外商直接投资对中国房地产市场的影响

扬州大学本科生毕业论文第1页，共20页外商直接投资对中国房地产市场的基本影响——以江苏省为例的实证研究国贸0702班张向南指导老师：张益涛摘要：本文选取江苏房地产市场作为代表样本，以2000-2009年江苏省房地产市场的国内生产总值，固定资产投资额和房产的平均价格三个参数作为因变量，以2000-2009年江苏省房地产市场所吸引的外商直接投资额作为因变量。采用回归分析的基本研究方法，探讨了外商直接投资对我国房地产市场的影响，并提出相关的政策建议。关键词：江苏，房地产，FDI尹老师：很抱歉隔了这么长时间才给您发来论文，我最近一直在准备签证的事情，因此耽误了，请您原谅。您说得没错，的确是优秀毕业论文，呵呵！谢谢您！向老师汇报一下：我已经顺利拿到签证，即将于八月初赴美。回望大学四年，心中真是有良多感慨。感谢恩师在学生大学期间对我的谆谆教诲，真的是使学生受益匪浅。师恩似海，学生无以为报，只能在未来的人生之路上更加勤勉，争取做出更大的成绩，才能不辜负恩师的期望。最后，请恩师保重身体！祝老师身体健康，阖家幸福！注:这是我常用邮箱，老师如有事情，可同我联系！国贸系07级学生张向南Abstract:ThispaperchoseJiangsurealestatemarketasthesample,choseGDP,theInvestmentinfixedassets,andtheaveragepriceofthehousepropertyintherealestatemarketofJiangsuProvinceasthedependentvariables,andtheamountofFDIwhichwasflewintotherealestatemarketofJiangsuProvincefrom2000-2009.InthispaperweusethemethodofsimplelinearregressionmodeltoanalysistherolewhichFDIplayedinthedevelopmentoftheJiangsuProvince’srealestatemarket,andproposesomepolicysuggestions.KeyWords:Jiangsu,RealEstate,FDI扬州大学本科生毕业论文第2页，共20页目录一、引言.....................................................................3二、FDI投资我国房地产市场的基本动因、现状...................................5（一）FDI投资我国房地产市场的基本动因....................................5（二）FDI投资我国房地产市场的现状........................................6三、FDI对我国房地产市场的基本影响及以江苏省为例的实证研究...................8（一）数据的呈现和解释.....................................................8（二）样本数据的统计描述及相关性分析.......................................7（三）FDI对我国房地产行业的积极影响及以江苏省为例的实证检验...............8（四）FDI对我国房地产行业的消极影响及以江苏为例的实证检验................15四、政策建议................................................................18五、参考文献................................................................19一、引言随着中国改革开放进程的日益加深，经济全球化的不断发展，中国被纳入世界经济体系的步伐也越来越快，这一趋势主要表现在实体经济更易受到外部政治经济发展状况的影响，金融国际化程度不断加深等方面，在华外商直接投资的发展则是这一趋势的重要代表，外商直接投资（FDI）指外国企业和经济组织或个人(包括华侨、港澳台胞以及我国在境外注册的企业)按我国有关政策、法规，用现汇、实物、技术等在我国境内开办外商独资企业、与我扬州大学本科生毕业论文第3页，共20页国境内的企业或经济组织共同举办中外合资经营企业、合作经营企业或合作开发资源的投资(包括外商投资收益的再投资)，以及经政府有关部门批准的项目投资总额内企业从境外借入的资金。伴随着中国经济的蓬勃发展，中国房地产市场的持续繁荣，对人民币升值的高期望以及我国政府对房地产市场的宏观调控,房地产业中资金较为紧缺，造成房地产市场外资供需旺盛，我国房地产业的外资参与程度日趋提高。如何保证在充分利用外资的同时，保持我国房地产市场独立而稳健的运行，是房地产业外资管理的重点之一。江苏省是我国的沿海重省，在政治经济发展水平，对外交流招商引资等方面一直走在全国的前列,并且外商直接投资在江苏省房地产市场的数额已经达到了相当的规模，具有很强的代表意义。因此，以外商直接投资对江苏省房地产业造成的影响作为实证分析的样本，不仅有利于了解FDI对江苏房地产市场的作用，同时对于把握外商直接投资对全国房地产市场的整体影响走势也有着重要的指导意义，此外还有助于及时制定外资管理政策，减少外商直接投资的负面影响，对于指导我国房地产市场未来的走向，保证我国各地区房地产业的健康发展有着十分重要的意义。二、FDI投资我国房地产市场的基本动因、现状（一）外商投资中国房地产市场的基本动因1.我国宏观经济发展迅速，潜力巨大我国宏观经济快速增长,房地产业快速发展。近十年来,我国GDP一直以9%左右的速度持续增长,而且经济总量逐年增大,到2010年我国的GDP总量已达到397983亿元人民币。