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升级，是市场的必然选择。前言规模升级业态升级观念升级我们今天的开发观点，应该站在未来3-5年的视角我们今天的规划理念，应该站在未来3-5年的市场我们今天的营销思想，应该站在未来3-5年的变化凌云楼代表着七厂十字的商业地位，传统人民路商圈的末端前言有历史传统的地方，新生才更有爆发力。凌云楼不是拆除。而是重建。七厂十字不是人民路商圈的末端。而是新行政中心至商务核心区的，大西安、关天至咸阳的大门。前言区域并非改造。而是升级。商业中心不只是过去。而是现在和未来。前言59路（咸阳火车站-七厂十字-陈杨寨-世纪大道-汉城路）是交通枢纽咸阳人近10年的交通中心，市民出行、购物至此转向，人流大而不聚气,商业氛围尙需培育本案1号桥市中心东郊购物流向西郊购物流向本案处于咸阳商业地产发展的新旧更替之处，成熟商圈与未成熟商圈的过渡地带。未来发展前景巨大，黄金十字地段，未来吸金的新商圈。前言非商业中心代表着咸阳市民的出行方向，体现了七厂十字的交通枢纽地位。第一大道本案财富中心世茂中心竞争对手环伺左右前言市场有容量，有需求竞争很激烈，对手强如何成功打造新的商业中心,是本案住宅能否取得溢价销售的关键所在……前言我们需要对本案进行合理的自身解读，独特的市场定位，合适的规划产品及恰当的营销模式才能实现我们的最终目标……前言以前瞻性的研究思路，站在城市的高度思考和发掘地段应有的价值。研究思路城市发展趋势下的区域潜力市场竞争环境下的发展空间区域属性发展现状发展趋势商业空间住宅空间公寓空间项目发展方向判断项目整体定位初步产品定位规划概念营销战略区域发展潜力从城市属性看关中天水经济带核心城市之一西咸一体的国际化大都市利好咸阳是“关中天水经济区”内核心城市两个成员之一，客观上成了西安的配角，同时也因为配角成了经济区的“龙头”。按照《关中—天水经济区发展规划》，咸阳以先进制造、能源化工、物流等为重点的产业发展调整方向和产业布局，以及与西安、宝鸡等城市的产业分工和合作，建设西咸国际化大都市。区域发展潜力从区域属性看处于城市中心区一级辐射区中心城空间结构——“一河两带三轴多中心”（1）“一河”——即中心城主河道渭河；（2）“两带”——沿渭河两岸形成“渭河北部发展带”和“渭河南部发展带”；（3）“三轴”——3条主要通道形成联系东西发展带的南北向发展轴；（4）“多中心”——包括三个市级中心和各组团的公共服务设施中心，形成分级服务设施体系。中心片区：主要承担市级商业中心、商务中心、旅游服务中心、高新技术产业基地、综合性居住社区的职能，居住人口45万人，建设用地规模45.1平方公里。旧城中心组团：主要承担城市综合中心、行政与金融核心、市级商业中心、旧城保护区功能。区域发展潜力从区域属性看出于城市规划发展的主要方向上城市规划与发展方向:“强化中心、优先南扩、稳步西拓、适当东延、抑制向北”区域发展潜力处于城市中心区的核心地段区域发展潜力从发展现状看区域发展潜力规划利好拉动土地市场继续上扬，城内区旧城改造成为市场热点城南区、城西区是未来方向。关中天水经济区规划的出台，使得世纪大道一带具备了更大的增值空间，使该区域再次成为市场新热点。城西区是未来咸阳市行政的新中心，同时作为高新区的经济带动，城西区也将成为咸阳房地产发展的热点板块。从发展现状看区域发展潜力咸阳楼市价格南高北低，东西平淡，拥有核心资源的城中区依然引领咸阳楼市的价格高点。城西区城中区城北区城南区城东区从发展现状看区域发展潜力商品房销售呈现供需两旺，供应平稳增长，需求持续旺盛。咸阳商品房市场06年、07年销售连续两年突破100万平方米，08年受到金融危机影响有所下滑，2009年刚性需求充分释放，成交量达到历史高位158万平米，整体呈现持续性的供销两旺格局。咸阳市近年商品房成交量走势0204060801001201401601802006年2007年2008年2009年成交量（万㎡）从发展现状看区域发展潜力商品房成交价格持续稳步上涨，商业价值迅速拔升，城内区土地稀缺性日益体现。