冠亚星城一期入伙方案

冠亚星城A区一期入伙方案第1页共11页冠亚星城A区一期交房方案（修定稿）济宁艾嘉物业管理有限公司2007年10月25日冠亚星城A区一期入伙方案第2页共11页目录一、一期交房活动的目的二、一期交房活动的总安排三、物业公司的接管验收四、入伙时间安排五、入伙收取费用六、交房活动职责分工七、物业公司交房相关事务安排八、交房各流程人员安排及职责九、现场布置十、入伙前的准备附件1《入伙通知书》附件2入伙统一说辞另行会签冠亚星城A区一期入伙方案第3页共11页一、一期交房活动的目的1、保证A区一期1-12#楼业主顺利收房，兑现地产公司准时交房的承诺。2、此次入伙交房活动是新成立的济宁艾嘉物业公司与业主第一次面对面的真正接触，给业主第一印象至关重要，关系到一期业主对物业公司的心理接纳程度，能否在一期长期取得物业管理权的第一步。因此，物业公司应紧紧抓住本次交房的机会，做好充分准备，务必把入伙工作做到尽善尽美，以细致周到的安排和优质热情的服务给业主留下良好的第一印象，为真正树立艾嘉物业品牌打好坚实基础。3、延续地产公司铸地产精品，建高尚社区的企业理念，把冠亚集团文化精神氛围向物业延伸。4、把物业管理做成地产后续销售的传播途径，做成地产销售的一个卖点。5、利用入伙这一活动提升业主生活质量，解决与满足业主关切。二、一期交房活动的总安排1、交房时间：A区一期1-12#楼的交房时间定于11月23日至12月3日。2、交房地点：交房活动在A区一期现场进行。3、流程安排：全程由物业客服、工程工作人员陪同并做好手续的指导办理；客户领取的文件物品要求业主签收。流程一:①由销售员确认客户入伙通知书、身份证、购房合同②核对房款付款（放款）情况③给客户发放物业费抵扣券④地产财务核实付款（放款）⑤填写《物业入伙通知单》流程二:⑥收业主身份证复印件，填写业主登记表、发放《业主手册》（必要时业主现场摄像留照）⑦物业财务收物业费抵扣券，收取煤气初装费、供暖管道配套费、有线电视冠亚星城A区一期入伙方案第4页共11页开通费；预收物业管理费一年、装修垃圾清运费、装修保证金等费用；⑧签署前期物业管理协议、业主临时公约、装修管理协议、消防安全责任书；⑨给付两书、水、电存折、太阳能热水缴费卡、一卡通⑩确认会签单未遗漏环节○11由客服员带领业主验房，填写房屋交接单另设：A、工程辅助咨询组由工程部派1-2名工程人员组成，解答客户专业问题B、政府单位咨询组由物价局，煤气公司，供暖公司代表组成付房间钥匙C、法律顾问组邀请公司律师现场解答业主相关问题4、计划要周密，分工要清晰，配合要默契，服务要优质，办事要高效，要尽可能为业主提供便利。5、入伙的文件材料应字斟句酌，参加入伙的工作人员要严格培训，入伙现场要缜密布置，要有格调，体现人文与服务精神，尽量消除业主的不适感。6、入伙工作人员在陪同业主收楼，处理验房过程中可能出现的质量瑕疵问题时，应该学会换位思考，尽量站在业主利益的角度为其着想，迅速反馈与跟踪售后整改的进程。7、地产工程部土建与水电班组派员现场配合，对业主提出的疑问现场给予答复与解决。8、入伙交房工作做成地产销售工作的完美一环，以真诚的服务赢得业主认同。三、物业公司的接管与返修1、施工进度的节点安排物业公司于8月20日开始介入一期分户与公共部位的内部查验。8月21至10月20日为内部整改时间；10月20日A区一期可分幢向物业公司移交。2、A区一期向物业公司交付的必要条件：①一期1-12号单体竣工验收完毕；②附属配套设施施工完毕并能投入使用,包括但不限于：水、电、电话、宽带开通；道路通行；电梯正常运行；一期周界围墙施工完毕，红外周界报警系统投入正常使用；监控系统正常启用。③施工班组撤出，室内与公共场所卫生清理完毕；冠亚星城A区一期入伙方案第5页共11页④A区一期形成封闭的管理区域，车辆与人员进出具有可控性；⑤二期施工车辆不再从一期进出。⑥物业管理用房具备办公条件,于11月中旬交付物业公司使用.3、内部验收的返修流程①地产公司工程部于8月20日前向物业公司移交A区一期分户钥匙、公共部位钥匙。