房地产估价测算过程(市场法、收益法)

估价测算过程（一）市场法的估价测算过程1、可比实例的选取选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产A、B、C作为可比实例。（1）可比实例A——环亚大厦。环亚大厦位于XX区台北一路17-19号，为20层钢混结构综合楼，约建于九十年代后期，九成新，商务办公氛围一般。环亚大厦紧临喷泉公园旁，周边有武广、SOGO、世贸,新世界、武展等综合性商场；有中行、龙行、招行、信合、建行等多家金融机构；及协和医院、同济医院等多全国知名综合性医院。商务办公氛围较好。该物业由XX环亚物业管理有限公司进行专业管理。目前市场租金为43元/㎡·月，出租率达到95%。其停车位80个，基本上能满足其商务需要。环亚大厦建筑全景环亚大厦入口环亚大厦（2）可比实例B——九运大厦。九运大厦位于XX区XX北路34号，为23层高层写字楼，约建于九十年代后期，九成新，商务办公氛围一般。紧临中山公园，背靠小南湖公园，毗邻喷泉公园、西北湖广场、新世界商场、新华路体育场和青少年宫，交通便利。总建筑面积约5万余平方米，采用裙房设计，每层面积达3000平方米，且全部可相对独立使用，是集商业、居家、办公为一体的智能化高层写字楼。现租售率已达95%；商务办公氛围一般。该写字楼市场租金为40元/㎡·月，九运大厦停车位为地下停车位，基本上能满足其商务需要。现该物业由九运物业进行管理。九运大厦建筑全景九运大厦周边环境（3）可比实例C——华银城。华银城位于XX区台北路，约建于九十年代后期，为九成新，由4幢19层高楼组成，一楼为车库或仓库用房，2-19层为商住楼。总建筑面积为31968平方米。目前，办公用房建筑面积3600平华银城九运大厦方米，住宅入住建筑面积25068平方米，空置房面积约3300平方米。华银城共有室内停车位40个，室外停车数量约30辆，其停车位较为充足，基本上能满足其商务需要。华银城紧临XX杂技厅，周边有中国信合大厦、喷泉大厦、建银大厦、国贸大厦等商务中心、新世界广场、西北湖广场等娱乐休闲设施，商务办公氛围较好。现该写字楼市场租金为44元/㎡·月，出租率为95%，有专门物业公司进行管理。华银城建筑全景华银城周边环境表一可比实例资料实例项目A环亚大厦B九运大厦C华银城D估价对象交易日期06年10月20日06年11月1日06年11月28日06年11月1日交易情况正常正常正常正常坐落XX区XX区XX区XX区建筑面积（㎡）1500200030003086.05土地使用权性质出让出让出让出让土地级别征税五级征税五级征税六级征税五级区域因素繁华程度优较优优较优交通便捷度优优优较优环境优优优优公共设施配套完备程度较完备较完备较完备较完备新旧程度九成新九成新九成新九成新个别因素土地剩余使用年期39383639.08空置率5%5%5%—租金（元/月.㎡）434042—停车位充足充足充足充足物业管理有有有有建筑装修简装简装简装简装设施设备三部电梯三部电梯三部电梯一部电梯平面布置合理合理合理合理建筑结构框架框架框架混合工程质量良良良良总楼层2023199层朝向南西南南东南交易价格(元/m2)425041004300-----2、可比实例修正系数（1）建立价格可比基础。可比实例A、B、C付款方式均为在成交日期一次付清，单价均为按建筑面积计算，币种均为人民币，货币单位均为元；（２）交易情况修正。可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，故修正系数分别为100/100、100/100、100/100；（３）交易时间修正。可比实例A、B、C的成交日期与估价时点非常接近，而与估价对象类似的房地产价格在估价时点之前的一个月未出现价格波动，故交易时间不需修正，修正系数分别为100/100、100/100、100/100；区域及个别因素修正系数（4）区域因素修正。采用直接比较调整法进行区域因素修正：首先，以估价对象的区域因素为基准（100分），将可比实例的区域因素与估价对象的区域因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例的区域因素比估价对象的区域因素差，所得的分数就低于100分，反之，就高于100分。然后，将可比实例的区域因素的得分转化为调整价格的比率，对可比实例价格进行调整。（见表二、表三所示）（5）个别因素修正。采用直接比较调整法进行个别因素修正：首先，以估价对象的个别因素为基准（100分），将可比实例的个别因素与估价对象的个别因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例的个别因素比估价对象的个别因素差，所得的分数就低于100分，反之，就高于100分。然后，将可比实例的个别因素的得分转化为调整价格的比率，对可比实例价格进行调整。（见表二、表三所示）（6）各项修正的具体计算。根据以上对各项因素修正的分析和评分，对各项因素修正计算见表二和表三所示。表二各项修正因素得分表实例项目A环亚大厦B九运大厦C华银城D估价对象交易日期100100100100交易情况100100100100区域因素繁华程度101100101100交通便捷度101101101100环境100100100100土地级别10010099100公共设施配套完备程度100100100100个别因新旧程度100100100100土地剩余年期1009998100空置率100100100100素租金（元/月.