基于咸阳市发展及商业现状的研判：从发展现状看区域发展潜力城南、城西、以及城中的改造是咸阳市未来发展重点，为七厂十字打造新中心提供了支撑。咸阳市目前大力推进城市化进程，随着西咸一体化进程的深入，商业物业规模及需求必将进一步提升，于未来几年迎来快速发展。80后首置、首改型客户为目前主要购买力。投资、高端客户群引领未来方向。市场量价稳步提升，商业价值迅速拔升，城内区土地稀缺性日益体现。人民路商圈作为咸阳市唯一的商圈，其业态过低，规模过小，不能满足咸阳未来的需求，必须升级。处于城市中心区的核心地段中心土地价值日渐稀缺，商业价值迅速拔升。区域发展潜力从发展趋势看区域发展潜力随着城市化进程的迅猛发展，房地产开发及消费都面临从初级向中级过渡，尤其在城市中心地段，因为土地的稀缺性，将使得综合体成为开发的必然选择。站在西咸一体化角度看待，咸阳市的商业中心将逐步西移，从影院十字往七厂十字转移是必然。依托于良好的交通条件及日渐成熟的商圈氛围，七厂十字将成为未来咸阳最现代化的商业中心区。处于城市中心区的核心地段中心土地价值日渐稀缺，商业价值迅速拔升。未来城市核心商业区区域发展潜力以前瞻性的研究思路，站在城市的高度思考和发掘地段应有的价值。研究思路城市发展趋势下的区域潜力市场竞争环境下的发展空间区域属性发展现状发展趋势商业空间住宅空间公寓空间项目发展方向判断项目整体定位初步产品定位规划概念营销战略发展空间各物业市场分析商业市场分析及发展空间判断公寓（办公）市场分析及发展空间判断住宅市场分析及发展空间判断发展空间商业市场坏境分析商业市场格局回顾区域竞争商业项目分析未来区域商业前景探析咸阳商业市场处于发展期，在售商业以底商居多，鲜见大型购物中心，办公物业处于初探阶段。咸阳商业物业主要集中在人民路、西兰路、玉泉路、乐育路、渭阳路等相对发展比较成熟的街区上，相对偏远的城区商业物业几乎为零；市场处于起始阶段向快速发展阶段过渡，住宅为主特点显著，商业多作为配套地位以底商形式出现，销售均价在9000左右，人民路为核心商业区，临街店铺均价在20000元/㎡左右，最高可达50000元/㎡；写字楼：目前咸阳仅有如东银大厦纯写字楼项目寥寥无几，许多实业公司办公或选择在自己企业的办公楼上，或选择在住宅小区的临街住宅楼上。目前咸阳写字楼物业处于初探阶段。市场商圈格局回顾发展空间商业的规划：“一主”：人民路城市商业中心“三副”：玉泉路区域商业中心、中华路区域商业中心、东风路区域商业中心；“六街”：人民中路综合商业街、团结路电子通讯专业街、中山街特色养生仿古街、秦隆仕女休闲步行街、新兴路特色风味美食街、滨河路酒吧风情街。玉泉路中华路东风路中山街团结路秦隆新兴路滨河路商业布局——一主，三副，六街三副六街一主发展空间市场商圈格局回顾人民路商圈——咸阳市中心主干道，周边生活配套齐全，商业氛围浓郁，同时也是市中心最繁华的商业街区。是本市主要的商业贸易、金融服务、文化娱乐、休闲游憩场所。同时也是咸阳市唯一的商圈。发展空间市场商圈格局回顾西兰路以西商业缺乏，现以家居，建材为主。人民路北侧商业稀少，以住宅底商街铺为主乐育路以东厂房居多，商业比较落后，多以底商街铺为主。人民路南侧商业繁华，业态齐全，各大聚集于此扩建区成熟区从城市的规划与区域的发展来讲，人民路毋庸置疑是寸土寸金的黄金地段。发展空间市场商圈格局回顾123456781235678410991012111112发展空间市场商圈格局回顾位于咸阳市人民路中段，人民广场对面，商场内主营品牌服装，珠宝首饰。以中高档为主。为咸阳最高端购物场所。民生百货主要业态：负1F、运动品牌（耐克，阿迪等），户外品牌（骆驼，探路者等）1F、珠宝首饰（周大福等）、化妆品（欧莱雅等）2F、鞋（花花公子等），皮具（凯撒）3F、品牌男装（九牧王，皮尔卡丹等）4F、时尚女装（Eland等），5F、时尚女装（云裳等）租金：以月销售额反点形式抽取佣金商业体量：约1.5万平，商铺规格：40—100平客源层次：咸阳高档次消费商业场所，以收入较高客源为主宝安广场宝安广场内营五金电料、文化用品、日用百货、服装鞋帽、床上用品、钟表玩具等，以日常百货为主，品牌档次性较低。