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【发展阶段】随着第二第三产业的比重日益加大，哈市对于写字楼的需求也日益增加，目前处于第二阶段向第三阶段过渡期近五年内，哈市第二产业和第三产业的比重从36.8%，48.3%发展到现阶段的37.8%，50.9%，第二产业与第三产业的发展，带动了一些衍生出来的高科技产业和专业性的服务业的产生，由此对于写字楼物业的需求在逐渐增加，使写字楼市场日趋成熟。目前哈市的写字楼逐渐从自建小体量写字楼到商办公寓性写字楼，再到纯写字楼的阶段发展。现今市场上可见的以商办公寓及新生的纯写字间为主，处于第二阶段向第三阶段的过渡期。0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%020040060080010001200140016001800200020062007200820092010二产产值（亿元）三产产值（亿元）二产占比三产占比第一阶段第二阶段第三阶段•自建小体量办公楼或者是为了控制成本找住宅做办公•有较成熟的办公物业，但是产品功能相对复合，可以居住及办公的商办公寓•专业的写字楼物业，产品力水平较高，物业管理较成熟过渡期近五年内二产、三产总值及所占比重办公物业发展阶段数据来源：世联地产『写字楼市场』1.市场逐步向专业转变【产品档次】哈市写字楼产品多在21-25层，标准层集中在1000-1300平米，以中、中高档为主，高档写字楼项目稀少写字楼楼宇高度代表写字楼整体的形象，目前，哈尔滨写字楼多在30层以下，占总写字楼数量的81%。40层以上，具有可视性的写字楼只有网通广场。标准层设置上，哈尔滨写字楼标准层集中在1,000-1,300平米区间内，其中具有超过1,500平米标准层的写字楼项目只有奥威斯发展大厦、御景国际、网通广场和福斯特大厦，另外还有个别项目标准层面积不到1,000平米，再次说明目前哈尔滨写字楼整体档次不高。10%38%52%哈尔滨写字楼档次分布图高档中高档中档10%14%38%19%19%哈尔滨写字楼楼层高度分布比例图15层及以下16-2021-2526-3031层及以上尽管哈尔滨写字楼起步较晚，但整体档次不高，目前现有写字楼档次以中档、中高档为主，共占总写字楼项目数量的90%，高端写字楼项目稀少，仅包括奥威斯发展大厦和网通广场两个项目。哈市写字楼标准层区间500平1000平1500平2000平道里会展省政府南岗数据来源：世联地产『写字楼市场』2.市场平均水平较低【板块现状】传统区域的道里及南岗中心区的办公楼物业发展较早，整体水平要落后于新兴的省政府中心区和会展中心区传统区域新兴区域沪士大厦奥维斯大厦南岗中心区道里中心区宏光大厦上实海上银座省政府中心区创展国际长江国际大厦浦发大厦投资大厦会展中心区传统的道里及南岗区办公物业发展较早，目前新旧项目并存，市场较混乱；新兴的省政府中心区及会展中心区从90年代末开始发展办公物业，未来是新办公物业集聚区『写字楼市场』2.市场平均水平较低哈尔滨市原有的写字楼分布比较集中，主要分布在哈站地区、秋林商圈、省政府、道里中心区四大区域，2004年初期则呈现出东移趋势，尤以会展中心为龙头的开发区未来将会有多个项目进入市场。从目前的写字楼分布的情况和未来发展趋势来看，写字楼区域大体可划分为：南岗中心区、道里中心区、省政府中心区、会展中心区四大部分，松北新区、群力新区、平房区占有的比例较小，暂不具备规模。南岗中心区『写字楼市场』3.新品高质写字楼供应在外围【市场供应】传统区域写字楼物业发展缓慢，未来主要集中在会展中心区16%23%18%32%11%各版块市场供应占比道里中心区南岗中心区省政府中心区会展中心区其他从板块分布上看，哈尔滨写字楼主要集中在会展中心区板块，占总供应量的32%，占据市场主导，其次是南岗中心区板块，占总供应量的23%。本项目所在的会展中心区，未来是写字楼物业发展的一个集中区域。