09第九天-楼盘价值鉴别的思路

第九天第九天第二天第一天第三天第四天第六天第五天第七天第八天楼值鉴别——楼盘价值鉴别的思路第十天楼盘的价值判断是全方位多层次的考虑——地理位置、规划设计、经济价值、物业管理、居住理念等。作为一个行业新手，慧眼识楼，第一眼能准确地判定一个楼盘的价值，是一种必备的专业技能。楼值鉴别第九天楼值鉴别——楼盘价值鉴别的思路本天导读楼值鉴别商铺住宅配套设施室内布局建筑外观地段规划是『指财针』客流是『钱流』交通是『鹰眼』商铺五大价值分析系统功能布局是『核心』地段是『黄金』248《地产新兵十天入门》登录中国房商网，获取更多实战智慧第九天楼值鉴别——楼盘价值鉴别的思路李嘉诚把房地产成功的关键总结为地头、地头，还是地头。地头也就是地段，这已经成为地产界的黄金定律。一、新手判断住宅优良的基本知识住宅是供家庭居住使用的建筑。住宅具备了卧室、起居室、厨房、卫生间等基本生活空间，才能满足人基本的生活需求。住宅布置主要应考虑夏季防热和组织自然通风、导风入室的要求。同时还要考虑利于住户冬季日照、防寒、保温与防风沙的侵袭。住宅间距应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、视觉、卫生等要求确定。无电梯住宅不应超过六层。住宅应布置在居住区内环境条件优越的地段。地理位置优越，土地价格昂贵，建设成本高，房子价格自然就高，而高价格对于一般的购房者未必是首选。大多数购房者看中的还是房子的发展潜力和升值空间。房地产运动的发展趋势也是逐步地从市中心向外延发展。这个时候，就需要综合各方面因素分析。如果说，住宅本身是“硬件”，地段则是“软件”。传统的地段观念就是交通，很多早的房地产商也把交通等同于地段的概念。随着购房住户要求越来越高，房地产业竞争的加剧，购房者对于地段的要求也在逐步提升，地段的隐形价值已经扩展到居住的舒适、房价的保值、投机的增值等各个方面。因此地段的内容涵盖交通、商业、休闲娱乐、医疗、体育、金融等设施。这个“软件”之所以重要，是因为购物房者并不是整天呆在家里，而是要上班、学习、购物、交往，要享受生活的方方面面。地段价值鉴别的9个标准提示地段本身所具有的各种价值，包括经济价值、文地段本身所具有的各种价值，包括经济价值、文化价值、政治价值、历史价值等等。自住型购房者多化价值、政治价值、历史价值等等。自住型购房者多半考虑的是文化价值，历史价值；但是投资型购房半考虑的是文化价值，历史价值；但是投资型购房者，主要考虑它的经济价值，也就是商务氛围成为重者，主要考虑它的经济价值，也就是商务氛围成为重要的参考点。要的参考点。中国房地产实战特训营丛书249最│佳│实│战│经│验│大│本│营新兵入门1.评价地段价值的９个标准1.评价地段价值的９个标准具体来说，可以从以下９个方面全面考量一个楼盘的地段价值。（1）是否具有巨大潜力的区域规划城市总体规划前景看好的位置，对于开发商与买家来讲，将是双方意向选择的锁定目标。市政规划，给该地段带来诸多利好因素与开发机遇，因而具有极强的市场吸引力。科学的规划，合理的布局，可以激发人们尚未迸发出来的购房欲望。对于一个区域来说，政府的规划关系到政府对这个区域的定位、发展方向与投资力度。在房地产业，一直有“路跟着规划走，开发跟着路走”的说法。地段价值的九个判断标准是否有优质的品牌开发商是否有优质的稀缺资源是否有优质的产业支撑是否交通通畅是否有优质的区域规划是否有优质的人群素质是否属于群体楼盘是否处于行业有利位置关注潮流与时尚地段价值的9个判断标准是否有高知名度的品牌开发商是否有稀缺资源是否有强大的产业支撑是否交通通畅是否具有巨大潜力的区域规划是否有整齐的人群素质是否属于群体楼盘是否处于行业有利位置是否关注潮流与时尚新手判断住宅优良的基本知识新手判断住宅优良的基本知识新手判断住宅优良的基本知识新手判断住宅优良的基本知识250《地产新兵十天入门》登录中国房商网，获取更多实战智慧第九天楼值鉴别——楼盘价值鉴别的思路北京亦庄是优质规划的典型，除了有优质的产业支撑，北京亦庄把齐备的水、电、气、暖等基础设施以及优美的园林绿化做在了土地开发之前，吸引了大批开发商和购房者，也为这个区域良性可持续性发展打下了坚实的基础。