第44卷第2期2018年2月北京工业大学学报JOURNALOFBEIJINGUNIVERSITYOFTECHNOLOGYVol.44No.2Feb.2018停车场成本效益分析方法关宏志,宋茂灿,卢笙(北京市交通工程重点实验室(北京工业大学),北京100124)摘要:针对停车场收益率低、回收期长的问题,对停车场进行了成本效益分析.从停车场收费价格、利用率、配建商业面积及土地的角度,分别对停车场的动态回收期及内部收益率进行弹性分析和敏感性分析.弹性分析显示,对于内部收益率和回收期,土地价格的弹性最髙,配建指标的弹性最低.敏感性分析显示,与地面停车场相比,地下停车场和简易机械式停车场内部收益率更髙,回收期更短.关键词:公共停车场;内部收益率;动态回收期;敏感性分析;弹性分析中图分类号:U461;TP308文献标志码:A文章编号:0254-0037(2018)02-0276-07doi:10.11936/bjutxb2017050050Cost-BenefitAnalysisMethodofParkingLotGUANHongzhi,SONGMaocan,LUSheng(BeijingKeyLaboratoryofTransportationEngineering(BeijingUniversityofTechnology),Beijing100124,China)Abstract:Acost-benefitanalysisoftheparkinglotwascarriedoutforthelowrateofreturnandthelongpaybackperiodontheparkinglot.Therefore,flexibilityanalysisandsensitivityanalysisofthedynamicpaybackperiodandtheinternalrateofreturnwereconductedfromthechargingprice,utilizationrate,proportionofcommercialareaandthelandcost,respectively.Elasticityanalysisshowsthatfortheinternalrateofreturnandpaybackperiod,theelasticityofthelandcostisthehighest,andtheelasticityofcommercialproportionisthelowest.Ontheotherhand,sensitivityanalysisshowsthatundergroundparkinglotsandsimple-mechanicalparkinghaveahigherinternalrateofreturnandashorterpaybackperiod,comparedwiththegroundparking.Keywords:publicparkinglots;internalrateofreturn;dynamicpaybackperiod;sensitivityanalysis;elasticityanalysis随着城市化进程的不断发展,城市停车问题日渐突出,加快停车场建设是缓解停车难的一个重要手段,但是停车场建设却难以吸引社会资本[1].停车场投资的回收期和收益率是投资者最为关心的问题,也是值得探讨的问题.关宏志等[2]对停车场建设成本及相关政策效果进行测算,发现除了土地价格的因素,无论免除其他任何费用,都无法有效降低投资回收期,提高内部收益率.李长波等[3]对城市停车产业化政策的核心问题及对策进行研究,强调停车的土地出让政策、收费政策及建设政策都应围绕经济属性进行.汪翼等[4]对停车产业化及投资进行分析,研究发现停车场建设对产业政策依赖程度较高,若无足够政策支持,投资的内部收益率水平及投资回收期难以达到正常投资要求.目前的研究主要围绕着产业化政策进行一些简单的回收期和收益率分析,并未对回收期和收益率进行各个参数的详收稿日期:2017-05-24基金项目:国家自然科学基金资助项目(51338008,51378036);青海省重大科技专项(2015-SF-A5)作者简介:关宏志(1959—),男,教授,博士生导师,主要从事交通规划、交通政策、停车以及物流方面的研究,E-mail:hguan@bjut.edu.cn第2期关宏志,等:停车场成本效益分析方法277细分析.本文从收费价格、利用率、配建比例及土地价格4个指标,对公共停车场的回收期及收益率进行详细分析,并对这4个指标采用弹性分析方法,定量分析各个指标变化对回收期及收益率的影响.当单个指标变化时,采用敏感性分析方法,对各类停车场回收期及收益率的影响进行分析.1停车场固定成本及运营分析1.1固定成本分析停车场建设的主要成本包括:1)土地购置费用(不含土地拆迁),包括土地出让金、土地税费等.2)建设费用,包括停车场建筑安装工程费、附属工程费、室外工程建设费等.3)停车设备费,包括停车场建设需要的各种停车设施等.本文不考虑土地拆迁费用,一方面是因为目前拆迁成本巨大,另一方面是由于目前的停车场建设主要采用空地,即使没有空地,也会选择绿地、广场等地块建设地下停车场.假设公共停车场土地面积为\,建筑面积为S2,泊位数量为N,固定成本为yi,年运营收入为72,年运营费用为3.固定成本为y,=(1+琢,)S,X,+S2X2+nx3式中:%为土地税率;Xi为单位面积的土地价格;X2为单位面积的建设费用;X3为单个泊位的设备费用.土地税率按照现行的土地税进行计算;土地价格参照周边土地平均出让价格计算;建设费用参照同类型停车场单位建筑面积费用计算;设备费用按照单个泊位设备市场价格测算.1.2公共停车场运营分析1.2.1年运营收入y2年运营收入主要包括:1)停车收入.其主要与停车场的时空利用率及收费价格相关.2)配建商业收入.目前新建停车场可以配建不超过20%的商业面积.