【市场表现Ⅰ】哈尔滨市场上的可见写字楼物业的销售情况均较好，其中近年面市的项目表现均较好，但整体价格略高于住宅板块项目名称开盘时间单价（元/平米）去化率道里中心区宏光大厦1999年8200100%上实海上银座2011年4月14500100%南岗中心区奥维斯大厦2004现价14000100%省政府中心区创展国际B区2011年8月1120092%长江国际大厦2006年7000100%会展中心区浦发大厦2005年10000100%投资大厦2003年9000100%群力区远大广场2011年10月880050%哈市写字楼物业发展较晚，从2000年初开始。市面上可见的写字楼物业开发商自持和销售的两种经营模式均有。早期的写字楼多以自持的为主，销售的占其中一部分。近期面市的写字楼物业多以销售的模式进行经营。从写字楼物业的单价，可以看到整体水平在相对应的区域里边略高于住宅的单价，市场可为空间较大。从去化速度上看，写字楼物业的去化速度都较好。『写字楼市场』4.售价与租金较为理性【市场表现Ⅱ】哈市写字楼租金基本维持在3.2元/平米/天，空置率处于10%之下，有效租金为3元/平/天，投资回报率达9%哈尔滨市写字楼租金水平基本维持在3.2元/平米/天，其中以南岗中心区和道里爱建商圈内的写字楼租金水平最高，会展中心写字楼租金水平较低，但集聚效应明显，未来市场空间较大。市场上可见的写字楼物业空置率基本控制在10%以内，有效租金为3元/平米/天。市场需求较大。我们盘点了写字楼市场售价在10000-14000元/平之间，取中间值12000元/平算，投资回报率达到9%。板块项目名称租金（元/平米/天）空置率有效租金（元/平/天）道里中心区宏光大厦2.602.6上实海上银座415%3.4南岗中心区远大商务公寓404奥维斯大厦45%3.8省政府中心区创展国际B区2.910%2.6长江国际大厦3.25%3会展中心区浦发大厦2.55%2.4投资大厦2.910%2.6『写字楼市场』4.售价与租金较为理性户型区间：写字楼（114-279）平米，平层（1400）平米产品体量：4-22层为写字楼，4梯8户，共两栋。体量总共288户。产品价格：A座13500元/㎡、B座15000元/㎡车位：共135个，其中60个有产权。有产权车位46万/㎡，无产权车位35万/㎡。【上实·海上银座】高端的写字楼项目，大面积户型设计，车位配备齐全，价位处于区域内写字楼均价。具备城市核心办公条件。配合高端住宅产品，提升产品价值，烫金地段，产品稀缺，形成理想办公区产品大平层面积，符合办公条件，适合大、中型企业置业处于区域内平均价格区间，底商提升调性详情描述『写字楼市场』6.区域内品质写字楼销售火爆上实海上银座——成交客户分析销售情况：2010年推出A栋，3个月售罄；实现均价13500元/㎡。2011年推出B栋，2个月售罄实现均价15000元/㎡客户特征：企业自用为主，主要看中道里区上档次的写字楼稀缺性，另外有很多高端人群和老板居住在哈公馆、观江国际和爱建，他们给到了项目较大的贡献客户关注点：核心区域、景观资源、临近金融机构【上实·海上银座】公司自用型购买80%，成熟写字楼投资客20%，周边财富人群的聚集与区域写字楼稀缺为核心驱动因素『写字楼市场』6.区域内品质写字楼销售火爆世联认为：1.城市写字楼市场以往市场水平较为初级，正处在专业化进程的窗口期，厚积薄发，具备较强的发展潜力；2.核心地段高品质写字楼处于极度稀缺状态，本项目拥有核心地段+江景资源，写字楼物业具备良好的发展前景，并在区域内上实海上银座的热销中得以印证；【价值梯度】由于各板块依托的核心资源不同，板块间呈现明显价值梯度，房产市场分为三个圈层11华丰海城湾工大左岸泰鑫国典立汇美罗湾溪树庭院紫金城盛和天下恒盛豪庭东方玫瑰园悦城泰山领秀四季上东盛世江南保利公园9号恒大绿洲群力板块7000-12000中心板块8800-12500哈西板块7000-10000南极国际好民居柏悦星城新里海德公馆玫瑰湾保利清华颐园第一圈层第二圈层第二圈层第