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ChinaIndexAcademy中国指数研究院2011年2月2011年房地产新政解析及市场走势研讨中国指数研究院1一、回顾:1998-2010年市场走势分析二、模型:房地产中长期发展动态模型三、研判:2011年新政解读及中国房地产市场预测四、建议策略中国指数研究院21998-2010年商品房销售指标增长率1998年-2010年,全国商品房销售额从2513亿元扩大至5.2万亿元,累计增长近20倍(复合增长率28.8%);销售面积从1.2亿平方米增长至10.4亿平米,累计增长7.6倍(复合增长率19.6%);销售均价从2063元/平米上涨至5029元/平米,累计上涨1.4倍(复合增长率7.7%)。以2004年为界,两个时期(1998-2004和2005-2010)的销售额增速基本不变(25%左右),但价格复合增长率从2004年前的5.1%扩大到9.7%,而销售面积涨幅从21.0%缩小到13.5%。需求:1998年至今,商品房销售额大幅增长,前期是由于销售面积的拉动,2004年后,价格涨幅明显放大1998-2010年商品房销售指标复合增长率1998-2010年商品房销售指标累计上涨倍数注:2005年起销售统计口径有变化数据来源:CREIS中指数据、fdc.soufun.com销售面积销售均价销售额1992-19981.81.14.91998-20042.10.33.12005-20100.90.62.01998-20107.61.419.9-20%0%20%40%60%80%1998199920002001200220032004200520062007200820092010销售面积销售额销售均价销售面积销售均价销售额1998-200421.0%5.1%26.7%2005-201013.5%9.7%24.5%1998-201019.6%7.7%28.8%201010.1%7.4%18.3%中国指数研究院32005-2010年全国及不同城市商品房销售指标复合增长率2005年来一线城市价格涨幅最高,但二三线和其他城市销售面积增长更为显著2005和2010年不同城市商品房销售指标占比数据来源:CREIS中指数据、fdc.soufun.com33.1%16.1%30.3%33.6%35.5%64.4%33.3%48.4%5.3%15.6%33.5%50.9%0%20%40%60%80%100%2005年2010年2005年2010年销售面积销售额一线二三线其他注:一线城市指北上广深,二三线城市指其他直辖市、省会和计划单列市(不包括拉萨,共31个),一二三线城市统称为35个大中城市,下同。2005-2010年,一线城市销售面积复合增长率为负,占全国的比重从15.6%下降至5.3%,而销售均价复合增长率为17.7%,在各类城市中最高;销售额占比从33.1%下降至16.1%,缩小约一半;二三线和其他城市的销售面积复合增长率分别为11.2%和18.9%,高于全国和一线城市水平,但销售价格增长率为13.2%和12.8%,低于一线城市。从占比来看,二三线城市销售额占比略有上升,而其他城市销售面积和销售额占比提高显著。13.5%9.7%24.5%-8.5%17.7%7.7%11.2%13.2%25.8%18.9%12.8%34.1%-10%0%10%20%30%40%销售面积销售均价销售额全国一线二三线其他中国指数研究院41998年-2010年,全国商品房投资总额从3614亿元增加到4.8万亿元,累计增长12.4倍(复合增长率24.1%,各年增速基本在20%以上);新开工面积从2亿平方米扩大至16.4亿平米,累计增长7倍(复合增长率19%)。从具体年份来看,房地产开发投资在2009年仅为16.1%,2010年扩大到33.2%,是近十年的最高水平;2008-2009年的新开工面积增速分别为7.5%和13.5%,增速显著低于历史平均水平,而2010年扩大到40.7%,是1999年来的最高水平。投资&开工:总体平稳,但近三年波动幅度扩大数据来源:CREIS中指数据、fdc.soufun.com1998-2010年房地产开发投资和新开工面积增长率1998-2010年房地产开发投资和新开工面积复合增长率1998-2010年商品房投资指标累计上涨倍数0%10%20%30%40%1998199920002001200220032004200520062007200820092010投资额新开工面积投资额新开工面积1998-200424.0%19.8%2005-201024.9%19.2%1998-201024.1%19.0%201033.2%40.7%投资额新开工面积1998-20042.62.02005-20102.01.41998-201012.47.0中国指数研究院52005-2010年全国及不同城市商品房投资指标复合增长率2005年以来一线城市商品房投资规模增速减小,但二三线和其他城市正加速扩大规模2005和2010年不同城市商品房投资指标占比数据来源:CREIS中指数据、fdc.soufun.com2005-2010年,一线城市商品房投资额复合增长率为11.3%,占全国的比重从23.3%下降至13.1%,而新开工面积复合增长率为0.7%,在各类城市中最抵,占全国的比重从12%下降至5.1%。二三线的投资额和新开工面积复合增长率分别为25.5%和17.9%,与全国水平基本持平,其他城市的投资额和新开工面积复合增长率分别为30.2%和22.7%,略高于全国水平。从占比来看,二三线线城市的投资额和新开工面积占比基本稳定,而其他城市的占比提高显著。12.0%5.1%38.0%32.8%31.1%48.9%55.2%63.7%23.3%13.1%37.1%39.7%0%20%40%60%80%100%2005年2010年2005年2010年投资额新开工面积一线二三线其他24.9%19.2%11.3%0.7%25.5%17.9%30.2%22.7%0%10%20%30%40%投资额新开工面积全国一线二三线其他中国指数研究院61998年-2010年,开发企业的土地购置费从375亿元增加至9992亿元,累计上涨25.6倍(复合增长率31.5%);而土地购置面积从1亿平方米扩大到4亿平方米,累计增长3.1倍(复合增长率12.4%);土地单价从371元/平方米上涨至2439元/平方米,累计上涨5.6倍(复合增长率为17%,同期商品房均价上涨1.4倍,复合增长率为7.7%)。