健康发展提供有效保证。根据城市GDP与房地产发展关系模型，城市GDP增长率大于8%时，城市房地产处于高速发展时期。由房地产预警系统判断得出邢台房地产处于由稳步发展到高速发展的过渡时期。房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展城市规划城市经济经济水平：邢台市经济稳步发展，经济的发展助力房地产开发快速发展。2013年GDP排名地级市2012年GDP（亿元）2013年GDP（亿元）2012年常住人口（万）人均GDP（元）人均GDP（美元）人均GDP排名1唐山5861.636121.2771.2779365.2012814.8912石家庄4500.24863.61038.646828.427561.2623邯郸3023.73061.5993.130827.714977.6774沧州2811.893020744.3640571.776551.0245保定2720.926801135.1423609.423812.15106廊坊1793.81943.1433.244854.577242.5537邢台1532.01604.6718.8622321.453604.19118张家口1233.671317439.3829974.054839.8389承德1180.91272.09372.9634107.955507.32610秦皇岛1139.171168.8302.1638681.496245.80511衡水1027.471110442.425090.424051.289全省26575.0128301.47287.5138835.496270.672013年，从各地级市来看，唐山、石家庄和邯郸位居前三，衡水GDP位列最末，但总量均超过1000亿。从人均GDP来看，排名前三的城市为唐山、石家庄和廊坊，人均GDP分别为12814.89美元、7561.26美元和7242.55美元。邢台人均GDP最低，为3604.19美元。经济水平：在2013年河北省各市GDP排名中占第7名，但人均GDP排名最低，城市经济发展与省内其他城市仍存在一定差距。城市规划城市经济第一产业,2010,15第一产业,2011,13第一产业,2012,11第一产业,2013,9第一产业,2014,8第二产业,2010,57第二产业,2011,60第二产业,2012,61第二产业,2013,63第二产业,2014,66第三产业,2010,28第三产业,2011,27第三产业,2012,28第三产业,2013,28第三产业,2014,26第一产业第二产业第三产业2010年-2014年邢台市产业比重变化工业形成了煤化工、冶金机械装备制造、光伏新能源三个新兴产业和新型建材、纺织服装、食品医药三个传统特色产业。全市有规模以上工业企业945家，中国工业500强企业5家;拥有“华龙”和“今麦郎”方便面、“蓝鸟”家具、“晶牛”玻璃、“龙星”炭黑、“永进”电缆等6个全国驰名商标。矿主，能源业主、钢材业主私企业主国企高层公务员、医生教师、电力、金融大型钢企、民企中高层普通工人等支付力高低顶级资源富豪资富权富阶层城市中产阶层普通工薪阶层“沙漏型”结构由于邢台的工业发展与资源占有息息相关，邢台财富结构呈现典型的沙漏型特征，第二产业发展迅速，精英、高管阶层开始出现，成为城市消费中坚力量。产业结构：第二产业比例60%以上，二产从业人员众多；城市及郊县财富人群数量稳定，客户财富分层结构支持房地产多元化发展。城市规划城市经济城镇人均可支配收入呈较快速度增长，2012年人均可支配收入达到18639元，比去年增长12.3%。随着人们收入水平的提高，消费观念及水平随之逐步提高。城镇居民人均可支配收入（元）,2009年,11922城镇居民人均可支配收入（元）,2010年,14744城镇居民人均可支配收入（元）,2011年,16592城镇居民人均可支配收入（元）,2012年,18639增长率,2009年,11.2增长率,2010年,10.4增长率,2011年,12.5增长率,2012年,12.3城镇居民人均可支配收入（元）增长率城镇居民人均消费支出（元）,2009年,7638城镇居民人均消费支出（元）,2010年,10416城镇居民人均消费支出（元）,2011年,10979城镇居民人均消费支出（元）,2012年,12090增长率,2009年,6.7增长率,2010年,11.2增长率,2011年,5.4增长率,2012年,10.1城镇居民人均消费支出（元）增长率邢台市2009-2012年城镇居民人均可支配收入（元）邢台市2009-2012年城镇居民人均消费支出（元）收入水平：邢台市经济的增长带动城镇居民收入不断增加2012年邢台市人均可支配收入达到1.8万元，消费能力逐步提升。