二圈层第三圈层第三圈层第三圈层第一圈层：中心板块，依托其城市传统商业、行政中心的城市价值，占位城市价值巅峰，价格平台为8800-12500元/平米；第二圈层：会展、群力、哈西板块构成第二圈层；第二圈层中，各个板块依托的核心资源并不相同：价格平台为7000-10000元/平米；•群力新区依托其生态景观资源优势，形成生态型新城；•哈西依托西客站的建设，加之区域的文化教育优势和商业的兴起，形成综合性新区；•会展定位为现代服务业聚集，城市设施配套完善的中央商务区；•道外属于典型的老城区，内生市场充足，定位于特色旅游区；第三圈层：江北、香坊、利民板块；属于典型的被动外溢客户区域；『住宅市场』1.明晰的板块梯度和客户流向【客户流向】各板块依据核心资源不同分流中心板块客户，哈西、群力、会展成为主动外溢客户的选择，利民、香坊以价格优势吸引被动外溢客户被动外溢客户流向主动外溢客户流向群力：前期以道里客户为主，随着区域的发展与政府的强势支持南岗客户逐渐增加哈西：前期以南岗和周边客户为主，现阶段道里客户逐渐增多香坊：主要以周边为主，价格优势吸引中心区域刚需客户流入会展：前期南岗客户为主导，随着区域价值走高吸引全市高端客户进入道外：内生客户为主松北：前期吸引道里南岗刚需客户，后期逐渐以物业形式改善客户为主呼兰利民：周边客户，全城刚需客户为主呼兰利民板块价格区间：4000-4500产品：多层为主客户：首次置业群力板块价格区间：7000-12000产品：高层为主、少量多层、洋房客户：居住改善升级客户哈西板块价格区间：7000-10000产品：高层、多层客户：首次置业，居住改善中心板块价格区间：8800-12500产品：高层客户：占据城市价值，居住改善『住宅市场』1.明晰的板块梯度和客户流向群力、哈西、松北为市场主力消化区域板块楼盘名称产品类型总价（万元）面积区间（平米）月均去化速度月回款金额（万元）中心板块工大左岸高层30-8020-60463266金丰优豪斯高层30-８019-75413290香坊板块四季上东高层60-20040-1609013500珠江帝景高层40-12040-90504000哈西板块悦城高层50-18040-110403200辰能溪树庭院高层100-25080-12013019500保利清华颐园高层100-20077-110669240群力板块盛和天下高层150-40079-242102000别墅1600-4000300-37765800盛和世纪高层100-30075-22681600洋房195-620132-320//恒盛豪庭高层70-20058-1538010400玫瑰湾高层50-20048-1708610320洋房88-220137-155446160会展板块泰鑫国典高层30-15040-90//悦山国际高层130-20075-12374110002011年道里区住宅成交面积为183.2万㎡，同比2010年上升55.8%；以群力为主松北区住宅成交面积为132.6万㎡，同比2010年上升237%。而2010年排名第二名的南岗区降至第三名，住宅成交面积为132.5万㎡，以哈西为主『住宅市场』2.重点外围板块为销售主力【去化速度】平台去化速度为60-90套，哈西、群力的品质大盘成为市场中快速走量的亮点套数709050301012345679101012中心区会展香坊哈西群力高层洋房别墅20406080100110120130140150楼盘名称产品类型月均去化速度哈西万达广场高层公寓1100金爵万象loft公寓270水木清华高层310远大SOHO高层470悦城高层530辰能溪树庭院高层660保利清华颐园高层750盛和天下高层87别墅83恒盛豪庭高层950玫瑰湾高层1040洋房1020上实·盛世江南高层1130四季上东高层123088盛和天下处于尾盘消化期，由于户型较大总价较高，去化较慢；『住宅市场』2.重点外围板块为销售主力12【单价】高层销售均价8500-10000元，洋房均价13000，城市别