②物业公司在分户验收中发现的问题按单元，分土建、水电等项目填单（或由工程部门提出分组单位）；③返修单一式四联，物业公司留底一联，工程部一联，监理一联，施工班组一联，后三联于开单当日向工程部递交；④由工程整改工作会议确定各楼及分项目的返修协调负责人及接单人；⑤关于工程返修的完成期限：一般常规返修应在5个工作日内完成，工程量较大的返修在两周内完成，疑难问题应在业主可按受的期限内完成，自接单之日起算。⑥返修过程中如业主要求到返修现场查看的，工程部应要求施工人员做好配合工作。⑦返修结束后，物业公司、工程部、施工单位、业主四方对整改结果进行确认。在业主对返修结果表示满意后方表明返修合格。⑧未及时开展返修施工，超过第④款返修期限的，由业主提出，物业公司与地产工程部联合发单通知施工方最后返修期限；逾期仍未施工的，由地产公司分管领导启动自行返修程序。⑨自行返修的费用从承建施工单位的保修款中支取。四、入伙时间安排一期1-12#楼集中入伙时间拟定2007年11月28日至12月8日，交房总量到9月30日止为418户，每日交房量安排在45户以内为宜，考虑到验房时对地暖验收的特殊要求，每日安排的交房以幢号为单位。截止9月30日A区一期已售房的情况统计：A1A2A3A4A5A6A7A8A9A10A11A12合计15547394243414241442040418另商铺31间。拟定的交房时间安排如下：冠亚星城A区一期入伙方案第6页共11页23日24日25日26日27日28日29日30日12月1日2日待定A6A7A8A9A10A12A4A5A11商铺A1A2收尾A3交房前两周由销售部通过挂号信方式向一期1-12#楼业主发出《入伙通知书》。《入伙通知书》告知业主按上述时间安排收房。物业费自交房通知书规定的交房之日起算。业主如因特殊情况不能在指定日期内收房的，可在12月8日收房，物业公司亦办理交房手续；逾期收房或不在规定时间内收房的，地产公司按售房合同的约定向业主收取保管费，物业公司自交房通知书约定的交房之日起计提物业管理费。因房屋质量瑕疵整改不到位或不及时造成业主拒绝收房，自约定的收房之日起至业主收房日的物业费由地产公司承担。五、入伙收取的费用收费项目收费标准费用性质备注尾款煤气初装费3300元/户代收费用供热管道配套费44元/m²建筑面积代收费用含店面有线电视开通费400元/户（住宅）600元/户（店面）代收费用物业管理费住宅1元/m²，商铺2元/m²物业公司主营收入自入伙通知书确定的交房之日起预收一年装修垃圾清运费按有拆隔墙收费标准预收:≤100平方米的250元/单元,100X200平方米的300元/单元,≥200平方米的400元/单元代收费用装修保证金1000元/户保证金一卡通费冠亚星城A区一期入伙方案第7页共11页六、交房活动职责分工序号职责分工部门完成节点1负责各部门的总体指挥，协调地产公司各部门及物业公司的关系。王总2协调物业公司与工程、开发部相关协调协调事项陈副总3①尾款等相关款项的提前清算并于交房前报财务部②6月30日后、交房前的签约客户资料通知物业公司③物业费优惠清单转交物业公司④入伙通知书、两书样本⑤物业费抵扣卷的制作⑥交房活动第一流程步骤一、二、三、四的办理销售部①9月25前②随时③8月15日前④10月30前4①完成内部整改②一期整体移交③水电存折、太阳能缴费卡转交物业公司④协调地暖施工方于交房期间派备足够力量配合打压试验（按每日45户交房量配备）⑤派水电、土建专业技术人员于交房期间现场咨询答疑工程部①②③④11月20日前⑤于交房活动每天派员到现场5①售房尾款、公共维修资金的提前核对②交房期间的收款、开具交房通知单③核对物业公司预收款项、物业费优惠冲抵及总金额④准备各种收款收据⑤支援物业公司收款财务部6交房现场彩、拱门、气球、横幅的布置企划部冠亚星城A区一期入伙方案第8页共11页7一期单体验收合格证书的办理开发部七、物业公司交房相关事务安排1）物业公司财务部：正式交房前根据各项