城市规划城市经济城市总人口（万）,2007年,688.4城市总人口（万）,2008年,693.3城市总人口（万）,2009年,697.2城市总人口（万）,2010年,718.8市区人口（万）,2007年,67.9市区人口（万）,2008年,68.8市区人口（万）,2009年,7080城市总人口（万）市区人口（万）邢台市区辖桥东区、桥西区，市区土地总面积133平方公里，总人口720万人，市区人口80万（2010年第五次人口普查）本地人口自然增长缓慢，无大规模外来人口迁入，未形成市场的推动力量。系列1,桥西区（万…系列1,桥东区（万…桥西区（万）桥东区（万）邢台市2007-2010年人口数（万人）邢台市2010年市区人口分布数（万人）人口规模：邢台市总面积1.25万平方公里，城市总人口约720万，市区人口80万，城区人口少且自然增长缓慢，房地产发展依托外部人口导入。城市规划城市经济Part2中观市场市场情况板块格局Part1宏观市场城市规划城市经济Part3微观市场高层市场洋房市场市场总结供应量,2017年1月,3.2供应量,2017年2月,14.9供应量,2017年3月,7.8供应量,2017年4月,2.9供应量,2017年5月,18.5供应量,2017年6月,10.4供应量,2017年7月,8供应量,2017年8月,9.1供应量,2017年9月,20.5供应量,2017年10月,21.2供应量,2017年11月,8.9供应量,2017年12月,1.8供应量,2018年1月,2.2供应量,2018年2月,0.2供应量,2018年3月,0.2供应量,2018年4月,5.1供应量,2018年5月,9.7供应量,2018年6月,2.4供应量,2018年7月,7.3供应量,2018年8月,12.2供应量,2018年9月,12.1供应量,2018年10月,18供应量,2018年11月,21.1供应量,2018年12月,3.4销售量,2017年1月,12销售量,2017年2月,4.9销售量,2017年3月,10销售量,2017年4月,11.8销售量,2017年5月,7.7销售量,2017年6月,6销售量,2017年7月,9.8销售量,2017年8月,8.3销售量,2017年9月,10.3销售量,2017年10月,9.1销售量,2017年11月,14销售量,2017年12月,14.1销售量,2018年1月,10销售量,2018年2月,6.8销售量,2018年3月,6.2销售量,2018年4月,5销售量,2018年5月,6.7销售量,2018年6月,9.5销售量,2018年7月,10.8销售量,2018年8月,11.2销售量,2018年9月,10.6销售量,2018年10月,12.2销售量,2018年11月,8销售量,2018年12月,7.7供应量销售量2013年-2014年邢台市住宅面积供求走势（万㎡）市场情况板块格局供需情况：2013年邢台住宅供应量明显大于成交量，2014年以消化原有高库存为主，各月成交量呈现稳步发展趋势。2014年成交总量104.7万㎡，历年均成交量在100万㎡上下。2013年1月—2014年12月邢台成交均价走势（元/平方米）受到邢台商品住宅市场环境的影响,成交价格在2013-2014年趋于稳定。在消极情绪主导市场的情况下，开发企业普遍选择较为保守的房价调整方式，成交均价也随之稳定。商品住宅：2014年均价达5056元平均价格,2017年1月,4292平均价格,2017年2月,4389平均价格,2017年3月,4519平均价格,2017年4月,4599平均价格,2017年5月,4896平均价格,2017年6月,4890平均价格,2017年7月,4719平均价格,2017年8月,4777平均价格,2017年9月,4873平均价格,2017年10月,4922平均价格,2017年11月,4956平均价格,2017年12月,5052平均价格,2018年1月,4956平均价格,2018年2月,5052平均价格,2018年3月,4904平均价格,2018年4月,5040平均价格,2018年5月,4955平均价格,2018年6月,5015平均价格,2018年7月,5125平均价格,2018年8月,5076平均价格,2018年9月,5088平均价格