加油站资产评估

加油站资产评估加油站是比较常见的一种特殊性物业，主要分布于交通道路的两侧。它是一种收益性物业，为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务。其资产类别包括：无形资产（土地使用权和特许经营许可证）、固定资产（房屋和加油站设施设备）。也可以分为房地产、特许经营权及配套的机器设备。加油站价值评估实质上是一种整体资产价值评估。加油站权利人在向银行申请抵押贷款时，向银行提供是抵押物往往是加油站的《房地产证》，这时我们需要评估的是加油站房地产价值。采用的评估方法主要有两种：收益还原法和成本法。一、收益还原法：加油站为收益性的物业，其整体资产评估自然用收益法来评估最科学。其年收益测算可以采用以下两种方法：1、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益；2、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量，从而测算加油站的客观收益。经营成本则可以从过去经营状况来计算。评估机构在评估时应首先评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机器设备的价值，余下作为加油站房地产价值。即：加油站房地产价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值。无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。无形资产的收益是一种超额收益。因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。公式：无形资产收益=总收益×收益分成率收益分成率在加油站价值评估中可采用“三分说”，具体认为特许经营权占总收益的35%。加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值。二、成本法：加油站房地产价值=加油站土地价值+加油站房产价值。加油站土地价值可以采用土地取得价值，或按市场比较法测算其市场价格、基准地价系数修正法测算其宗地价格。在深圳市，市规划与国土资源局对加油站用地有严格规定：按市场地价计收地价的加油、加气站，位于一级地段的加油站按1200万元/个、加气站按300万元/个计收，加油加气混合站按1500万元/个计收，根据位置不同，位于二、三、四、五级地段加油、加气站的地价分别为一级地段地价的9、8、7、6折计，出让年限为20年。加油站房产价值可采用重置成本法，重置成本采用政府颁布的标准。公式：房产价值=房产重置价×成新率。笔者在实践中积累了一些这方面的经验供同行参考。估价案例：对深圳市××区××加油站房地产价值进行评估一、项目概况：估价对象位于××市××区，北靠××路，南临××路，西距盐田检查站约1分种车程，距盐田港约5分钟车程，且随着汽车消费的不断升温，往来货柜车、私家车、公交车等车流量日益增大，地理位置优越。根据营业执照(注册号××××××、执照号深司字××××××)及成品油零售经营批准证书(油零售证书第×××号)确认，深圳市××加油站有限公司具备从事成品油零售业务资质，经营范围：汽油、柴油、润滑油零售业务、小百货零售。估价对象深圳市××加油站于2002年年底竣工,2003年1月23日试业,5月23日正式营业至今。目前估价对象地块四周建有围墙及一栋建筑物，地面安装9台加油机，设36支加油枪，加油站上方建有一面积约500平方米的波浪形钢制棚架，临盐横路开口宽约400米，整个加油站地坪全为混凝土，面积约1500平方米。地下安装8个油罐，每个油罐储存容量为5万公升，总容量为40万公升，加油站储备有90#、93#、97#、98#四类汽油及0#柴油，品种较为齐全，现每天加油量约为5.5万公升左右。××加油站土地面积1996.5平方米,建筑面积527.41平方米,建筑楼层2层,框架结构,建筑物竣工日期2003年03月03日。根据深房地字第××××××号《房地产证》确认深圳市××加油站有限公司为此次估价对象的权利人;宗地号：××××××；土地用途：加油站用地；房屋用途：加油站；土地使用年限：20年（2002-11-25至2022-11-24）。建购价款￥1,428,660.46元。二、评估目的：向银行申请抵押贷款提供价值参考依据。三、评估基准日：二○○三年十二月三日。四、评估原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、预期原则、估价时点、公平原则。五、估价方法选用及估价技术路线：（一）收益还原法：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。