我国房地产业在稳定、快速发展的宏观经济条件下,也保持了良好的成长性。我国的城市化进程进入了快速发展的阶段，1980年我国城市化率为19.4%,1995年上升至29%,2004年进一步提高到39%,截至2009年，中国的城市化率已经达到46.6%。截止2010年，我国城镇人口达到6亿两千余万，城镇人口占全部人口的比例为46.59%，城镇化水平的不断提高及城镇化速度的不断加快使得城市人口的大量增加为住房建设提供了刚性需求，这些因素都为中国房地产市场的发展提供了极为重要的推动力量。从住宅来看,按人均建筑面积20平方米的较低标准计算,就需要新建住宅41.8亿平方米。从市场潜力看。目前我国城镇人均建筑面积刚达到28平方米，虽有所提高，但与快速的经济发展水平还不相适应,与中等发达国家相比也相差很多，根据相关的研究结果表明从2010年到2050年，我国城市化率提高引起未来50年住宅的自然需求如下表所示：表1我国城市化率提高引起未来50年住宅的自然需求①年份201020202050S=20/人29.466.4141.4S=25/人36.7583176.75S=30/人44.199.6212.1因此，提高居住面积的潜在需求将为我国房地产业的持续发展提供强大的动力。从流动人口来看。伴随城市化水平的提高,我国大中城市将会持续地吸引大量的流动劳动力。从政策来看。“十二五”规划中，对于地产行业做出了如下的规划：强化各级政府职责，未来五年要加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。要加强土地、财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制①《中国房地信息》2003-4扬州大学本科生毕业论文第4页，共20页投机需求，促进房地产业平稳健康发展。①根据当前学术界的研究成果，中国未来的房地产需求将主要来自以下几个方面：首先是由于中国城镇居民住房面积仍然比较低，随着经济发展，居民可支配收入的增加，居民的改善需求将越来越强烈，逐步实现梯度消费。其次是随着中国经济的进一步发展，经济结构将发生变化，在长三角、珠三角等经济发达地区将有越来越多的服务型跨国公司进入，对写字楼、酒店等高端商业物业需求将越来越大。再次是随着中国城市化进程的不断推进，大量流动人口入城，将产生对房地产的高度需求。最后是城市内部的拆迁改造、房屋更新，将直接产生大量的刚性需求。②2.投资中国房地产收益高、风险小风险与收益对称是投资学的一条基本原理。外资要到中国大陆投资，基本原因在于在承担同样的风险下，投资中国比投资其它地方收益率高；或者是有同样的收益率，投资中国的风险比其他地方小。外资投资中国，说明他们认为中国大陆的投资市场与其他地方相比前景要好。外资非常看重中国经济的高速增长。中国经济的高速增长，主要体现在：市场容量增长，GDP增长，当年生产的商品和劳务快速增长；老百姓消费能力扩张，消费能力的平均增长速度以及GDP的增长速度大大地超过欧美等国家。海外基金等国外投资机构之所以青睐中国房地产市场，是因为长期内不仅可以分享到中国经济快速发展的好处，而且还可以预期每年坐收人民币升值利益。在跨国地产投资的动因中，分散风险被认为是主要的目的。3.为了获得较高的收入回报率中国经济乘政策的东风进入快速发展的阶段，过快的发展使得资金量的短缺，国家融资政策的过紧，引发中小企业融资难。在一定程度上提升了融资成本，较高的投资回报率，引起国际游资的进入，而FDI则是其进入中国市场，谋取高额投资回报率的重要方式之一。（二）FDI投资中国房地产市场的现状1.我国房地产市场吸引外商直接投资金额与外商直接投资在我国的总额比较及分析表2外商直接投资总额，房地产业吸引外商投资金额及二者比例③④年份200120022003200420052006200720082009房地产行业吸引FDI数额（亿美元）106.1124.1116.3142.6171.4303.1485.4634.9403.3外商直接投资总额（亿美元）468.8527.4535.1606.3603.3630.2747.7923.9900.3房产行业FDI占FDI总额比例（%）22.623.521.723.528.448.164.968.744.8①中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要①②李文斌：《外商投资中国房地产的动因》③注：由于所获得数据的局限性，本文中所使用的房地产行业吸引外资直接投资额为外商直接投资在中国大陆房地产行业的企业所投资的数额，而外商直接投资总额则使用实际利用FDI额为准进行计算④数据来源：《中国统计年鉴》2002-2010扬州大学本科生毕业论文第5页，共20页01002003004005006007008009001000200120022003200420052006200720082009房地产行业吸引FDI数额外商直接投资总额图1房地产行业吸引FDI数额和FDI投资总额图2房地产行业吸引FDI数额占FDI总额比例示意图从表格及图一中我们可以清楚地看出2001年到2008年，房地产行业吸引FDI数额和FDI投资总额一直持续上升，从2008年到2009年FDI总体投资数额有所下降，而房地产行业所吸引的FDI的数额经历了更大规模的下降。在图二中我们发现，从2001-2005年，房地产吸引FDI的数额占FDI投资总额的比例越来越大，并且2005-2008年这个比例有了一个巨大的提升，达到近70%。从2008-2009年这一比例有了大幅的下滑。2.当前我国房地产市场FDI的基本特点扬州大学本科生毕业论文第6页，共20页纵观近年来我国房地产市场FDI得到的迅猛发展，我们可以总结出中国房地产市场的如下几个基本特点：第一是投资渠道日益多样化，这主要包括是通过直接投资方式进入中国房地产业、借用外债等非FDI方式进入房地产行业和个人和境外机构（非居民机构）投资房产（即非居民机构以自购和包销方式买入商品房，再通