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房地产建安行业财税实操、纳税筹划及税务检查大串讲1、项目设立及取得阶段2、项目开发阶段3、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划4、预售及销售阶段5、完工阶段（所得税）6、土地增值税清算7、公司注销1、项目设立及取得阶段见图（1）项目设立一般形式（2）特殊项目公司形式优劣及筹划1、项目设立及取得阶段读图（3）合同订立、股权方式与土地方式解析谈判技巧与筹划（4）发票对后期土地增值税及企业所得税影响；1、项目设立及取得阶段读图（5）成本项目处理、成本对象确立、利息资本化等成本核算对后期两税影响；（6）契税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税风险揭示及应对；阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿收入/成本±项目取得通过招拍或协议方式取得土地土地房产投资注入股权方式取得土地或项目契税土地使用税个人所得税企业所得税土地增值税印花税财税〔2006〕162号：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。重点股权方式取得土地项目成本真实性土地是否有合法凭证交纳土地使用税时间是否及时、金额是否正确所有合同及相关凭证账册是否按规定贴花契税交纳是否正确股东受让股权是否代扣个人的所得税（股东）检查方法提供土地合同、拆迁协议、股权收购协议、项目立项、规划、现场了解记录不实成本在后期成本中剔除影响关注款项支付情况、有无长期未支付款项比对大额异常票据特别是股东更换情况关注拆迁合理性土地佣金及进入出让金违约金是否进入扣除项目分摊办法是否合理底稿相关工作底稿所得税成本及土地增值税扣除成本及扣除项目分税种记录税务自检与检查——项目开发——项目取得阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿影响收入/成本项目建设——拆迁印花税契税土地使用税个人所得税企业所得税土地增值税重点拆迁费用合理性回迁房处理视同销售（营业税土地增值税所得税）区分单位与个人拆迁不同处理检查方法提供拆迁协议、签收花名册记录不实成本在后期成本中剔除影响关注款项支付情况、有无长期未支付款项比对大额异常票据特别是股东更换情况关注拆迁合理性一期与二期联动项目一期票据不同处理底稿相关工作底稿所得税成本及土地增值税扣除回迁视同销售问题成本及扣除分税种记录税务自查与检查——项目开发——项目建设7©2010阚振芳版权所有1、项目设立及取得阶段2、项目开发阶段3、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划4、预售及销售阶段5、完工阶段（所得税）6、土地增值税清算7、公司注销开发阶段（1）项目开发阶段介绍（2）前期成本合同订立对土地增值税影响（3）设计合同几点注意事项（营业税、所得税及土地增值税处理）开发阶段（4）成本核算对象对所得及土增影响（5）开发阶段的的测算（6）基础设施与分摊（7）建安费（合同、结算、发票）处理，分摊及分配处理（8）利息与资本化（9）不同分摊方法对会计利润、所得税及土地增值税影响；其他见图10©2010阚振芳版权所有阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿收入/成本±前期工程费印花税土地使用税个人所得税企业所得税土地增值税重点是否存在虚列情形土地是否有合法凭证是否按项目合理分摊所有合同是否按规定贴花前期票据合法性（如项目A-B）检查方法提供设计等前期合同核对前期票据分摊办法是否合理底稿相关工作底稿所得税成本及土地增值税扣除成本及扣除项目分税种记录税务自查与检查——项目开发——项目前期11©2010阚振芳版权所有阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿收入/成本±项目建设出包工程自营工程企业所得税土地增值税印花税营业税个人所得税重点票据合法性、金额合理性（如名称是否一致等）是否为本项目费用（是否虚列）甲供材营业税自购建材费用是否重复计算扣除项目建筑安装发票是否在项目所在地税开具方法决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同、与相关账目票据进行核对；利用关联方及主要合同方如总包、材料、装修合同比较核对票据底稿相关工作底稿所得税成本及土地增值税扣除记录影响数据税务自查与检查——项目开发——项目建设阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿收入/成本±基础设施及其他企业所得税土地增值税重点票据合法性、金额合理性（如名称是否一致等）是否为本项目费用（是否虚列）红线外有政府补偿有无冲减成本分摊是否合理方法决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同、与相关账目票据进行核对；核对票据复核分摊公式底稿相关工作底稿所得税成本及土地增值税扣除记录影响数据税务自查与检查——项目开发——项目建设阶段描述营业税要点所得税要点土地增值税要点预售款采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，有无不按预售收入（含定金）缴纳营业税，不申报或者少申报税款的现象。因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿款、滞纳金收入是否并入营业额中申报纳税。银行按揭收入有否申报纳税，有否挂于往来账不申报纳税。纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。采取银行按揭方式销售开发产品的，首付款是否于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。