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CDLCHINADevelopment&AssetManagement0天津红星美凯龙购物中心商业评估及发展战略建议书CDLCHINADevelopment&AssetManagement本报告旨在通过项目立地条件,天津市及河东区宏观经济发展和城市规划,零售市场,竞争情况;成功案例的分析研究,初步确定项目之市场定位并拟定初步的业态组合策略•项目解读…….2•宏观经济…….9•竞争对手…….23•项目定位…….67•初步概念…….721目录CDLCHINADevelopment&AssetManagement2项目解读•项目概况•周边情况•交通情况•项目经济技术指标位置津滨大道与东兴路交汇处项目用途购物中心,商业步行街,A级写字楼/酒店和精品公寓地块1地块5占地面积27,300sqm46,200sqm建筑面积118,565sqm229,111sqm容积率4.343.28绿化率4.76%3.90%停车位1,400个1,850个CDLCHINADevelopment&AssetManagement项目解读项目概况项目区位:本项目位于天津市区东部，河东区中部。北至津滨大道，西至琳科东路，东至东兴路，由区域型购物中心、商业步行街、高档酒店、A级写字楼、精品公寓等组成的城市综合体，系天津市首批20项重大服务业项目之一。本报告重点研究购物中心部分。主要指标:地块1及5购物中心,商业步行街,A级写字楼/酒店和精品公寓地块3居住型公寓地块2红星美凯龙和酒店式公寓地块4居住型公寓,商铺和幼儿园3CDLCHINADevelopment&AssetManagement河东区本项目4项目解读位置CDLCHINADevelopment&AssetManagement全聚德雅兰园东兴立交桥5公交站项目解读周边情况家乐福东风立交桥津滨大道CDLCHINADevelopment&AssetManagement雅兰园项目所在6项目解读交通情况•西侧经东风立交桥连接城市核心区•东側东兴立交桥可方便南北部消费者到达本项目,经东兴路可连接河西区•北側津滨大道系连接市区与滨海新区之主干道,使项目具有吸引滨海新区人群的潜力•项目可见性好•北侧居民较易到达本项目,但项目西侧道路被东风立交桥延伸部截断,消费者只能通过人行天桥到达而无法驾车直接通往•南侧津溏路附近人口密集,但项目南部的火车轨道在一定程度上阻碍南向人流到达,而须经东兴路侥至本项目•公交东兴路站和家乐福站紧邻本项目,共18条线路•规划中的地铁4号线东兴路站距本项目约300米(该站点未最终确定)•本项目与小白楼商圈4.4公里,距市政府7公里,距机场9公里,距滨海新区约35公里程林里艺苑里和睦西里红星公寓万和里新津小区和睦北里祥居福苑嘉华园芳水河畔团结北里嘉华里金湾花园雅兰园互助南里嘉华新苑懿德园泰昌西里神州花园长城公寓和静家园万顺里蝶桥公寓大通花园都市亮点芳馨园海赢明居向阳花园林枫花园来安里宫前园美景花园和盛公寓嘉嬉园福泽温泉公寓第六大道直沽园汇贤里荣兴温泉公寓靓锦名居景悦公寓津塘公寓中山门里后台二十七号楼和进里凤麟公寓互助西里前进新里CDLCHINADevelopment&AssetManagement7注：红点为住宅小区项目解读周边住宅分布CDLCHINADevelopment&AssetManagement优势•天津中心城区,属于重要的居住生活区域•地块方正,基地面积大•高密集,大规模项目•可见性高•较易到达劣势•存在阻碍人流到达的因素•周边罕有中高至高档住宅区,居民消费力偏弱•地块四周缺乏商业气氛8项目解读小结CDLCHINADevelopment&AssetManagement9宏观经济•天津市概况•河东区概况CDLCHINADevelopment&AssetManagement天津全市面积11,760.26平方公里。市区面积4334.72平方公里。建成区面积500平方公里。天津市南北长189公里,东西宽117公里,海岸线长156公里。全市常住人口1,176万,其中本市户籍968.87万。人口密度861人/平方公里。城镇人口783.06万人,占全市人口75.11%。人口自然增长率2.19‰（2008年末）。中心城区是指外环线绿化带以内的地区,现有人口420万人,面积371平方公里。包括和平区,河西区,南开区,河东区,河北区,红桥区,以及东丽区,津南区,西青区,北辰区的部分行政区域,是城市的行政文化中心,商贸服务中心。到2020年,人口控制在470万人。滨海新区包括塘沽,汉沽,大港三个行政区和天津经济技术开发区,天津港保税区,天津港区以及东丽区,津南区的部分区域,陆域总面积约为2270平方公里。规划到2020年,滨海新区常住人口规模为300万人,城镇人口规模为290万人,城镇建设用地规模510平方公里。其中,滨海新区核心区规划面积270平方公里,城镇建设用地面积166平方公里。10宏观经济天津市概况CDLCHINADevelopment&AssetManagement环渤海经济圈天津港11宏观经济天津市经济地位环渤海经济圈•环渤海经济圈，指以辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，同时延伸辐射到山西、辽宁、山东及内蒙古中东部。环渤海地区是我国北方经济最活跃的地区，属于东北、华北、华东的接合部。•2009年，来自环渤海地区的在津投资到位资金达513.43亿元，占全部内资到位额的41.31%，区域内合作正成为主流。•北京市、天津市、辽宁省、河北省、山东省与09年12月共同签署了《环渤海区域政府法制工作交流协作框架协议》。京津唐一小时经济圈•从地理上看，北京市到唐山市150公里，唐山市距天津市120公里，天津市到北京市137公里，处于“一小时经济圈”。京津唐三市互有相邻，覆盖地域4万余平方公里。•全长120公里的京津城际铁路，时速350公里的“和谐号”，使北京至天津30分钟内就可到达，把北京和天津两大城市连成一体。