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1北辰大酒店筹备开业计划一、建设目标定位通过装修改造和全面强化经营管理，努力把北辰大酒店建设成省公司酒店服务和管理的“四个中心”，即：接待服务中心、会议服务中心、驻沈联络服务中心和经营管理示范中心。要高标准实现“省公司接待和会议服务定点酒店”的功能作用，确保取得“省2013—2014年党政机关出差和会议定点酒店”和“十二运指定接待宾馆(饭店)”资格。要争取取得四星级酒店资格。二、改造项目完工时间合同约定的装修改造完工时间为2012年5月15日。改造后酒店拥有客房157间，会议室6个，中餐包房14个，宴会厅1个，总餐位547个。三、市场状况和前景分析二、现阶段市场概况及投资环境分析（一）社会政策环境长顺县县委、县人民政府紧紧抓住发展这个主题和新阶段扶贫开发、西部大开发的大好机遇，认真落实中央宏观调控的政策措施，深化县情认识，理清发展思路。近年，县政府2明确提出及实施了提高行政办事效率，改善服务环境，简化审批手续，下放审批权限，减少收费项目，各级办事机构实行行政公示制和服务承诺制，减少审批环节，方便客商投资，强化社会信用等一系列配套政策，有力地改进了投资环境，建立了良好的投资政策导向。目前，由于党委、政府的重视，长顺县已经形成了良好的投资市场环境。（二）经济发展状况长顺县国民经济呈整体快速增长态势，综合经济实力明显增强。全县产业结构调整加快，第三产业所占比重明显增加，全县人民生活水平得到全面提高。（三）旅游资源现状1、旅游资源长顺县旅游资源众多、气候良好、山水风光奇秀、人文古迹众多，民族文化古朴神秘，有集山明、水秀、花艳、林茂、洞幽为一体的国家级水利风景区、省级风景名胜区杜鹃湖；贵州四大佛教名山——白云山；还有青龙山、潮井、夜郎侯墓、万亩茶园与草场等等。目前，贵州西部旅游已经形成了贵阳、花溪、青岩、天河潭和以贵黄高等级公路为纽带联结红枫湖、黄果树、龙宫等风景名胜古迹的布局，由于长顺有利的区位和丰富的旅游资源，弥补了形成贵州西部旅游环线的缺憾。极大地提高贵州西部旅游线的品质。长顺县离贵阳龙洞堡国际机场90公里，近年来，利用其辐射功能，招来了3全国各地大中小城市及国内外游客的青睐。2、旅游接待及收入状况目前，长顺县主要接待有档次的酒店不足10家，接待床位不足1000个，更无一家上高酒店，但是据统计，我县酒店入住率达80%以上。长顺县的旅游接待服务业，近几年随着县旅游产业的发展取得了很大的进步和发展：一是整体旅游宣传做得不错；二是旅游景区建设速度快，形成较为完整的旅游线路；就是缺乏相对较高规格的酒店，且布局不合理，服务功能不到位。在长顺建设高星级酒店建设正好迎上了好势头。（四）消费市场分析及市场定位长顺县是一个很有发展潜力的城市，但是目前广大市民对生活、娱乐的向往和要求日益提高，特别是在生活中办喜事、大事，如生子、参军、上大学、生日、乔迁新居、老人做寿等都习惯以聚众宴请的方式来祝贺，且比较舍得花线，也有攀比心里。而长顺县高星级酒店建成后，将起到轰动效应，生意将十分火爆。另外，长顺县旅游行业的不断发展壮大，到长顺旅游的人数将急剧增加，特别是乡村旅游热的今天，这也给酒店市场带来无限商机。根据长顺的实际接待情况和发展趋势分析，长顺建设高星级酒店的经营市场定为：一、地方政府接待；二、地方政府、各职能机构、各企事业团体的各类会议或联谊活动；三、旅游团队；四、商务散客及海内外客商休闲度假等。4三、综合评价在长顺县投资建设高星级酒店有几个方面的有利因素：一是近年来长顺经济发展速度明显加快，招商引资政策优惠，城镇化水平日益提高，旅游资源十分丰富，存在着良好的投资基础条件；二是目前长顺缺乏上星级的酒店，存在着投资建设的市场契机；三是县委、县政府及相关部门非常重视这一项目的建设。总之，该项目是一项能较快占领市场，获取良好回报的较佳的投资行为。四、项目建设的基本思路与建议根据长顺县经济发展状况和旅游业及酒店业市场现状，长顺拟建星级酒店，它的设计和建设应涵盖以下基本概念。（一）基本设计原则1、总体设计指导思想以市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，主要体现当地少数民族的特色。