珠江新城酒店式公寓策划方案

酒店式公寓策划草案目录前言——何谓酒店式公寓？............................................................................................第一篇※酒店式公寓的发展历程....................................................................................一、国外情况............................................................................................................................二、国内开发建设状况..........................................................................................................第二篇※深圳市酒店式公寓市场状况............................................................................一、酒店式服务公寓类型细分.............................................................................................二、酒店式公寓的分布及特征.............................................................................................三、代表性酒店式公寓列表分析........................................................................................四、酒店式公寓总体现状分析.............................................................................................五、近两年公寓类型物业的销售情况...............................................................................六、酒店式公寓市场分析结论.............................................................................................第三篇※龙岗区域规划前景分析....................................................................................一、地区规划............................................................................................................................二、地区交通............................................................................................................................三、地区发展四、地区经济五、现状分析第四篇※项目定位与市场策略........................................................................................一、目标客户定位...................................................................................................................二、市场定位分析...................................................................................................................三、项目命名............................................................................................................................四、经营与物业管理...............................................................................................................五、经营推广重点...................................................................................................................六、项目年经营收益...............................................................................................................策划方案总结论................................................................................................................前言——何谓酒店式公寓？酒店式公寓，顾名思义，首先是公寓，公寓一般是用来出租的住宅物业，其室内空间间隔及使用功能与住宅类似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服务的公寓类型，其兼具传统酒店和公寓之长，大多位于成熟商务区域、外资企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等配套设施都比较完善。酒店式公寓本身拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住户的日常起居、饮食、卫生等均有周全服务，生活非常舒适便利，星级服务品质更令客户兼有尊贵感。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。第一篇酒店式公寓的发展历程一、国外情况酒店式公寓这种业态形式起源于欧洲19世纪，为当时旅游区内租给游客临时休息的“临时之家”，现已逐渐盛行于欧美，功能上早已是满足旅游、商务等多方面需求的公寓类型。现时，国外的酒店式公寓一般分布在成熟的商务区和著名的风景旅游点，其房型类似酒店的标准间，配豪华商务套房，并提供家居生活所需的厨房、卫生间、家具等多种设施。二、国内开发建设状况因酒店式公寓的集住宅功能的齐全及生活便利于一身，具有独特的优势，故其对于有一定流动性商务人士及高薪白领、外籍人士颇有吸引力。90年代初，国内最早的酒店式公寓出现在深圳——改革开放的前沿阵地，之后这种类型的物业在北京、上海等地发展迅速。相比北京、上海，深圳的酒店式公寓一直波澜不惊，供应量不算大，这主要与其城市地位和经济外向度略逊有关。可以说，酒店式公寓的发展在中国沿海外向型经济发达的大都市中已渐露端倪，不过总体上，酒店式公寓的在国内还只是处于起步阶段，估计至少还有5~7年的发展才进入繁荣期。第二篇深圳市酒店式公寓市场状况一、酒店式服务公寓类型细分提供酒店式服务的公寓包括专业性的酒店式公寓、星级酒店附带的高级公寓、酒店式服务高级别墅等几大类型。市面上有一些叫做“白领公寓”、“单身公寓”的物业也标榜提供“酒店式服务”，但其实所提供的服务素质以及硬件配置距离真正的酒店式服务尚远，故不能算是酒店式服务公寓。现时，深圳市较上档次的酒店式公寓主要有：深港酒店式公寓（海岸城、太古城、蛇口等地均有连锁店）、深圳金中环酒店公寓（会展中心）、深圳葵花公寓（会展中心）、深圳波托菲诺国际公寓（华侨成）、深圳富瑞斯国际公寓（会展中心）、泰格酒店式公寓（蛇口）等。其中，深圳波托菲诺国际公寓和泰格公寓是以为外籍人士服务为主的专业性酒店式公寓。据悉，目前整个深圳市所有已营业的上档次的酒店式公寓，加上星级酒店附带的高级公寓等，其总共的套房总数约为2000套左右。本方案所讨论的“酒店式公寓”物业，主要指类似深圳葵花公寓、深圳波托菲诺国际公寓、深圳富瑞斯国际公寓等的专业性酒店式公寓。二、酒店式公寓的分布及特征目前，专业性的酒店式公寓因其服务功能及对象的特点，其主要分布在市中心一些繁华、优越位置，交通便利的成熟商务写字楼区域，如蛇口、会展中心、华侨城等地。从功能上看，目前深圳市比较有代表性的酒店式公寓如下：深港酒店式公寓（海岸城、太古城、蛇口等地均有连锁店）、深圳金中环酒店公寓（会展中心）、深圳葵花公寓（会展中心）、深圳波托菲诺国际公寓（华侨成）、深圳富瑞斯国际公寓（会展中心）、泰格公寓（蛇口）等。酒店式公寓的特征：性质属于商住楼，有70年产权设设备备配配套套通常配备以酒店日常用品作为配套，会所设施十分完善，泳池、桑拿室、桌球、健身房、儿童游乐室、咖啡室等应有尽有，国际公寓配套标准更按外籍人士需求来配置户户型型特特点点介于住宅户型及酒店套房之间，大厅大房，一般二房110㎡以上，三房150㎡以上，大至200-300㎡亦有装修及室内配置通常配有豪华装修及全屋家电家具厨具物物业业管管理理服服务务专业或公司进行管理，提供24小时全天候物业管理和星级酒店式服务日日常常生生活活配置厨房和洗手间，通常不可以明火煮食，配备独立空调（或中央空调）及热水系统管管理理费费管理费相对较高，有的纳入租金内，有的则另计租租赁赁价价格格租价多在100元/平方米以上，部分租赁价格以港币或美金标价，比市场上同等质素的个人出租物业要贵不少租租售售特特点点因为要进行专业性管理，故一般只租不售，近年因为市场的需要，也出现产权式酒店式公寓模式三、代表性酒店式公寓列表分析公寓名称项目内容葵花公寓0755-33328888深圳金中环酒店公寓0755-23993333波托菲诺国际公寓0755-86080101泰格公寓0755-61289700分布层数5—35层6-15层（共53层）2-3楼7楼、25楼客房总数共248套共257套约60套共232套二房单位套房面积（建筑面积）90㎡103㎡94-133㎡75㎡三房单位套房面积（建筑面积）175㎡180㎡月租价约100元/㎡约100-150元/㎡约100元/㎡约150元-250元/㎡配套设施多功能会议室、泳池、餐厅等有中西餐厅、商务中心、多功能宴会厅、保健中心等配套设施棋牌麻将、篮球、网球、高尔夫、壁球、自行车、游泳、健身、桑拿、瑜伽课程,羽毛球,健身运动、会所会议会议室、泳池、桑拿餐厅等管理费元//㎡含房租内/㎡另加15%管理公司及服务特色新加坡辉盛管理公司所管理客户（住户）类型外籍客户为主（以欧美人士居多，其余日本、香港、韩国等人士）客户租期3个月到1年租期居多出租率80%85%90%90%租价日租600~800元/单元半年内价格一样一年全包价格元/月单房日租428元二房一厅日租1298元日租价1050-1330元日租价768-3680元不等回报率备注2009年开业2007年开业2004年开业意大利简约居室风格2006年开业，两房、三房套房经常满房备注：各酒店式公寓也配备一房、四房甚至四房以上的套房，不过一般所占比例不多。以上列表中的公寓中大部分是高档的国际化酒店式公寓，其客户（住户）主要面向外籍人士，这一类的国际公寓一般都只租不售，其租赁相当畅旺，出租率都在75%以上。而近年也有酒店式公寓已经采取产权式酒店销售形式，物业