珠海大数据

13.1城市/区域发展概况3.1.1城市情况与发展预期宏观经济：（1）国民经济发展水平珠海历年来GDP逐年增长，城市经济发展情况良好，发展态势逐年向上。珠海自2010年以来，GDP增长迅速，人均GDP持续名列广东省内前三名;自2013年起，已连续3年达到了10%以上；2014年GDP为1857.32亿元，增长幅度为10.4%，增速居珠三角第一;2015年在全球、全国经济增长压力较大的大环境下，珠海经济发展实现逆势增长。随着多个中字头企业落户横琴、各种基建设施的建设，珠海GDP达到2024亿元，增速10%，GDP增速居全省首位。图3-1珠海年生产总值计增长速度2（2）城镇居民收入与消费水平2015年城镇常住居民人均可支配收入38322.0元，比上年增长8.6%；扣除价格因素，实际增长6.8%。城镇常住居民人均消费性支出28741.5元，增长7.9%。2014年城镇常住居民人均可支配收入35287.3元，比上年增长9.1%；扣除物价因素，实际增长5.8%。城镇居民人均消费支出26637.8元，增长10.5%。2013年城镇居民人均可支配收入32344元，比上年增长10.3%；扣除物价因素，实际增长7.8%。城镇居民人均消费性支出24106.6元，增长8.5%。3（3）核心支撑产业构成珠海三大产业的比例为2.3∶49.7∶48.0。其中，第二、第三产业为核心产业。唐家高新区作为全国首批国家高新区之一有着良好的第三产支撑，区域经济实力和发展潜力较大。表3-1珠海市三大产业生产总值2012201320142015数据来源第一产业（亿元）38.8443.1148.7946.63珠海统计局第二产业（亿元）796.28849.05939.041006.01珠海统计局第三产业（亿元）668.70770.22869.49972.34珠海统计局城市人口：珠海现有户籍人口112万，常住人口约163万。人口增长维持稳定，近5年来均保持在50-51万人之间，但占总人口的比例接近50%，外来人口数量较大。在《珠海市城市总体规划（2001—2020年）（2015年修订）》中确定，到2020年，珠海常住人口将达270万。表3-2珠海市人口变动情况户籍人口（万人）常住人口（万人）常住人口增长率2011106.01156.760.4%2012106.55158.261.0%2013108.57159.030.5%2014110.22161.421.5%2015112.45163.411.23%数据来源：统计年鉴、统计公报【备注：据了解，根据移动和联动数据统计，珠海常用活跃号码约350万个，故珠海城市实际常驻人口应高远高于城市统4计数据】城市规划：国务院2009年1月通过《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008—2020年）》，明确把珠海定位为珠江口西岸核心城市和交通枢纽。2015年珠海市城市空间新格局划定为：“一条主轴、两大板块、三区一城、若干组团”，未来20年的目标是建设成为珠江口西岸核心城市。其中，“一条主轴”是指情侣路--珠海大道--西部中心城区-平沙休闲旅游区，围绕“海港、空港、口岸”三大节点，串联沿海主要发展节点，形成沿海拓展轴。“若干组团”是指依托珠海“４＋４＋１”的园区发展新格局形成的组团式生产生活服务中心。“两大板块”是指珠海的东部板块和西部板块。东部板块打造滨海花园城市风貌（项目地块所在版块），西部板块塑造滨江田园城市风貌。“三区一城”是指“香洲核心区+横琴新区+西部中心城区”，珠海大桥的两边都将是珠海的主城区。图3-2珠海城市规划布局示意图5【地块所在唐家湾高新区TOP项目核心区域】3.1.2区域情况与发展预期区域定位高新区：根据2015年的《高新区建设唐家湾滨海科教新城实施方案》中提到唐家湾八大片区功能定位，高新区将通过实施“便捷畅顺、智慧海岸、蓝湾智岛、大学小镇、古镇新城、中心聚核、海山雅城、产业提质、和谐共享、环境提升”十大工程，充分发挥区位、体制、科教、人文、生态等优势，把唐家湾建设成为现代产业集聚、区域品质高尚、生态优势明显、功能布局合理、人口规模适中的现代化智慧新城。6北围片区：项目所在的北围片区是高新区八大片区中的重点发展区域之一。地理范围主要集中在轻轨珠海北站周边的区域，发展定位为智能装备制造片区，占地10平方公里，以机器人、人工智能、移动互联、大数据、云计算等产业为主。区域发展现状高新区：截止2016年7月年珠海高新区主园区地区生产总值同比增长10.4%，固定资产投资、一般公共预算收入、实际吸收外商直接投资分别同比增长30.1%、58.1%和30.7%。此外，该区拥有高新技术企业124家，孵化器建筑面积67.31万平方米，上市和挂牌企业33家，新型研发机构9个，“千人计划”专家14名。高新技术企业、上市企业、“千人计划”专家、研发中心、公共技术平台等数量均占全市1/3。