年运营收入为2=abT+琢2S2X4式中:琢2为停车场商业配建比例;a为公共停车场利用率;b为公共停车场收费价格;T为停车场年运营时间;X4为配建商业单位面积的租金.配建比例指配建商业面积占总建筑面积的比例,一般不超过20%;停车场利用率指平均利用率;年运营时间为停车场年总营业时间,文中按365伊24h计算.1.2.2年运营费用3运营费用包括:1)税费,主要指停车与商业的营业税.2)运营费,包括停车运营和商业运营的费用.3)管理费,主要包括商业管理费及停车场人工及维护费用等.年运营费用为y3=琢3y2+琢4y2+NX5+X7式中:琢3为营业税税率;琢4为商业运营费费率;X5为单个泊位的人工费和维护费;X7为管理费;y2为年商业收入,这里y2=琢2足尤4.营业税按照现行税率计算;运营费费率、管理费及人工费参考同类型停车场测算.2停车场相关指标测算2.1指标说明内部收益率为资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率.它反映了投资渴望达到的报酬率,该指标越大越好.一般情况下,内部收益率大于等于基准收益率(一般取8%)时,项目是可行的[5].投资回收期是指从项目的投建之日起,用项目所得的净收益偿还原始投资所需要的年限.投资回收期分为静态投资回收期与动态投资回收期2种,本文在考虑资金的时间价值基础上进行停车场的动态回收期测算[6—7].敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素,并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度,进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析能力.从动态投资回收期和内部收益率的角度,本文分别对收费价格、利用率、配建商业面积及土地费用进行敏感性分析[8—10].弹性的概念源于微观经济学中的价格理论,本文指收费价格、利用率、配建比例及土地价格变动对停车场内部收益率及动态投资回收期变动的敏感性程度[11].2.2回收期及内部收益率测算考虑资金的时间价值,假设内部收益率为i,n年后收回投资成本.当净现值NPV=0时,停车场成本全部回收.NPV=移/^1t=1(1+i)式中:y1为停车场建设固定成本;2为停车场年运营收益;3为停车场年运营费用.278北京工业大学学报2018年2.3弹性值计算以收费价格对内部收益率的弹性为例,公式为式中:E6为收费价格对内部收益的弹性值;i为内部收益率,取值为8%;Ai为内部收益率变化;A6为收费价格变化;b为停车场收费价格,取值为5元/h.3案例分析本文以北京某待建停车场为例进行分析,对周边区域(约2km2)的停车资源进行调查,主要用地性质为商业、居住及工业,现有泊位数量约12000个,其中对外开放泊位约3800个,泊位缺口约1300个.商业用地周边违法停车严重,泊位缺口较大.该待建停车场现状为绿地,不需要拆迁,建设运营后可缓解周边商业的停车压力.假设待建停车场有地下停车场、地面停车场及简易机械式停车场3种形式可供选择,地下停车场建设为地下2层,2层均采用非立体式;简易机械式停车场采用升降横移式.对3类停车场的回收期和内部收益率进行测算,并且对收费价格、利用率、配建商业面积及土地费用进行敏感性分析和弹性分析.表1停车场固定成本指标取值Table1Indexofparkingconstructioncost指标地下停车场地面停车场简易机械式停车场土地面积/m2820082008200建筑面积/m21640082008200泊位个数/万600300650土地税率0.030.030.03土地价格/(万元.m-2)1.501.501.50建设费用/(万元‘m-2)0.250.100.10设备费用/(万元•个)0.100.101.80表2停车场固定成本Table2Parkingconstructioncost万兀各项费用地下停车场地面停车场简易机械式停车场土地费用123001230012300设备费用60301170建设费用4100820820税费246246246固定成本1670613396145363.1.3年经营支出3郾1固定成本及运营分析3.1.1固定成本停车场建设采用3种形式:地下停车场、地面停车场和简易机械式停车场.地下停车场建设为地下2层,提供泊位数约600个;地面停车场提供泊位数约300个;简易机械式采用3层停车的形式,可提供泊位约650个.表1为停车场固定成本相关指标取值,表2为停车场固定成本计算结果.3.1.2年经营收入停车场年经营收入包括停车与商业收入2部分.假设停车收费价格按照5兀/h,利用率为60%,并配建20%的商业面积,则单位面积的年商业收入为0.24万元.表3为停车场年经营收入情况.停车场年经营支出主要包括营业税、运营及管理费用,其中营业税按5%计算,商业运营税按8%计算,计算结果见表4.3郾2动态回收期的计算分析在案例中,假设停车场收费价格5元/h,停车场利用率为60%,代入参数后可以得到停车场回收期与内部收益率的关系,见图1.若不考虑资金的时间价值,即在内部收益率为0时,地下停车场与简易机械式停车场的回收期都为8a,地面停车场的回收期为14a.若考虑资金的时间价值,在内部收益率为8%时,地下停车场回收期为13a,简易机械式停车场回收期为14a,地面停车场无回收期.表3停车场年经营收入Table3Parkingannualoperatingincomes停车场收费价格/(元.h-1)利用率/%配建比例/%年商业收入/(万元•m-2)年停车收入/万元年商业收入/万元年经营收入/万元地下560200.2415777872364地面560200.247883941182简易机械式560200.2417083942102第2期关宏志,等:停车场成本效益分析方法279图3各指标对停车场回收期的弹性分析Fig.3Elasticanalysisofvariousindicatorsonthepaybackperiodofparkinglo