•津保铁路是连接天津、河北及中西部地区的便捷铁路通道，线路全长156公里，按照时速250公里标准一次性新建。津保铁路建成后，不仅天津至保定将实现1小时内直达，随着京石客运专线、石太客运专线的建成通车，天津至石家庄、太原的时间也将大大缩短。CDLCHINADevelopment&AssetManagement3155035457409614582955473100000200005000040000300006000020042005200720082006人均GDP（元）15.80%14.70%14.50%15.20%16.50%14.00%13.50%14.50%16.50%16.00%15.50%15.00%17.00%100002000600050004000300070003110.9720043697.6220054344.2720065050.420076354.382008GDP（亿元）增长率天津市整体经济运营情况良好,GDP近几年呈现强劲的增长势头,年均增长率保持在15%左右。宏观经济天津市GDP和人均GDP•在滨海新区强大的招商引资能力和工业产出的带动之下,2008年末天津的国民生产总值已经比2004年同期翻了一番,增量首次超过1000亿元。尽管08年遭遇全球经济危机,增长率依然在16%以上,近年年均增长率也保持在15%左右。•2008年天津人均GDP达到55473元,环比增长21%,按汇率计算,达到8134美元。•按世界银行标准,天津经济发展已经达到中等收入国家水平从人均GDP分析,天津市有发展大型购物中心的经济基础12CDLCHINADevelopment&AssetManagement13•天津市社会消费品零售总额持续增长,2008年增长率达到24.7%;•天津市城市居民人均可支配收入已达19423元,同比增长18.7%;天津市人民生活正在向中等小康水平迈进,城镇居民人均可支配收入稳定增长,年均增速保持在14%左右。衣着9%居住11%医疗保健9%家庭设备、用品及服务6%娱乐、教育、文化服务12%交通和通讯12%杂项商品和服务4%食品37%宏观经济天津市人均支出与消费•城镇居民人均可支配收入达到2000美元以上,恩格尔系数为37.3%,处于小康向中等小康水平发展的阶段。居民消费能力增长迅速CDLCHINADevelopment&AssetManagement14第二产业成为天津的主导产业•2008年,天津第二产业比重占整体比重的60%,处于主导地位,以电子信息,汽车,石油化工,冶金,生物技术与现代医药,新能源及环保为主,年均增速在20%左右；天津产业结构处于“二,三,一”阶段•第二,三产业发展迅速,属于工业经济快速发展的阶段。118.97109.42122.58102.86102.291560.162485.832050.342891.333821.071269.431732.931504.12024.092410.430100020003000400050006000700020042006200520082007第一产业第二产业第三产业制造业多于服务业,蓝领多于白领宏观经济天津市主导产业天津市目前处于工业经济快速发展阶段,发展前景乐观。3.385.05CDLCHINADevelopment&AssetManagement•天津市固定资产投资总额稳定增长,增长率亦迅速提升,08年增长率为42.5%；•固定资产投资以第三产业为主导,力度逐年加大,08年其所占比重为56%。15固定资产投资稳定增长,增速亦在不断攀升中,第三产业投资力度逐年加大,进入服务业经济快速发展的阶段。1258.981516.841849.82388.633404.0920.3%20.5%22.0%29.1%42.5%5.0%0.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%45.0%40.0%5000300025002000150010004000350020042005200620072008固定资产投资（亿元）增长率21.32433.853.096.54962.27701.83543.161381.29695.391004.45837.351258.851786.83050010001500200025003000350020042007200620052008第一产业第二产业第三产业宏观经济天津市固定资产CDLCHINADevelopment&AssetManagement16天津二,三产业就业人员比重快速增长,其中以制造业就业人员为主体。•2008年天津市新增就业岗位安置就业38.02万人,比上年增长13.9%,从事二,三产业的人群稳定增加；•第三产业人口占到45%,占总人口的比重接近一半；•2008年天津外来人口增量首次超过北京,上海,为53万人,外来人口数量达到了224万人。82.885.376.322622379.93231.3680.36257.54271.9229.2221.9251.63276.03299.12010020030040050060070020052004200620072008第一产业第二产业12%第三产业42%46%第一产业第二产业第三产业36%科教文卫10%其他10%批发和零售业15%交通运输、仓储及邮政业7%金融业2%8%建筑业服务业9%房地产业1%采矿业2%制造业宏观经济天津市就业人员分配CDLCHINADevelopment&AssetManagement天津人口结构的快速转化促使消费能力有效提升,同时人口总量的不断上升形成利好影响。•天津市自2004年以来,已经连续5年呈现人口稳定增长的状态,常住人口已达到1176万人•天津城市化进程加快,将吸引更多人口。规划到2020年天津市常住人口将达到1350万人。•天津市人口自然出生率为0.16%,显示常住外来人口数量快速增长。中心城区中,常住人口最多的三个区域依次是南开区,河西区和河东区。•城市人口迁移流动方向为东南向,并向中期老年型发展17宏观经济天津市人口CDLCHINAD