有无跨年未确认调增应纳税所得有无应资本化利息费用化在当期扣除2008年预收款可以作为广告费、业务招待费等基数（具体各地不统一），之前不行。比照营业税处理是否充足预缴比例是否正确税务自查与检查——项目开发——项目预售14©2010阚振芳版权所有1、项目设立及取得阶段2、项目开发阶段3、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划4、预售及销售阶段5、完工阶段（所得税）6、土地增值税清算7、公司注销15©2010阚振芳版权所有建安企业税务政策解析1、纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额2、纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。3、纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。4、条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。5、纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。16©2010阚振芳版权所有跨地区经营建筑企业所得税征收管理建筑企业所属二级或二级以下分支机构直接管理的项目部（包括与项目部性质相同的工程指挥部、合同段等，下同）不就地预缴企业所得税，其经营收入、职工工资和资产总额应汇总到二级分支机构统一核算，由二级分支机构按照国税发[2008]28号文件规定的办法预缴企业所得税。建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部，应按项目实际经营收入的0.2%按月或按季由总机构向项目所在地预分企业所得税，并由项目部向所在地主管税务机关预缴。建筑企业总机构应汇总计算企业应纳所得税，按照以下方法进行预缴：（一）总机构只设跨地区项目部的，扣除已由项目部预缴的企业所得税后，按照其余额就地缴纳；（二）总机构只设二级分支机构的，按照国税发[2008]28号文件规定计算总、分支机构应缴纳的税款；（三）总机构既有直接管理的跨地区项目部，又有跨地区二级分支机构的，先扣除已由项目部预缴的企业所得税后，再按照国税发[2008]28号文件规定计算总、分支机构应缴纳的税款。17©2010阚振芳版权所有跨地区经营建筑企业所得税征收管理建筑企业总机构应按照有关规定办理企业所得税年度汇算清缴，各分支机构和项目部不进行汇算清缴。总机构年终汇算清缴后应纳所得税额小于已预缴的税款时，由总机构主管税务机关办理退税或抵扣以后年度的应缴企业所得税。跨地区经营的项目部（包括二级以下分支机构管理的项目部）应向项目所在地主管税务机关出具总机构所在地主管税务机关开具的《外出经营活动税收管理证明》，未提供上述证明的，项目部所在地主管税务机关应督促其限期补办；不能提供上述证明的，应作为独立纳税人就地缴纳企业所得税。同时，项目部应向所在地主管税务机关提供总机构出具的证明该项目部属于总机构或二级分支机构管理的证明文件。建筑企业总机构在办理企业所得税预缴和汇算清缴时，应附送其所直接管理的跨地区经营项目部就地预缴税款的完税证明。18©2010阚振芳版权所有1、项目设立及取得阶段2、项目开发阶段3、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划4、预售及销售阶段5、完工阶段（所得税）6、土地增值税清算7、公司注销3、预售及销售阶段（1）预售及销售介绍及会计处理（2）营业税、土地增值税、企业所得税最新规定（营业税条例及细则、国税发[2006]187号及国税函[2010]220号、所得税31号文件）（3）税务自检要点及应对（展开讲解营业税、所得税要点）（4）项目备案登记规定及筹划（5）核算提示（6）收入税务检查重点（展开重点讲解）国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务。组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节。各级税务机关要克服畏难情绪，切实加强土地增值税清算工作。要按照《土地增值税清算管理规程》的要求，结合本地实际，进一步细化操作办法，完善清算流程，严格审核房地产开发项目的收入和扣除项目，提升清算水平。有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。各地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知各级税务机关要全面开展土地增值税清算审核工作。要对已经达到清算条件的项目，全面进行梳理、统计，制定切实可行的工作计划，提出清算进度的具体指标；要加强土地增值税税收法规和政策的宣传辅导，加强纳税服务，要求企业及时依法进行清算，按照《土地增值税清算管理规程》的规定和时限进行申报；对未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚；对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，按照国发[2010]10号文件精神，有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。各地要在6月底前将本地区的清算工作计划（包括本地区组织企业进行清算的具体措施和年内完成的目标等内容，具体数据见附表）和重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知规范核定征收，堵塞税收征管漏洞核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函[2010]220号关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益