2、酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性。原则为：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能设计等按照现行国家四星级饭店标准设计建造；酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况，既能满足初步的经营目标，树立良好的形象。3、因酒店用地条件较好，且本地高星级酒店业市场尚未发展，在确保建设档次和标准的同时，相应地控制投资负担，可考5虑分期建设，逐步发展完善。4、酒店的建造与装修应重设计，轻材料。体现设计是灵魂，建材为设计服务的投资理念。避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性。5、酒店的总体建筑主楼19层。主楼以150间（套）客房及各功能区组成。建筑总规模控制在18000平方米左右。6、酒店设计应充分考虑环境因素，要与环境优势相结合，建筑物要有自己的个性和特色。总体布局中要有自己的庭院与艺术小品，力求营造优良的内部环境，并与外部环境相协调，应体现出环保、绿色、园林、高雅等要素。7、酒店应引进并体现绿色环保的理念，在节能、环保、关怀残疾人等方面，从设计之初就加以考虑，同时在经营管理上向客人提供绿色产品，包括酒店的内部环境、食品等都应体现绿色理念，在市场上确立个性化形象。（二）酒店建设标准酒店的建设按国家标准实施，为四星级酒店。1、70%标准客房每间净面积不小于25平方米（不含小过道及卫生间），拥有独立的卫生间（卫生间净面积不小于6平方米）、衣橱等。2、拥有适量的两间套房、豪华套房、总统套房。3、拥有中央空调系统，各区域通风良好。4、拥有智能化管理系统、计算机网络系统、网络通讯系统、6公共音响图文系统、现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。5、拥有性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备。6、拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统。7、拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、装饰豪华、整体舒适度良好的餐饮设施。8、拥有规模合理、功能齐全、设备设施优良的会议及商务中心设施，其中大会议厅面积不小于200平方米。9、拥有规模合理、配置符合较高专业化程度的公共及健康娱乐设施，其中多功能厅面积不小于400平方米10、拥有较为完善的员工及后勤服务设施。11、拥有符合星级酒店标准的停车场，停车位不少80个（按普通三厢车计算）。（三）酒店设计设想与建议根据长顺县拟建高星级标准园林式酒店区块示意图和酒店建设基本思路，结合国家有关的规范、标准进行本酒店的设计。实现功能划分合理、经济适用、安全舒适、环境优美、使用管理方便及满足现代生活水准需要的最佳效果。1、总体布局酒店总体布局拟呈园林式布置，与整体环境相协调。项目区域地势平坦，酒店区域内要求交通流线顺畅，客货员工互不7干扰。同时，为满足日益增多的车流量，要求建有足够的停车泊位，初步建议停车位每间客房不少于0.4个，并能有部分室内停车位，必要时可设计成封闭式停车库。2、建筑设计建造“园林式”酒店的要求，结合所在地理环境的特点，酒店主楼建筑层数以十九层为主。建筑造型可采用有传统建筑符号的现代建筑造型。根据市场定位，酒店经营的基本功能初步确定为互相有关联的五大功能：（1）综合性住宿接待功能。为能适应市场需要，客房区总计设150间（套）左右，可接待一般会议和旅游团队之用，并设有残疾人客房；它应有独立的接待、商务、会议、休息、健身、阅览及酒吧餐饮功能。（2）综合性会议等公共活动功能。建议设置专用大型会议厅一间，面积200平方米左右，小型会议室两间，面积约80平方米左右。大型会议厅必须交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊和配套的服务、贮藏用房及卫生间。