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雨润·黄金海岸年前营销策略（讨论稿）上海功夫堂雨润黄金海岸项目组2008年9月营销前思考[第一节]面对开盘后的销售状况面对2008年中国房产市场的冷淡面对绝对充满“超前优势”的雨润·黄金海岸我们需要思考的是什么？营销思考雨润黄金海岸的抗性在哪里？如何才能实现真正的销售起色？如何才能度过2008年的销售难关？营销思考营销思考抗性解析通过前期的推广与销售，其实很清楚的我们项目的抗性：价格与地段归纳一点市场缺乏信心营销思考市场缺乏信心缺乏价格信心：由于希缺产品造成价格在市场的无对比。缺乏工程信息：外地发展商及工程进度让市场产生怀疑。缺乏地段信息：对政府规划以及发展商的规划存在疑问。如何解决需要有特殊的动作，我们将从政策、房源、价格三方面进行解答。同时配以必要的营销推广。政策应对措施[第二节]应对措施政策应对问题点：由于前期开盘后的销售势态的不理想，造成客户对项目失去信心，因此在2008年的最后几个月，销售能否有所起色，重点在于发展商将给予市场如何的政策，让市场客户能够重拾一定信心。我们提出三种方案:一、无理由退房二、签订价格承诺书三、质量检验月无理由退房“无理由退房”，是能够增强客户对产品信心的重要手段。我们之所以提出这个作为重点，就是在短时间内消除客户对与价格、地段的抗性，让他在了解项目优势的情况下，能够放弃考虑一些他们所顾忌的因素，迅速的下定。所谓无理由退房，是要在市场上形成他的声音，在短时间内容纳共市场能够接受这一理念，从而能够同时形成销售。应对措施签订价格承诺书应对措施签订保值合同啊，1年内，如果在买了以后价钱跌了，开发公司对客户进行赔偿。这项政策，我们是基于2个出发点做出的：首先我们对于雨润黄金海岸的产品品质以及它的保值增值性有足够的信心；其次，我们能够做好最坏打算，就是1年后，房价确实下调，我们确实对客户进行赔偿。质量检验月应对措施与白山市质检总局联系，在10月份开展“雨润黄金海岸”建筑质量检查监督评估月。通过10月一个月的连续检查与报道，在10月底召开“雨润黄金海岸质量检查评估新闻发布会”，通过这种方式将项目的工程抗性做一定的缓解，同时配合以前面2项政策，应该能够为2008年项目的销售起到一定的促进作用。门市的房源不变。住宅高层围绕十月计划的路演活动及定向解析群体，推出部分（90套）特价房源。均价控制在2330每平左右。别墅价格不变，不做销控。（具体见房源价格标）配合房源价格组合应对措施营销推广组合策略[第三节]雨润黄金海岸营销推广节奏成果汇报：10.18任务：树立形象制造新闻10月31日质量评估新闻发布会十一国庆要求：相关活动、物料准备到位11月后，持续销售特价房源活动：10.15路演营销四大攻略物料攻略营销推广城市新高度生活新榜样包装攻略广告攻略活动攻略由于城市关系，用活动取代传统意义上众多媒体的作用有效体现开发商的实力，将项目提升至城市性高度业主有效感知项目的成长性客户口碑营销带动项目去化和口碑建立活动攻略目的营销推广活动推广工作表活动名称举办时间活动内容达成目标备注定向解析会10月产品讲解为团购造势筹备中路演活动10月15特价房推出销售筹备中成果汇报10月17日扩大影响销售筹备中质量监督月10月增强信心筹备中营销推广营销推广活动时间2008年10月15日活动地点白山市政府广场活动形式以“喜迎国庆欢乐同行”为主题，在白山市政府广场进行路演。以歌唱祖国的的歌曲，当地群众喜闻乐见的“东北二人转”及舞蹈、魔术等表演形式聚集人气，吸引市民关注。在完整填写调查表格后，可获赠印有项目LOGO的水杯、环保袋及项目资料。雨润·黄金海岸国庆路演活动营销推广雨润集团进入白山一周年工作汇报酒会活动目的1、通过活动进一步拉近与政府间的友好关系，为日后取得更大支持奠定基础；2、通过举办工作总结汇报酒会邀请政府官员及公务人员参加，重点推介雨润〮黄金海岸项目，圈定目标榜样客群，带动项目销售；3、通过活动进一步树立品牌形象，扩大品牌影响力及美誉度。活动时间2008年10月17日活动地点亿佳合或市宾馆活动内容活动当天以“雨润集团进入白山一周年”为主题，开展市政府机关领导联谊活动。邀请市区知名酒吧的调酒师讲解红酒的历史文化、品酒的要领、不同的葡萄酒和佐餐的搭配等等常识，同时可以请花式调酒师进行现场表演。由雨润集团负责人就雨润集团进入白山一年中的工作情况进行汇报总结并详细介绍目前正在开发中的雨润〮黄金海岸情况，说明它的领先性和优质品质。营销推广物料攻略完成别墅手册、生活手册的制作工作力争在10月15日前完成包装攻略营销推广主要就是亿佳合的现场售楼处的包装。营销推广广告攻略十月为当地最后一个销售月，围绕十月销售推广，围绕活动，本月将在广宣方面加大深度力度，反复冲击市场，吸引眼球。计划在现有的推广基础上加强报纸合电视的宣传，并且能够结合我们的销售和活动加大力度。同时现有的户外等广告争取在10月1日前制作到位。河道灯箱户外画面跨街画面天诚户外画面户外画面喜丰花园户外画面十月份媒体计划项目媒体配合版面/形式主要内容时间费用（元）报广《长白山日报》半版/硬广别墅形象+特价房信息+购房相关政策10/83500半版/软文特价房信息+购房相关政策10/153500《供求》整版/硬广别墅形象+特价房信息+购房相关政策10/16900半软半硬软文：特价房信息+购房相关政策硬广：别墅形象10/23900短信群发针对性群发十一路演活动信息+特价房信息9/30、10/12万条1600元购房政策+特价房信息10/101万条800元活动雨润·黄金海岸国庆路演活动10/120000雨润集团进入白山一周年工作汇报酒会10/1815000印刷品DM别墅形象+特价房信息+购房相关政策10/163000份6600元合计：约52800元（含活动费用）END！