北围片区：TOD小镇项目属于北围片区的主要规划项目之一。由TOD理论创始人卡尔索普大师亲自操刀规划，以公共交通为导向的绿色城市开发理念，以小镇的形式存在，到处是小街区，里面有产业用地、住宅、商住地和商业用地，还配套有学校和医疗。高新区希望通过引进TOD概念，打造具有珠海特色、以人为本的“小尺度街区”和绿色环保的公共交通体系。这有助于高新区未来吸引人才和完善产业配套区域发展预期高新区唐家湾规划发展的功能结构可简述为“一心一岛两轴三片”（滨海城市核心；淇澳生态岛；情侣路，港湾大道；综合服务片区、高新技术产业片区和休闲旅游片区），其中，项目所在的北围片区属于“三片”范畴，规划突出珠海“山海相接、城岛相望”的城市特色，致力打造北围片区智能产业园，形成区域的核心技术和产业基础的同时，也实现生活的滨海化。高新技术产业片区：强化科技创新的投入，完善科技金融服务体系。将积极融入粤港澳合作创新圈，探索设立面向港澳的科技成果孵化基地和港澳青年创业基地；2017年实现“十亿级”科技创新型骨干企业倍增的目标。7休闲旅游片区：依托唐家湾的历史人文优势和山海地理优势，在响应打造珠海国际旅游城市的主标下，打造高新区的休闲旅游区。综合服务片区：完善区内各项设施，建设具备综合服务的滨海智慧城市。3.2房地产宏观市场概况住宅用地成交量价走势分析：近三年，珠海市住宅用地稀缺，市场供应量整体呈现下行趋势，共出让土地62宗，土地成交总面积为416万平方米（约合6242亩），土地成交总额为575亿元，土地成交可建体量1091万㎡。土地成交价格整体呈现上升趋势，截至2016年7月各区域地王频出，平均楼面地价达到历史高位：8919元/㎡。图3-32013-2016年珠海市住宅土地市场成交量价走势图2013201420152016(1-7)占地面积（万㎡）2061117623建筑面积（万㎡）60022320959楼面地价593638663824891959363866382489190100020003000400050006000700080009000100008住宅用地成交区域分析（按城市行政区划分）近三年，珠海市住宅用地成交总数占土地总成交量的19%，2013-2015年主要集中分布在香洲区，至2016年该区域住宅用地十分稀缺，故2016年住宅用地成交集中区域为唐家金湾片区。表3-42013-2016年珠海市住宅性质土地市场区域成交占比分析年份香洲区唐家高新区金湾区斗门横琴高栏港2016（1-7月份）0%33%50%0%0%17%201555%9%9%9%9%9%201420%10%10%10%0%50%201315%4%8%19%27%27%3.2.2珠海市商品住宅市场概况供需关系：整体来看，近3年，珠海城市商品住宅新增供应量和成交量整体上升趋势，市场需求走势旺盛。近3年，新增供应面积933.85万m2，成交面积986.32万m2，供需比达1:1.1，供求关系整体平衡。2015年新增供应面积同比2014年增长67.4%，成交面积同比2014年增长31.7%。价格走势：近3年，珠海城市商品住宅成交价格整体呈上涨趋势，成交均价13014元/m2，成交均价年平均上涨3.2%。2016年7月，整体市场成交均价16844元/m2，同比增长29%，环比增长2.5%。去化速度：近3年，珠海城市年均去化328.77万方，去化速度较快。近12个月，整体去化551.7万方，月均去化46万方，去化速度再升级。表3-5珠海市商品住宅近3年供求数据表9201320142015商品房新开工面积(万㎡)1853.752055.982245.42商品房竣工面积(万㎡)381.62166.21196.39商品房新增预售面积(万㎡)258.75252.43422.67商品房销售成交面积(万㎡)307.55292.97385.80数据来源：珠海统计局图3-6近3年全市商品住宅供需量价及库存走势图3-7珠海市商品住宅近12个月供需量价走势2013年2014年2015年新增供应面积（万㎡）258.75252.43422.67成交面积（万㎡）307.55292.97385.80存量面积（万㎡）115.60114.9198.44成交均价（元/㎡）1252913091133431252913091133431200012200124001260012800130001320013400136000.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.00450.0010库存趋势：近12个月，供应量走势平稳，成交量走势递增，成交价格走势上涨，市场进入均衡状态。截止到2016年7月，珠海市商品住宅库存总量110万m2，按照当前市场去化速度（近12月月均去化量46万方）计算，预计去化周期2.4个月，市场去库存压力较小。。