㎡）100100100100停车位100100100100物业管理100100100100建筑装修100100100100设施设备101101101100平面布置100100100100建筑结构102102102100工程质量100100100100楼层101101101100朝向100100100100表三各项修正因素修正系数及比准价格计算表实例项目A环亚大厦B九运大厦C华银城D估价对象交易日期100/100100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100100/100区域因素繁华程度100/101100/100100/101100/100交通便捷度100/101100/101100/101100/100环境100/100100/100100/100100/100土地级别100/100100/100100/99100/100公共设施配套完备程度100/100100/100100/100100/100个别因素新旧程度100/100100/100100/100100/100土地剩余年期100/100100/99100/98100/100空置率100/100100/100100/100100/100租金（元/㎡·月）100/100100/100100/100100/100停车位100/100100/100100/100100/100物业管理100/100100/100100/100100/100建筑装修100/100100/100100/100100/100设施设备100/101100/101100/101100/100平面布置100/100100/100100/100100/100建筑结构100/102100/102100/102100/100工程质量100/100100/100100/100100/100楼层100/101100/101100/101100/100朝向100/100100/100100/100100/100交易价格（元/m2）425041004300---比准价格（元/m2）4004394141764040取平均值，估价对象比准单价为：（4004＋3941＋4176）÷3=4040（元/㎡）（取整）估价对象房地产的比准价格为：4040×3086.05=12467642（元）3．市场法的估价测算结果采用市场比较法，经过以上测算得出：估价对象总价为12467642元；单价为4040元/平方米（二）采用收益法分析测算1、估算年潜在毛收入本次评估可获收益的商业用房建筑面积为3086.05平方米。估价人员通过对估价对象周边类似物业租金和对实地经营状况的调查了解，结合XX市同类房地产市场租金水平以及对未来市场行情的预测进行综合分析，选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产A、B、C作为可比实例。可比实例A——环亚大厦，月租金43元/平方米;可比实例B——九运大厦，月租金40元/平方米;可比实例C——华银城，月租金44元/平方米。取平均值，估价对象租金标准为：（43＋40＋44）÷3=42（元/m2）由此确定估价对象在现时状态下，在未来收益年限内租金将保持较平稳的状况，估价对象月租金为42元/平方米,根据此租金水平，计算估价对象房地产在充分利用、无空置情况下的年潜在毛收入为：42×3086.05×12=1555369（元）2、估算年有效毛收入根据估价人员对XX市办公物业市场的调查，与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产，参照可比实例A——环亚大厦、可比实例B——九运大厦、可比实例C——华银城三个物业空置率，确定因空置、拖欠租金以及其它原因造成的收入损失为其年潜在毛收入的5%,则年有效毛收入损失为：1555369×（1-5%）=1477601（元）3、年运营费用的测算运营费用是维持估价对象房地产正常使用所必须指出的费用，包括维修费、管理费、保险费以及税费等。（1）估算年管理费管理费用为管理估价对象房地产经营活动所发生的费用，包括人员工资、福利费、办公费、差旅费等，依行业标准,管理费按照估价对象潜在毛收入的2%测算，则年管理费为：1555369×2%=31107（元）（２）估算年维修费估价对象系砖混一等结构，根据《XX市房屋重置价格标准》，估价对象建筑物的重置单价为710元/平方米。依行业标准,维修费用按建筑物重置价格的1.5％计算，则年维修费用为：3086.05×710×1.5%=32866（元）（３）估算年保险费依规定,年保险费按房屋现值的2‰计算，依据国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）及《XX市房屋重置价格标准》，砖混结构残值率为2%，耐用年限为50年，该估价对象已有效经过10年，则年保险费为｛710-[710×（1-2%）/50]×10｝×3086.05×2‰=3523（元）（４）估算年税费①估价对象房地产租赁经营过程中应缴纳的房产税，依规定按照估价对象年有效毛收入的12%测算，则年税费为：1477601×12%=177312（元）②估价对象房地产租赁经营过程中应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等，依规定按照估价对象年有效毛收入的5.85%测算，则年税费为：1477601×5.85%=86440（元）③估算土地使用税，依XX市规定，按照估价对象占用土地面积10元/平方米计取，则土地使用税为：1053.69×10=10537（元）④年税费为：177312+86440+10537＝274289（元）（５）年运营费用合计估价对象房地产经营过程中的年运营费用为年管理费、年维修费、年税费以及年保险费之和，则年运营费用为：31107+32866+3523+274289=341785（元）4．估算年净收益估价对象年净收益是由年有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入，则年收益为：1477601－341785=1135816（元）5．资本化率的确定资本化率的本质是投资收益率，依据《房地产估价规范》（GB/T50291-1999），本次评估采用为资本化率计算方法为市场提取法，即搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益，选用收益法计算公式：]r)([raVn111，求出其资本化率。估价人员通过对估价对象周边类似物业租金和对实地经营状况的调查了解，结合XX市同类房地产市场租金水平以及对未来市场行情的预测进行综合分析，选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产资本化率市场提取法的计算资料（见表四）：表四资本化率市场提取法计算表实例项目A环亚大厦B九运大厦C华银城市场单价(元/㎡)425041004300建筑面积（㎡）150020003000房地产销售价格V(万元)637.58201290租金