相反，北京望京、万柳地区的先天优势要远远优于亦庄，但因为区域规划不到位，略显区域发展后劲不足。再如，广州地铁沿线的楼盘因交通便利而身价倍显，同区段的商业区也借势发展，兴旺发达。具备卓越商业眼光的人，早就瞄上了这些地方。科学地、多角度地分析和看待地段，有利于最大限度地开发和利用宝贵有限的土地资源，为人民提供工作、学习、生活和娱乐的场所。同时，置业者也可从多方面选择物业。随着房地产市场的规范，房地产产品将在激烈的市场竞争中经受考验，善待地段，是开发商与置业者共同关注的一个焦点。因而必须慧眼识别，权衡利弊，慎而行之。（2）是否交通通畅交通是城市的血脉，也是人们日常工作和生活必需的工具。路通，意味着发展。现代交通使得远距离变得近在咫尺。交通便利，使楼盘直接受益，更使住户受益。（3）是否有强大的产业支撑优质的产业无论是对开发商，还是对购房者、投资者都具有强大的诱惑。比如CBD、中关村、金融街等楼市热点区域都具有良好的产业支撑，CBD有商贸业，中关村有高科技与教育产业，金融街有金融、保险业。另提示广州市地铁一号线的开通，就使众多的消费者尽广州市地铁一号线的开通，就使众多的消费者尽享其利，而地铁上盖物业更是身价倍增，置业者频频享其利，而地铁上盖物业更是身价倍增，置业者频频光顾，销售看好，开发商喜上眉梢。这都是交通环境光顾，销售看好，开发商喜上眉梢。这都是交通环境改善带来的效益。改善带来的效益。地段价值鉴别的9个标准中国房地产实战特训营丛书251最│佳│实│战│经│验│大│本│营新兵入门外，北京东部楼市因为中央电视台、北京电视台的进驻曾流行过一阵“传媒”热，也是看中产业的魅力。（4）是否有稀缺资源许多事物的价值都在于它的稀缺性，地段也是一样，地段中是否有优质的稀缺资源对其是否有升值空间至关重要。在北京楼市的热点区域中，通州的轻轨，东直门的机场高速与使馆区，燕莎的高档酒店、高档写字楼及使馆区，海淀的名校，后海的旅游景点，太阳宫的低容积率与高绿化率等都是非常优质的稀缺资源。“以绿色居住为导向”是北京太阳宫地区规划的出发点，区域中规划了158公顷的绿化带和公园，其中包括拥有1.4万平方米人工湖的太阳宫公园和以健身为主题的体育休闲公园，加上区域北部800米～900米宽的高尔夫球场用地和即将整治的西坝河岸堤，绿化面积占到整体规划的60％，在整个北京的四环以内，已经找不到像太阳宫地区这样的绿化地块。（5）是否有高知名度的品牌开发商优势的品牌开发商是一个良好的区域规划能否实现的重要条件，另外，它还将带动其他开发商提高区域开发品质。良乡作为北京“多中心”的中心城镇之一，过去几年因为缺乏一定规模的高品质项目，房山区略显沉寂。然而，在江浙沪区域享有极高品牌知名度的绿城集团无疑为房山区房地产开了个好头。绿城集团在北京房山区开发的第一个项目——百万平方米大盘绿城百合公寓，受到市场的热烈追捧，预示房山区房地产开发热潮的到来。（6）是否有整齐的人群素质除了以上这些硬件，人群素质、区域文化、历史底蕴等软件对地段价值越来越重要。北京亦庄发展后劲大的一个重要原因就是它的区域人群素质较高而且比较齐整。任何地段、任何项目都没有十全十美的，但如果想保值增值至少要有上述一项核心区域优势。新手判断住宅优良的基本知识新手判断住宅优良的基本知识252《地产新兵十天入门》登录中国房商网，获取更多实战智慧第九天楼值鉴别——楼盘价值鉴别的思路（7）是否属于群体楼盘相邻的地段上，定位大致相近的住宅，能给购房者更多的选择。例如，位于广州番禺的广州碧桂园、丽江花园、祈福新村、广州奥林匹克花园等定位相近或相距不远的楼盘，只要有其中一个楼盘在售楼，看楼者会顺带一起看，互相作参照物比较，慎重抉择，优而选之，各取所需。