物业服务项目的收费标准，核算出每单元交房时应缴纳的费用清单，以提高办理速度；2）物业公司客服部：负责准备入伙前及正式运作文件资料，包括①《业主手册》②《前期物业管理服务协议》③《业主临时公约》承诺书④《住宅室内装修管理协议》⑤《消防安全责任书》（1100份）⑥《业主情况登记表》⑦《入伙资料签收单》⑧《业主入伙验房单》⑨《收费台账》⑩《室内装修申报表》○11、《会签单》○12、《整改单》（四联式）2000份等○13交房通知单（上述材料已准备完毕）3）物业公司：交房现场的布置，包括收楼现场各种指示牌、入伙办理流程图，交房现场临时桌椅的布置、业主休息区的布置；4）物业公司保安部：负责现场车辆的停放指挥、现场秩序的维护，现场物品的看护；5）物业公司保洁部：负责交房前现场的清理、布置，交房期间场地清洁、桶装水、一次性水杯供应、雨伞提供；6）物业公司客服部、工程部：交房期间全程陪同业主验房。八、交房各流程人员安排及职责组别职责负责部门人员安排后台工作备注销售员组1、收入伙通知书2、核对业主身份3、核对尾款与公共维修资金数额销售部地产收款组收取尾款、公共维修资金财务部物业收款组收取煤气初装费、暖气开口费、有线电视开通费、物业管理费、装修垃圾清运费、装修保证金等物业财务部1、编制交房收款明细表2、银联POSE机、票据打印机准备3、联系送款登记签约组1、确认会签单款项缴清物业公司行政人员1、业主材料信息注客服与工冠亚星城A区一期入伙方案第9页共11页2、收业主家庭成员一寸彩色照片2张、身份证复印件1份3、请业主填写〈业主登记表〉4、签署〈业主临时公约〉〈服务协议〉〈装修协议〉〈消防安全责任书〉5、〈服务协议〉〈装修协议〉〈消防安全责任书〉各1份6、发放主手册意保密2、业主材料按单元整理成份；3、于每日交房工作结束后将所收材料交行政文员；4、统计当日交房量与交房单元清单程人员全程陪同期间要求业主签收各种文件、存折、卡、钥匙要件领取组1、发放两书、水电存折、太阳能缴费卡；ID卡；2、业主签收3、钥匙给工作人员签收物业文员安防协助待定1、各种要件按单元归整2、统计发件清单交验房组1、带领业主验房2、记录整改事项3、填写〈房屋交接单〉4、交付业主钥匙物业客服部工程部物业公司客服部、工程部人员1、整理《房屋交接单》并交文员2、整理填写整改单3、统计本人交房量咨询组（非必经流程）工程咨询、工程整改工程部咨询组（非必经流程）收费政策咨询政府相关部门物价局1人煤气公司1人有线网络1人九、现场布置1、拱门布置：吴泰闸路入口布置拱门一个；洸河路入口布置拱门一个，一期组团主出入口布置拱门一个；悬挂“欢迎冠亚星城一期业主入住”横幅。2、彩旗布置：沿洸河路、洸府河、吴泰闸路一期外围及Y字形路面每十米插彩旗一面；3、气球布置：一期交房现场外围布置气球，悬挂彩带；4、小区内悬挂横幅；冠亚星城A区一期入伙方案第10页共11页5、主要道路口处设置指示牌；6、手续办理处设业主等待休息区及入伙手续办理区；7、设置明显标识、交房流程导图、休息椅、桶装水；8、临时公厕9、车辆停放场地、车辆引导停放标识；10、播放背景音乐。十、入伙前的准备序号完成事项工作进度负责人一、入伙资料1入伙通知书、入伙流程图、缴款通知书成稿与填写10月30日前营销部2缴款通知书金额核对10月30日前地产财务3现金代用券10月20日前营销部4地产应收费用明细表物业公司应收费用明细表10月25日前地产财务物业财务5《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》（已盖章）10月25日前物业公司6单体验收合格证10月30日前办结开发经营部7水电缴费卡10月30日前办结转交物业工程部8《业主手册》《业主临时公约》《前期物业管理服务协议》《室内装饰装修管理协议》《消防安全责任书》10月30日前完成物业公司9《业主登记表》《业主入伙材料签收单》《业主入伙验房单》《会签单》《交房通知单》《整改单》《收费台账》《装修申报表》《缴费通知单》《住