土地一、二、三级开发概述

土地一、二、三级开发概述目录土地一级开发的模式土地一级开发的程序土地一级开发的成本构成及收益土地一级开发的融资模式土地一级开发的风险及控制土地一级开发是指政府在出让土地前，对土地进行整理、投资和开发，将生地变为熟地的过程。其目的是“生地做熟、毛地做净”，使土地具备可建设的条件，具备高投入的属性。由于政策环境不完善，项目开发链条较长、涉及面较广，资金投入大，使得土地开发风险也很大。而由于对资金需求量大，土地一级开发融资问题已经成为土地开发的瓶颈。定义落实担保落实担保申请特点1.资金密集，资金需求量大。土地一级开发业务是属于资金密集型业务，资金需求量大，占用时间长，流动性差，使用集中，致使土地一级开发企业资金严重不足。土地招拍挂出让方式的规定，阻隔了房地产开发一二级联动的“小步走，快速跑”的运作方式，使得前期资金投入量加大。2.某些业务环节容易产生纠纷。土地一级开发业务的业务环节为：规划、征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设、出让。其中的征地补偿、拆迁安置等工作容易产生纠纷，拖延业务的进展，造成资金沉淀，延缓资金周转。特点3.土地需求受经济环境和政策影响大。其一，土地储备及土地一级开发承担了调控土地市场的职能，是政府调控房地产行业的工具。其二，从二级市场需求来讲，工业用地和商业物业用地出让容易受到经济环境的影响，住宅用地则更是受到国家对房地产行业调控的影响。为支持产业发展，国内许多开发区及工业园区的工业用地出让常常倒挂。一、土地一级开发的模式一级开发•《土地一级开发管理暂行办法》对象及内容——对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。依据——按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划主体——政府委托市土地整理储备中心及分中心一级开发的模式？指政府和企业在一级开发中各处于什么位置？即主体是谁的问题政府下属土地储备机构为主体政府委托国资控股的企业行使一级开发的职能土地储备部门通过市场招投标的方式，确定有实力的房地产开发企业进行具体地块的一级开发政府主导•政府负责土地储备机构负责融资、规划、拆迁及市政建设等手续•企业负负责施工和具体管理主体不同决定企业主导•开发企业负责融资、规划、拆迁及市政建设等手续并负责组织实施根据国家政策规定及目前土地开发情况，可以将土地开发模式分为政府主导型和市场化运作型两种基本模式。1.政府主导型政府主导型开发模式是指由土地储备中心完全负责或由政府指定特定的开发企业进行土地一级开发。主要包括两种情形：①成立土地储备中心，由其完成全部土地开发工作，资金可以由政府通过财政拨款来获得或银行融资等其他方式获得。②政府领导下的市场运作：由政府授权直属的大型企业进行土地一级开发，土地开发机构隶属于政府，代表土地储备中心行使土地储备职能。2.市场化运作政府负责土地一级开发的招投标工作，所有有资质的企业均可参加招投标，由中标企业完成土地开发，政府实施监督。这种模式通过市场化的运作，能充分利用社会力量实施土地开发。开发企业自行组织融资，全部风险和责任都由其自行承担，这就会大大增加开发企业的融资难度。所有融资的责任全部由开发企业承担，一旦资金链出现断裂，不仅使得开发企业无法按合同规定及时、顺利地完成土地一级开发的任务，而且还会危及企业自身的生存。相对于融资问题以及各种风险，8%的利润率对开发企业的吸引力并不大。因此，在市场化运作过程中，政府也要发挥其主导作用。一方面政府要加强对成本的审核、控制和全过程监管；另一方面，要建立收益合理分配制度。对于土地出让增值部分，可以按照投资主体和收益主体实行“利益共享、风险共担”的原则，将增值部分按比例进行分配。分配给一级开发企业的增值部分作为补充给企业下一轮的土地一级开发资金，对该部分资金实行封闭运行、专项使用、专户管理、全过程监管。不同的开发融资模式存在不同的特点，选择哪种模式主要考虑是否有利于进行融资、是否有利于提高资源运行效率、是否有利于增强招商能力。随着外部环境的变化和自身能力的增减，可以适时地调整开发模式，使其更有效。企业净地开发由政府负责组织完成征地拆迁安置和补偿，并垫付所发生的费用。征地拆迁后的净地交由土地一级开发企业进行市政基础设施配套和公共设施配套建设，形成熟地后进行储备或出让。——北京模式北京市一级土地开发企业主导型政府主导型土地储备机构即土地储备中心参与的一级开发项目仅占很小比例，且多为小项目北京市目前为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存。北京土地一级开发主要为企业主导型模式。例1、目前亦庄总公司受两区委托进行12平方公里一级土地开发2、金融街控股受托进行金融街西拓项目各区县土地储备中心进行一级土地整理储备北京经济技术开发区土地一级开发的市场化模式曾经一度被推崇，但由于资金问题、可控性问题、公平竞争问题和政企职责不分问题，北京市土地一级开发的政府主导型和市场化相结合的模式逐渐被政府主导型所取代。