一个楼盘做广告，其他楼盘亦沾光。又比如，广州市海珠区大盘光大花园推盘，广告一出，附近的富泽园、金沙花园等趁势兜售自己的产品，借他人之势，销己之产品，不亦乐乎。这就是相邻相近带来的区位效应，也称为楼盘的群体效应。（8）是否处于有利的行业位置在不同的区域，有不同的行业口岸，并拥有数量相当的与行业密切相关的群体，其中有很多人为了上班方便，都希望在附近选择住房，这样便形成“行业位置”。比如，某一地段集中了较密集的写字楼，其附近的住宅则势必畅销。而作为一个公司或单位，则会考虑如何就近解决内部员工的住宅问题，而附近的楼盘则具有被需求者选择的可能。　　（9）是否关注潮流与时尚观念改变，对地段的看法和认识就显然不同。例如，广州市早期房地产开发的好位置在东山区的热闹地带，后来城市中心东移，转向天河一带，以后又在江景、山景、园景上做文章，兴起一股郊盘热、体育热、休闲热等，这一切都说明了人们对楼盘位置发生了观念和认识上的转变。人们为了追求功能需要或品牌需要，可以不计较位置。这种转变，代表了一种潮流，一种趋向。地段价值鉴别的９个标准提示在北京地区，太阳宫地区、通州地区、亦庄地在北京地区，太阳宫地区、通州地区、亦庄地区、香山地区等都是公认的具备保值、升值空间的区、香山地区等都是公认的具备保值、升值空间的区域。区域。中国房地产实战特训营丛书253最│佳│实│战│经│验│大│本│营新兵入门2.评价建筑外观的3个指标2.评价建筑外观的3个指标一个楼盘中的建筑外观如何直接影响到整个楼盘的销售，这是楼盘建筑外观对价值的影响。人们评价一座建筑物时，往往用“高档”、“气派”、“豪华”等词语去表达，但这些并不是对这座建筑物的准确性表达。建筑外观基本的构成要素为建筑比例、材质、形状等。建筑外观离不开这些元素。（1）建筑比例为购房者判断小区是否拥挤提供依据小区的建筑比例会给购买者第一印象，购买者会根据建筑比例很快地判定这个小区是否拥挤和压抑。建筑比例匀称将会大大提高住户的舒适感。（2）建筑材质反映出建筑的质感建筑材质能反映出建筑的质感。现代建筑运用当代的高科技成就，采用雕塑和夸张的形式、光亮技术、银色美学等方法。一般来说，高强度的铝、镜面玻璃、昂贵的工业材料，能在建筑的外观与光线的映衬下，体现出很好的质感。新材料中的硬铝或合金材料，对建筑外观的表现，夸张、暴露，让建筑充满了粗犷和高贵；而鲜艳颜色与新材料的结合，往往充满浓烈的表现欲望和识别意识。它们为建筑赋予现代美和机器美，让住户感觉生活的高品质和尊贵荣誉。建筑外观的3个指标建筑形状建筑材质建筑比例新手判断住宅优良的基本知识新手判断住宅优良的基本知识254《地产新兵十天入门》登录中国房商网，获取更多实战智慧第九天楼值鉴别——楼盘价值鉴别的思路（3）建筑形状是否满足人们一定的情感需求建筑形状会让购买者产生亲近、反感、尊荣等不同的情绪。一个整体外形卡通或者拥有跳跃元素，或者深处藏幽的楼盘相对容易拉近与人的距离。一些建筑，门、窗、单元出口雷同，墙面漏缝、施工后墙面残破等楼盘很容易打消购房者的购买欲望。3.室内平面布局的６个着重点3.室内平面布局的６个着重点（1）客厅布局要点一客厅空间要大，一间普通的居室面积大约在15～20平方米要点二不要门对着客厅，以免客人进门尽收眼底，一般通过玄关缓冲一下，会为更多购房者喜欢要点三客厅是家庭成员最为集中的地方，而且活动内容也比较多，因此面积应最大，这样也让主人拥有充足的生活空间，不感觉房子的拥挤和压抑要点四大厅不宜和洗手间的门对着。大厅最好是方方正正，这样一来可以让大厅显得更加空旷，没有死角。同时，也利于以后的装修和维护客厅布局４大要点室内平面布局的６个着重点牢记一个小区规划为小高层加高层或高层加多层和只一个小区规划为小高层加高层或高层加多层和只有高层的效果是不一样的。纯高层小区更显尊贵。有高层的效果是不一样的。纯高层小区更显尊贵。中国房地产实战特训营丛书255最│佳│实│战│经│验│大│本│营新兵入门（2）餐厅布局功能分开餐厅面积可比起居室