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南京典型商业市场调研第一部分商业项目分析一、华东mall1、项目简介华东mall坐落于南京城北，项目地址为浦口区大桥北路48号，是由江苏红太阳集团投资开发。其占地281674平米，总建筑面积55万平米，总车位4560个，容积率1.51，定位为目前华东地区规模最大的SHOPPINGMALL，意图打造集休闲、娱乐、餐饮、购物、家居、酒店多种业态于一体的一站式新商业模式。2、交通状况项目位于大桥北路主干道一侧，有公交136路131路,151路,156路,157路,159路,3路,602路,606路,636路,葛江线等。项目据长江大桥三百米，所处的泛桥北区域不仅是传统交通要道，具备水、陆、地上、地下立体网络；同时又有南京长江大桥、二桥、三桥，未来会有逾十条过江通道横贯大江南北，包括长江四桥、长江夹江大桥、纬三路过江隧道、纬七路过江隧道、地铁三号线等，交通网络相当发达。3、建筑形态项目沿西北东南向展开，大略分为A、B、C、D四个单体，每个单体之间有小型广场，串联成1条内部商业街，项目的中部设有大型的娱乐设施，主要有1个大型摩天轮和环绕内部快速滑车通道组成。其中C座从3-5层呈起伏状，B座由4层的单体和嘉年华乐园构成，AD分别为大型单体设施。4、项目业态A座单体设置为红太阳家居广场，驻有百安居、苏宁电器、肯德基及华东mall店；B单体主要是嘉年华公园和家庭生活馆组成，主要经营家居、服饰等业态；C单体主要由影院、精品、餐饮休闲组成；D单体则是大型超市沃尔玛。5、周边配套周边规划有多个中高档小区，旭日上城、爱上城、金城丽景、旭日家园、旭日华庭、天润城及华侨城等，同时还有汽车北站、地铁3号线等。6、优劣势分析◆优势：（1）周边有多个居住板块，未来有一定人流量基础；（2）开发公司统一经营管理，商铺只租不售，同时有严格的审核准入；◆劣势：（1）意图以游乐项目作为卖点，但是体量不大，难以形成集聚效应，不利于吸引回头客；（2）周边的建材市场及项目本身带有的建材市场降低了项目的整体形象。二、金轮国际广场1、项目概况金轮国际广场香港金轮集团投资，南京翡翠金轮置业有限公司开发，位于新街口金鹰商城对面。项目交通便利，有多条公交线路，地铁一号线、二号线也均有站点、出入口与地下广场连接。项目总建筑近10万平方米，2、建筑形态由一幢高层主楼和一幢多层辅楼两部分组成，功能设计有国际化甲级办公区、五星级酒店式商务套房、大型ShopingMall商场、欧陆风情步行街、假日演艺公园等五大特区。主楼地下负一层到地上五层及辅楼为大型商业，6—30楼为办公写字楼及酒店式商务套房，地下二、三层是具有近500停车位的地下车库，项目东北部近两万平方的“华尔兹天地”也即将开业。3、业态分布区域楼层业态主要品牌地下负一层特色餐饮、超市、饰品味千拉面、回味鸭血、DQ、豪享来、好粥道、屈臣氏、迪士尼负二、三层停车位、汽车美容美车堂辅楼一层特色餐饮、服饰、配饰、女包、化妆品、家居用品英伦烤全鱼、棒约翰、夏尔、Lollipops、朴坊、林清轩二层特色餐饮丹枫雨露、英伦烤全鱼、棒约翰三层特色餐饮亨利之家、大渔家顺寿司、韩山城四层特色餐饮金塘、龙爵、川江号子主楼一层服饰、化妆品、配饰H&M、Sephora、吉祥斋、众像礼念二层精品服饰、内衣H&M、研色、G2000、Bench三层服饰、儿童摄影、家居礼品、电子娱乐H&M、宝贝天使、图逗、汤姆熊欢乐世界四层美发、美容POP、真水无香五层大型中餐张生记华尔兹天地粤鸿和、皮草精品、日本料理、玩具用品等4、项目综述金轮广场地处新街口商圈的西面，东、南两个方向分别是金鹰和金陵百货，商业氛围浓、交通便利，基础条件优越。项目采用城市综合体设计，集居住、办公、餐饮、娱乐、购物为一体。◆项目组合的优势（1）、多功能业态组合方式金轮天地首次在新街口商圈引入风行全球的LifeStyleShoppingCenter（生活方式购物中心）商业理念，颠覆传统单一的业态组合方式，集购物、餐饮、娱乐、休闲等多功能业态于一体，设有品牌餐饮、特色餐饮、品牌专卖店、健身中心、美容中心、娱乐中心、大型名牌餐饮等，首创CEOLiving概念。