1、××加油站2003年2——10月经营状况：××加油站于2003年1月底开始经营，具有较完整的财务报表，根据其财务报表，2003年2——10月份该加油站各项财务指标如下表：月份业务收入主营业务成本税金及附加其他业务利润营业费用管理费用财务费用营业外收入净利润26989896221001129767734273042-437873178867515740342146414204363318059512439218446398333214908258215066982808742107672395319350661554932105886677312031073102129367172513730680782693188736311246773812102071776678463733442274192467167994-26523945394494415407349710431089854881052040210039104500003400469922216251846773155550308230167合计2360756520758034163101625814126341231242827-2651443281通过市场调查并结合深圳市类似加油站经营状况考察了解，并与评估标的作比较分析，类似加油站开业的第一季度，都会出现亏损现象，开业半年后营业收入才能逐渐稳定，并逐步上升。而根据评估人员向该加油站提供的相关资料可知，××加油站于2003年1月开始经营，2003年1月23日试业，5月23日正式营业至今，该加油站凭借优越的地理位置仅在试业的第一个月出现亏损，虽然试业期间营业收入较不稳定，但第二月便产生了盈利，并呈稳步上升的趋势。2、加油站年正常净收益预测：通过对××加油站2003年2——10月各项经营指标的分析,至2003年8月各项财务指标趋于稳定，我们确定以其8——10月的各项财务指标为计算依据来预测该油站未来18年年客观收入、成本及利润(不包括营业外收支及其他业务利润)等（详见下表）。通过我们对周边类似加油站的调查了解，此方法测算的结果基本上附合实际情况。则该加油站年正常净收益=销售收入-营业成本-营业税金-营业费用-管理费用-财务费用=2,305,322万元。序号正常经营各项成本占销售收入的百分比正常年经营收支情况(元)一销售收入----54527008二1营业成本87.84%492224602营业税金0.07%149283营业费用3.75%18466244管理费用1.23%3214605财务费用1.27%4093926小计94.16%51814864三利润总额----2,712,144四所得税----406,822五净利润----2,305,3223、估价对象价值的确定：收益还原法计算公式：V＝a÷r×[1-（1+r）-n]V表示房地产价格；a表示房地产年纯收益(2,305,322元)；r表示房地产资本化率(12%)；n表示房地产的剩余使用年限（18.9年）。数据代入计算公式,V=2，305，322÷12%×[1-（1+12%）-18。9]=16,955,068元。4、特许经营权价值P：采用无形资产评估里的“三分说”理论，即房地产及配套设备、经营、特许经营许可权可占加油站收益的三分之一，为方便计算，这里特许经营权价值分成比例取35%，则P=V×35%=16,955,068×35%=5，934，274元。5、机器设备价值评估S：评估过程略。S=1，250，000元。6、加油站房地产价值：加油站房地产价值=V-P-S=16,955,068-5，934，274-1，250，000=9，770，796元。（二）成本法评估1、土地价值评估：因委估物业位于深圳市××区××路，土地面积1996.5平方米,属三级地段，按照深圳市有关加油站市场地价的规定，委估物业土地价值为一级地段市场地价的八折。计算公式：地价=一级地段加油站市场地价×0.8×年限修正系数=1200×0.8×[1-（1+4%）-18。9]/[1-(1+4%)-20]=924.48万元。根据深圳市基准地价评估测算经验，土地还原利率取4%。在其它地区城市，国土部门可能对加油站的市场地价没有作出专门规定，可以按照该地区一级地段商业用地平均市场地价进行测算。2、建筑物价值评估：委估物业建筑面积527.41平方米,采用重置成本法评估建筑价值。重置成本是根据最新颁布的《深圳市建设工程价格信息》上的数据，考虑一定的投资利息与利润综合取定，成新率采用平均年限法，残值率为0，则：建筑物价值=重置成本×成新率=1380×527.41×18.9/20=687,795元。加油站房地产价值=土地价值+建筑物价值=9244800+687795=9，932，595元六、估价结果确定：通过对估价对象的位置、环境、用途、现状、装修及市场供求等影响其价值的因素进行综合考虑之后，根据市场调查及评估人员的经验，分别采用收益法和成本法评估加油站房地产价值，两种评估方法计算的结果较相近，取其算术平均值作为最后结果。评估总值=（9，770，796+9，932，595）/2=9，851，696元。评估单价：18，680元/平方米（建筑面积）。评估总值大写人民币玖佰捌拾伍万壹仟陆佰玖拾陆元整。参考文献：1、《深圳市房地产年鉴》（2003年版），深圳市规划与国土资源局2、《收益法评估理论与实践》，上海市资产评估协会3、《深圳市建设工程价格信息》，2003年第10期4、作者：****