代表咸阳90年代最高端购物场所主要业态：1F、金银首饰，钟表玩具，手机卖场2F3F4F、百货、服装，鞋、内衣、箱包、童装、体育用品租金：一层：90—120、二层：60—80三层：40—50、四层：30元/月/平规格：20—80平客源层次：以收入中档次客源为主高端发展空间市场商圈格局回顾盛世银泰购物广场位于咸阳市人民路中段，人民广场对面，商场一层外部以底商商铺为主，主营服装（真维斯，以纯等），商场内部以珠宝首饰，品牌服装，皮具，鞋，化妆品等。面向普通收入者。代表咸阳市中端购物场所，目前人气一般。主要业态：1F、金银首饰（百泰），服装（真维斯、以纯等），化妆品（欧莱雅），皮具（啄木鸟），鞋（红蜻蜓），运动品牌（乔丹、361度）等。2F、品牌服装（恒源祥、波司登等）租金：一层：170—200元/月/平二层：80—120元/月/平规格：35—80平客源层次：以普通收入者为主为主中端发展空间市场商圈格局回顾嘉惠步行街主要业态：以时尚学生装为主规格：10-20平租金：50-100面向客群：以学生为主。主要业态：以服装，鞋，为主规格：10—20平租金：50-100元/月/平面向客群：周边郊县人群，学生新天地步行街——咸阳的小寨——咸阳的康复路低端发展空间市场商圈格局回顾•商业主要集中在人民路广场周边，包括大百货，服饰专卖店，电器专卖、综合超市，小商品步行街，附带少量的娱乐休闲功能。•人民路沿街的商业占据着黄金地段，但多以小网点居多，没有发挥大型商业网点集居的特质，其次就是商业业态模式雷同、重复建设比较严重。•目前，沿人民路两侧的建筑大多为厂区家属楼的底商，多数为低层、多层砖混结构，建筑立面呆板，色调陈旧。业态低端、重复，外立面陈旧，品牌档次不高缺少大体量、综合性的商业体发展空间市场商圈格局回顾人民路商圈辐射范围咸阳市区、周边郊县消费人群本市消费者、周边郊县人群档次中档、低档主要业态百货、服装、饰品、餐饮主要租户民生、开元、嘉惠书城、国美电器、苏宁电器等营业面积(㎡)不含办公类约65万㎡租赁情况出租率达95%套内租金30-250元/㎡未来主要供应七厂十字周边、世贸中心未来供应面积约20万㎡交通状况咸阳主干道、地铁延伸线人流量约25万人次/天总体评价咸阳市唯一的商圈，已不能满足咸阳人消费的需要发展空间市场商圈格局回顾人民路商圈商业形态多以10-100平左右的1层临街门面为主，20000平米大型商超仅1处，主力商业大部分为大百货业态，综合型商业几乎为零。咸阳市人均商业面积约为0.3平米，较西安人均0.8平米以及发达城市人均1.2存在很大差距，除去人均收入水平限制，考虑到人民路商圈为咸阳市唯一的商圈，市场至少存在80万人×（0.8-0.3）=40万平的市场空间；人民路商圈商业研究结论：咸阳人均可支配收入约为16404元，略低于全国平均水平（17175元），人均消费性支出7531元，远低于同水平城市。消费恩格尔系数约为31%，远低于37%的全国水平，消费潜力巨大；发展空间市场商圈格局回顾第一大道本案财富中心世茂中心项目选取离本案较近，且与本案同性质，未来具有竞争意义的项目。发展空间区域竞争商业项目分析项目名称占地建面商业面积开盘日期售价底商层数第一大道13340㎡59000㎡12000㎡2009-726000元/平（1f）3层财富中心33350㎡350000㎡110000㎡待定待定4-7层世茂中心23165㎡160000㎡46000㎡2010-720000元/平（2f）4层第一大道财富中心世茂中心发展空间区域竞争商业项目分析第一大道项目名称:第一大道地址:人民路与西兰路十字西100米所在区域:城中所在板块：人民路开盘日期:2009-7交房日期:2011-7销售状态:尾盘占地规模:13340开发商:西安明顺房地产开发有限公司建筑形态:高层建筑面积:59000