（2）、讲究“一站式”将国际、时尚、特色等品牌店；健身、美容、娱乐等休闲类；中西餐饮、大众美食、大型中餐等合为一体，建立餐饮、购物、休闲的“一站式”消费天地。（3）、完美的空间组合金轮天地由主楼裙楼、步行街、辅楼和假日演艺广场四种建筑形态组成，通过主题广场、步行街、空中走廊等，将各种商业形态有机联系，形成室内、外循环互动的体验场所，具有“现代生活方式综合服务平台”的先进商业理念和规划。◆项目动线、业态规划的问题项目的规划设计比较新颖，充分利用主题商业街、大型品牌店、次主力店等与金陵、金鹰形成错位经营。项目在业态安排、动线规划、建筑设计等多方面有一定的优越性，同时，也存在一些问题。（1）、主入口设计达不到预期效果。一般在人流走向方面，最多不能超过3个回流动向，不然会使人在方向感上产生混乱，金轮里面的回流动向在5个左右；（2）、没有充分利用沿街的展示面，一楼商业利用价值较低；（3）、内部缺少垂直交通安排，不便利；（4）、辅楼区域缺少直达通道，必须经过主楼、天桥方能到达，易达性不够。（5）、项目定位为“天上的集市”，但其购物功能安排的品牌不多、品种过少、主力消费不明确；（6）、餐饮区相对较为集中，多在地下、辅楼和主楼的高层。服饰类楼层定位主题不明显。三、大观·天地MALL1、项目介绍“大观•天地MALL”由南京图腾置业发展有限公司投资建设，三面临街，一面紧临国家AAAA级风景区---阅江楼景区，占地2.89万平方米，总建筑面积10万平方米，地上五层，约4.6万平方米，地下两层，约5万平方米，地下二层为大型停车场，可停500辆车。地下一层为项目“地街”，层高7.5米；二层顶上为“天街”，可直视“静海寺”、“天妃宫”和“阅江楼”。大楼南面路边为一条“郑和美食街”。项目规划中设有大型生活卖场、精品购物街区、酒吧、KTV、西餐、大型中餐酒楼、高档私人会所、高档休闲中心和四星级产权酒店。建成后的大观天地MALL将与周边的山、水、城、林融为一体，让人们在消费的同时又能观赏南京特有的景致和享受人文历史的熏陶。集购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店、旅游为一体的生活MALL，档次为中、高档，目标消费群为小资及中产阶级人群，并辐射一小时车程范围内的周边城市人群。2、交通情况“大观•天地MALL”项目坐落于南京市主城下关区之政治、经济、文化中心区，地处城市一级主干道建宁路与热河路交汇处，其三面临街，东侧紧临国家AAAA级历史景区“狮子山、阅江楼”景区。项目所在地南侧靠近南京经济第一大区——鼓楼区，距离山西路商业中心约４公里，向东不足一公里处为南京长江大桥，是江北的必经之地。大观•天地MALL项目作为南京滨江核心发展区的重要项目之一，已纳入了十一五期间南京十大商贸设施之一。该项目地处下关区的政治、经济、文化中心，城北ＣＢＤ的中心区域，项目周围交通便利，10、12、16、31、34、54、818W等十多条公交线路可以直达，更有南京西站、长途西站分别位于其西、北十分钟车程范围内，项目拥有1200个停车位。3、周边项目项目周边有世茂滨江新城、锋尚国际公寓、钻石皇冠双星等高档住宅楼盘都已相继启动，随着火车西站的迁移，滨江版块、商埠街地块、杨家花园地块及梅家堂地块将进行高起点的整体规划，周边有苏宁电器等大型卖场，以及苏果超市。未来的三到五年，在该项目周边将形成以世茂滨江新城（150万平方米）大型高端社区为代表的“富人区”，下关区内现有常住人口近37万。4、开发模式项目预计2010年9月开业。项目采取租售形式，以出租为主，目前定价在27000元/平方米—36000元/平方米，均价为30475元/平方米。出售商铺房源较少，已全部卖完。商铺采取统一出租方式，-1楼房租为3元/平方/天，1-3楼未定。楼南一层“美食街”出租价格为5元多/平方/天。均为商业用电，按建筑面积算，1—3楼物管费15元/平方/月，按使用面积算，物管费30元/平方/月。