北京市土地一级开发不同主体占比分析表2007200820092010招投标企业占比（%）31低于30低于200土地储备中心及国企占比（%）69不低于70不低于80100重庆模式重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是九个国有控股集团——城市建设、高速公路、高等级公路、水务、地产、水利投资、开发投资集团、渝富九大集团在具体分工上有所不同，其一级开发的模式也有所不同总结为三种方式：自主土地储备开发方式带项目土地储备开发方式与国企改革联动土地储备方式海南模式海南一级土地开发的模式属于典型的企业主导型2006年7月19日海南省人民政府出台的《关于规范企业参与土地成片开发的通知》指出：“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”也就是说，一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益海南财政实力较弱，导致土地一级开发市场由提供资金的开发商掌控；李嘉诚、中信泰富、中信国安、华润集团均参与了海南的一级开发中信泰富与政府分成比例为7：3抬高地价，把其他开发商排除在外通过招拍挂向利益共同体输送土地首创进入土地一级开发开始于与海口市政府洽谈当地水务运营项目中铁二局“铁半城“旧城改造项目（千亩）中信深圳（集团）公司中信蜀都项目（新中心）成都市干道指挥部城东旧城改造项目城市运营商成都模式——城市运营商突破了土地一级市场的开发的范畴，走到了区域运作的层次上。是一个从土地的整理开始，到之后的配套建设的区域性的运营项目旧城改造涵盖了土地一级市场的开发和土地二级市场的开发（房地产开发）两个层次二、土地一级开发的流程（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向北京市国土局提出土地一级开发申请。（二）北京市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。（五）通过联审会的项目确定土地开发主体：1、土地储备机构负责实施土地开发；2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。（九）组织验收建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费4、纳入市土地储备库三、土地一级开发的成本构成及收益1、土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。2、由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。案例《北京市土地储备和一级开发暂行办法》京国土市〔2005〕540号文件对土地储备开发成本的构成明确规定如下：征地、拆迁补偿费及有关税费；收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；市政基础设施建设有关费用；招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；贷款利息；土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。征地拆迁安置费用、市政道路及基础设施建设费用是最主要的两部分费用，占到了总成本的80%以上。近年来，征地拆迁安置费用快速上升，已成为土地一级开发的主要成本，部分项目达到了70%以上，使得项目在资金运作上的腾挪空间迅速降低。征地拆迁费用都发生在一级开发的前期，且需要一次性支付；同时开发企业负责征地拆迁难度也日益加大，直接影响开发进度和开发周期，增加资金回收的风险。成本（一）项目前期费用（二）征地、拆迁费用约占总投资的50%以上（三）公共区域市政基础设施建设费用（四）区域内公共环境景观建设费用（五）区域内公共配套设施建设费用（六）工程建设其他费用（七）管理费（八）财务费用（九）销售费用（十）应纳税费（十一）不可预见费一级开发的收益•经营性用地的招拍挂收入•产业用地的协议出让收入•直接上缴专门的财政出让收入专户•政府财政审核土地储备中心的项目成本报表后，核拨相关成本费用。•分配增值收益收入来源入库财政返还分配收支两条线1、土地成本返还土地成本的构成见第三部分，由财政进行审定2、土地增值收益土地出让增值部分是土地出让收入扣除经政府审核确定（根据政府审核批准的综合实施方案确定）的成本（含土地出让金）后剩余的部分。对于土地出让增值部分，可以按照投资主体和收益主体实行“利益共享、风险共担”的原则，将增值部分按比例进行分配。分配给一级开发企业的增值部分作为补充给企业下一轮的土地一级开发资金，对该部分资金实行封闭运行、专项使用、专户管理、全过程监管。一级开发收入2%开发企业作为土储中心的受托人，管理执行一级开发业务，仅收取管理费分成土地出让方的超额收益部分在政府及一级开发企业之间进行分成8%开发企业受政府委托实施一级土地开发，利润率为开发成本的8%2%8%分成——土地一级开发企业的盈利案例《北京市土地储备和一级开发暂行办法》京国土市〔2005〕540号文件中规定：土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。