大型会议室应配置同声传译设施。（3）全方位餐饮经营功能。为适应中型会议、政府接待、地方厂商经济活动及当地婚庆活动和其他各种中高档散客宴请等需要，建议适当扩大餐饮经营范围和内容。宜设中、小型中餐厅、风味餐厅、咖啡厅（兼西餐厅）、大堂吧等。其中中餐厅（300个餐位），设豪包厢2间，中包15间，小包5间，8包厢面积适当宽敞，尽可能单独设有卫生间。咖啡厅（兼早餐自助餐）100平方米左右，大堂吧约100平方米左右。与餐厅配套的厨房部分，面积适当，布局合理，传菜线路不与主要公共区域相交叉。（4）舒适、先进的健康娱乐功能。利用优越的地理条件，室外可设置网球场、烧烤区、钓鱼池，预留室外游泳池及庭院散步休闲设施。室内设健身中心、乒乓球室、台球房、桑拿中心（约200平方米）、棋牌房（8间左右）、KTV包房（20间左右）。在适当区域设置独立的精品商店和美容美发中心及足浴按摩中心。（5）政府接待和会议功能。政府接待是一块较大的市场，是酒店树立形象的重要阵地，也是服务于当地政治、经济发展的具体表现。因此酒店在筹建之初就应从硬件设施和软件管理上考虑此内容，以有利于更好地提供服务和酒店自身的发展。具体使用功能已包括在各项经营内容中，但在交通组织、位置布局等方面，应考虑具有较佳的私密性、独立性和安全性的要求，例如会见室与豪华餐饮包厢二者之间应尽可能临近；大会议厅及多功能厅则应尽可能设贵宾休息室及单独通道；套房不宜设在同一楼层；如有可能在前厅区或行政办公区设政府接待办公室。与上述经营功能区域相配套的前厅区、工程设备区、办公区、9员工后勤区的基本要求如下：①前厅是酒店的门面，面积（不包括营业区域面积，如总服务台、大堂吧等）以控制在120平方米左右为宜，空间要有迎宾的氛围和效果，体现高星级酒店的气势。服务功能要全，布局要合理，流线要通畅。②工程设备区尽可能集中设置，要注意环保与节能，防止噪音与振动对宾客产生不良影响。设置适量维修、洗衣、监控、仓库等用房，并附设员工服装间。③办公用房采用集中与分散相结合的布置方法。前后各部门可考虑分设在各经营区域，行政办公可按对宾客服务和对内及其他业务往来为主二类，前者宜设在前厅附近，后者可设在临近后勤区或者独立设置通道。④员工后勤区。酒店初步考虑总员工数约为180人左右，男女比例约各占50%。应设有员工食堂（100～130个餐位）、独立更衣室、淋浴室、员工活动室及卫生间。员工用房如果独立设置，应与主楼有封闭式连廊相连。（四）投资估算一次投入费用初步估算如下：（土建工程以外）给排水及锅炉工程：XXX平方米×280元/平方米＝XXX万元强电工程：XXX平方米×210元/平方米＝XXX万元暖通空调工程：XXXX平方米×230元/平方米＝XXX万元10电梯：80万元（两部客梯、一部员工电梯兼货梯）道路、围墙、庭院绿化：180万元室内装修：XX平方米×650元＝XX万元质量监督及监理费：50万元设计及咨询费：50万元开办费用（包括餐饮、洗衣、健身、娱乐、客房等设备设施费及员工服装、培训等费用）：280万元不可预见费：230万元总计：XXX万元（五）投资效益预测（年度经营效益测算）年度经营效益测算单位:万元项目金额测算依据客房收入：958.125万元/年150间.套×250元/天×365天×70%＝958125万元餐饮收入:328.5万元/年大堂吧、咖啡厅、餐厅:9000元/天×365天＝328.5万元商场收入：18.25万元商场：500元×365天＝18.25万元康乐收入:547.5万元桑拿中心、足浴、保健按摩、棋牌室、KTV、15000元×365天＝547.5万元美容美发：3000元/月×12月＝3.6万元会议室收入：5.84万元800元×365天×20%11其他收入：3.65万元电讯、洗衣等：50元×365天万元营业收入合计：1865.465万元减：营业税金及附加220万元减：营业成本620万元减：各项费用工资及福利费用:230万元工资营业利润：795万元（二）筹备计划（一）组建自己的一个酒店专业筹建合作伙伴——请酒店专业装饰设计公司出设计方案：在这个过程中，要详细分析：1、酒店档次、类别的确定；2、各服务项目功能的名称、功能布局、各占建筑面积比例；3、各项硬件满足高星级星级评定硬件要求、满足经营管理便捷并最大程