-1楼和餐饮对面物管费未定。5、整体定位（1）、项目形象定位；“中国首座山水城林主题购物中心”（2）、建筑构造：单体综合性商业中心（3）、整体档次：中高档（4）、目标消费群：小资及中产阶级人群，并辐射一小时车程内的周边城市（5）、概念定位；“南京首家RBD城市休闲商业核心区”集购物、餐饮、休闲娱乐、旅游、住宿为一体，设有大型卖场、影城、精品街区、酒吧、KTV、休闲餐饮、大型中餐酒楼及星级酒店等。6、业态分布类别楼层面积规划及主要品牌四星级酒店5层0.6万平方大观视界设计型酒店四星级酒店4层1万平方大观视界设计型酒店时尚休闲3层1万平方香港雍福会国际会馆，集餐饮、休闲、娱乐于一身，特色餐饮、金逸影城、电玩。休闲餐饮2层1万平方金钱豹、时尚百货、柠卡王国、中国银行、猫空城市生活1层1万平米阅江楼美食街、时尚百货、麦德龙超市入口、中国银行、KFC7、综合评价◆优势（1）建成后的大观•天地MALL将与狮子山阅江楼、静海寺、天妃宫融为一体，为南京市民提供一个生活、休闲的第二家园，让人们在休闲、娱乐的同时即能观赏南京特有的景致又能享受人文历史的熏陶。大观•天地MALL的建成将标志着中国首座商业功能与园林景观、文化遗产完美结合的主题购物中心的出现。（2）一层“美食街”的建筑布局，与周边景观形成良好互动，并极大提升其商业价值。五星级影城、时尚百货、美食艺术休闲天街等丰富好玩的商业形态，也将为大观天地MALL赢得更多的消费人气。独有的环境优势，科学的商业布局，将为大观天地MALL铸就无可匹敌的商业“钱”景。（3）主力店有麦德龙超市、金钱豹自助餐饮、金逸影城、柠卡王国、香港雍福会国际会馆，大观视界酒店，对项目能起到一定的扩展作用。1层南边约1000平方米“郑和美食街”，单层平房。家居生活-1层2．5万平米地下一层为项目“地街”，层高7.5米；有办公区/网吧、麦德龙超市、时尚百货、月星家德乐、餐饮。停车场-2层2．75万平米大型停车场，可停500辆车◆劣势（1）因其项目建筑面积较小，其功能不是太完善，无法充分满足周边人群需要，不能形成较强的吸引力，带来较大效益。（2）其业态分布比较凌乱，无法突出主题，达不到聚集人气的效果，因此项目发展空间有限。（3）开业时间一推再推,原计划今年5月开业,推迟到7月,现在将继续推迟到9月,是否能准时开业,难以确定，影响声誉。（4）项目周边环境不是太好，人员居住比较混乱，素质一般，难以形成气候。（5）主力店较少，名气一般，开业时无法造成轰动效应，对后期运营必然有很大的影响。四、明发商业广场1、项目简介南京明发商业广场位于宁南核心区域，玉兰路以东、丁墙路以南，临近未来亚洲最大的火车站——南京南站。该项目系南京市政府重点项目，由中国城市运营商50强的明发集团投资建设，打造成南京首家超40万㎡的全新体验ShoppingMall。规划用地面积约18.4万㎡，总建筑面积约42.2万㎡，近3000个停车位，绿地率约20％，容积率为1.6。商业地上三层，地下一层，公寓式办公分别为六层、十一层，酒店十层。规划为集购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店、旅游、游乐、公寓式办公为一体的综合性业态建筑。2、交通情况南京明发商业广场位于宁南核心区域，玉兰路以东、丁墙路以南，临近未来亚洲最大的火车站——南京南站。卡子门大街、绕城公路、规划中的地铁1号线南延线、3号线、6号线、汽车南站分布左右，多条公交线路四通八达，2010年通车的亚洲最大站火车南站更将带来日均140万人次的人流量。高档小区则有花神美境、郁金香花苑、君子兰花苑、泰龙花苑、仁恒翠竹园、宁南小区及康盛花园等。3、周边配套周边有红星美凯龙、月星家居、宜家、永隆家居等大型家具市场，另外家乐家、百安居等大型建材市场、麦德龙超市、宁南汽配城、智慧新城均将给明发商业广场带来较大人气。4、建筑形态项目整体呈长方形，共4层，地上3层，地下1层。主入口设置在项目北侧中间，横断整个单体，东西两侧各设有一个次入口，并配有大型广场。西侧入口通往