2004年起,土地购置面积进入低增长阶段,2005-2010年复合增长率仅为1.4%,其中2005-2006年连续两年下降,而土地单价涨幅从之前的9.7%扩大至26.3%。土地:2004年土地购置面积增速显著下滑,而地价涨幅扩大数据来源:CREIS中指数据、fdc.soufun.com1998-2010年土地购置指标增长率1998-2010年土地购置类指标复合增长率1998-2010年土地购置类指标累计上涨倍数-20%0%20%40%60%80%1998199920002001200220032004200520062007200820092010土地购置额土地购置面积土地单价土地购置费土地购置面积土地单价1998-20045.92.90.72005-20102.40.12.21998-201025.63.15.6土地购置费土地购置面积土地单价1998-200437.8%25.7%9.7%2005-201028.0%1.4%26.3%1998-201031.5%12.4%17.0%201065.9%28.4%29.2%中国指数研究院72005-2010年全国及不同城市土地购置类指标复合增长率一线城市土地价格涨幅最高,其他城市土地购置面积占比有所扩大2005和2010年不同城市土地投资指标占比数据来源:CREIS中指数据、fdc.soufun.com2005-2010年,一线城市土地单价的复合增长率为37.6%,在各类城市中最高;其他城市为23.1%,低于全国水平。2005年来,一线和二三线的土地购置面积复合增长率均为负,其他城市复合增长率为2.7%,到2010年,一线城市土地购置面积占全国比重从5.1%下降至3.6%,二三线城市占比从33.4%下降至30.7%,而其他城市从61.5%扩大至65.7%。从土地购置费来看,各类城市增长率差别不大,占全国的比重基本平稳。5.1%3.6%40.4%33.4%30.7%40.1%61.5%65.7%19.6%18.2%39.2%42.6%0%20%40%60%80%100%2005年2010年2005年2010年土地购置费土地购置面积一线二三线其他1.4%-5.6%28.8%-0.3%2.7%28.0%26.3%37.6%29.9%29.2%23.1%26.5%-10%0%10%20%30%40%土地购置费土地购置面积土地单价全国一线二三线其他中国指数研究院8一、回顾:1998-2010年市场走势分析二、模型:房地产中长期发展动态模型三、研判:2011年新政解读及中国房地产市场预测四、建议策略中国指数研究院9关于“房地产中长期发展动态模型”中国指数研究院10根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析,影响商品房市场发展的重要因素有:土地货币政策保障房建设居民收入地方财政赤字商品房供给商品房价格土地供给商品房需求土地价格利率货币供应量经适房销售面积地方财政赤字新增贷款收入土地、货币政策是影响商品房市场发展的重要因素中国指数研究院11土地招拍挂政策、经济增速加快是2005年-2010年房地产市场走势出现变化的主要原因2005-2010年,商品房均价涨幅从之前的5%扩大到10%,而销售面积增长率从21%缩小到13%,主要源于两个原因:1998-2010年不同指标复合增长率(以2004年为界)2005年后,招拍挂政策导致土地出让面积增速大幅下降,土地购置面积复合增长率从26%大幅下降至1%(2005-2006年连续两年下降),而土地单价复合增长率从10%上升到26%,大大高于同期商品房均价涨幅。另一方面,宏观经济从2005年起进入新的增长周期,2005年-2010年GDP、人均GDP、M2、居民存款等指标的复合增长率大大高出此前水平。如GDP增长率从11%扩大到17%(不考虑通货膨胀)5.1%19.8%25.7%9.7%10.4%9.6%14.4%16.0%9.7%1.4%26.3%16.6%16.1%12.7%16.9%19.4%11.2%24.0%26.7%21.0%19.2%24.9%13.5%24.5%0%10%20%30%销售面积销售均价销售额投资额新开工面积土地购置面积土地单价GDP人均GDP人均可支配收入居民储蓄存款M22005-20101998-2004中国指数研究院12商品房需求的影响因素中,货币供应量影响最大,其次是居民收入,然后是保障房建设和利率。35%18%28%19%0%20%40%60%80%100%货币供应量利率收入保障房建设33%29%25%13%0%20%40%60%80%100%商品房需求商品房供给货币供应量土地价格商品房需求的影响因素商品房价格的影响因素商品房价格的影响因素中,需求和供给起主导作用,货币供应量和土地价格也有重要影响。根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算:商品房需求的影响因素中货币供应量影响最大,其次是居民收入中国指数研究院13一、回顾:1998-2010年市场走势分析二、模型:房地产中长期发展动态模型三、研判:2011年新政解读及中国房地产市场预测四、建议策略中国指数研究院14“国八条”限购差别化信贷税收加大保障性住房建设力度加大土地供应量明确约谈问责制明确房价调控目标坚持和强化舆论引导抑制需求增加供应确保落实稳定预期限购:本市居民有2套、外地居民1套不得再购买,不能提供纳税证明不能购买,扩大到至少35个大中城市,范围更广差别化信贷:二套房首付60%,利率1.1倍税收:二手房买卖不满5年全额增收营
本文标题:2011年房地产新政解析及市场走势研讨
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