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第1页共13页房地产开发项目财务分析实例一、项目概况该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：1、用地面积：12243平方米2、建筑密度：≤35%3、容积率(地上)：≤4.624、绿化率：≥25%5、人口密度：≤1085人/公顷6、规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1～2层为商业用途，3～4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为20层高，为住宅用途。本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2。表6-1项目主要技术经济指标（一）项目单位数量项目单位数量占地总面积平方米121243居住人数人1071总建筑面积平方米55338(地上)平均每户建筑面积平方米124居住面积平方米37899平均每户居住人数人3.5公建面积平方米5077人均居住用地平方米35.38绿化用地平方米3060道路面积平方米5233居住户数户306车库面积平方米7500表6-2项目技术经济指标（二）层数功能所占面积（平方米）总面积（平方米）裙楼4商铺1124815528公建面积4280塔楼19（2个）住宅1942（每层）36898地上总建筑面积52426地下室2停车库72007764设备面积300人防面积264三、项目开发建设及经营的组织与实施计划1、有关工程计划的说明项目总工期为36个月（从2011年3月至2014年3月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。第2页共13页2、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3。四、项目各种财务数据的估算1、投资与成本费用估算（1）土地出让地价款包括两部分：①土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元。②拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为8075万元。上述两项合计：12332万元。表6-3项目实施进度计划表序号项目名称持续时间（月）进度安排(按双月计20012002200320041征地拆迁646810122468101224681012242前期工程3基础工程64主体结构工程75设备安装工程66室内外装修工程77红线内外工程38公建配套工程39竣工验收210销售27（2）前期工程费本项目前期工程费估算见表6-4：表6-4前期工程费估算表单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费×3%332.022可行性研究费建安工程费×1.5%166.0053水文、地质、勘探费建安工程费×0.5%55.3354通水、通电、通路费建安工程费×2.5%276.6755场地平整费60元／平方米73.38总计903.415（3）建安工程费第3页共13页参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。见表6-5。表6-5建安工程费估算表单位：万元序号项目建筑面积土建装饰设备金额合计单价金额单价金额单价金额1塔楼41460平方米11054581101.4420301.5125051212裙楼18325平方米其中商铺：13248平方米11052025475870301.5552344711051464475629301.54062499合计11067（4）基础设施费其估算过程参见表6-6：表6-6基础设施费估算表单位：万元序号项目单价计价数量合计1供电工程65万元／公顷5.5338顷359.72供水工程15万元／公顷5.5338公顷833道路工程42.13万元／公顷0.5233公顷22.054绿化工程5.4万元／公顷0.306公顷1.655其他工程占建安工程费的2%11067万元221.34合计687.74（5）开发期税费其估算过程参见表6-7：表6-7开发期税费估算表单位：万元序号项目金额估算说明(估算依据)1固定资产投资方向调节税553.35建安工程费×5%2分散建设市政公用设施建设费1328.04建安工程费×12%3建筑工程质量安全监督费44.26建安工程费×4‰4供水管网补偿费住宅：19.28商铺：67.49住宅：0.3吨／人，600元／吨商铺：0.1吨／人，600元／吨5供电用电负荷费住宅：58.75商铺：105.984住宅：4kVA／户，480元/kVA商铺：8kVA／百㎡，1000元/kVA6其他221.34建安工程费的2%合计2398.494（6）不可预见费取以上（1）～（4）项之和的3%。则不可预见费为：（12332+903.425+11067+687.24）×3%=748.89(万元)第4页共13页开发成本小计：28110.384万元。2、开发费用估算（1）管理费用取以上（1）～（4）项之和的3%。则管理费用为：（748.89(万元)（2）销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为2606.34万元。销售收入详见表6-9。（3）财务费用指建设期借款利息。第1年借款9000万元，贷款利率为6.5%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下：第1年应计利息：(0+9000÷2)×6.5%=292.5（万元）第2年应计利息：(11292.5+0÷2)×6.5%=734.0125（万元）第3年应计利息：(5646.04+0÷2)×6.5%=366.9928（万元）则财务费用为上述合计：1393.5053万元。详见表6-14贷款还本付息表。开发费用小计：4748.7353万元。总成本费用合计：32859.1193万元(35965.37)3、投资与总成本费用估算汇总表详见表6-8。表6-8投资与总成本费用估算汇总表单位：万元序号项目金额估算说明1开发成本28110.384以下(1)～(6)项合计（1）土地费用12332（2）前期工程费9032.415（3）基础设施建设费687.74（4）建安工程费11067（5）开发期税费2398.494（6）不可预见费148.892开发费用4748.7355以下(1)～(3)项合计（1）管理费用748.89（2）销售费用2606.34销售收入×5%（3）财务费用1393.50533合计32859.11934、项目销售收入估算（1）销售价格估算根据市场调查，确定该项目各部分的销售单价为：住宅：6700元／平方米商铺：17200元／平方米车位：21万元／个（2）销售收入的估算本项目可销售数量为：住宅37899平方米；裙楼中的商铺部分13248平方米，地下车位第5页共13页188个。详见表6-9表6-9销售总收入预测表单位：万元用途可售数量预计销售单价销售收入住宅37899平方米6700元／平方米25392.33商铺13248平方米17200元／平方米22786.56车位188个210000元3948合计52126.89（3）销售计划与收款计划的确定具体见表6-10表6-10销售收入分期按比例预测单位：万元销售计划各年度收款情况合计年份销售比例销售数量第1年第2年第3年第一年第二年住宅：60%2487616666.9231993.416商铺：60%6748.812957.696车位：60%112.82368.8第三年住宅：40%1658412272.1622965.984商铺：40%5299.29114.624车位：40%751579.2合计100%100%31993.41622965.98454959.1145、税金估算（1）销售税金与附加估算具体见表6-11表6-11销售税金及附加估算表单位：万元序号类别计算依据计算期1231营业税销售收入×5%1599.67081148.29922城市维护建设税营业税×7%111.9780.383教育费附加营业税×3%47.9934.454教育专项基金营业税×4%63.9845.935防洪工程维护费销售收入×0.18%57.5841.346印花税销售收入×0.05%15.9911.487交易管理费销售收入×0.5%159.97114.83合计销售收入×6.43%2051.171476.71（2）土地增值税估算第6页共13页具体见表6-12表6-12土地增值税估算表单位：万元序号项目计算依据计算过程1销售收入54959.1142扣除项目金额以下4项之和42015.07612.1开发成本取(2.1)项的20%28110.3842.2开发费用4748.73532.3销售税金及附加3533.882.4其他扣除项目5622.07683增值额(1)－(2)12944.03794增值率(3)／(2)×100%30.81%5增值税税率(4)≤50%30%6土地增值税(3)×(5)3883.216、投资计划与资金筹措本项目开发投资总计需332859.1193万元。其资金来源有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资金，其中第一年投入约50.11%，第二年投入约18.51%，第三年投入约26.38%；从银行贷款9000万元，全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。具体见投资计划与资金筹措表6-13。表6-13投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目名称合计计算期第一年第二年第三年1建设投资32859.119316013.26794.3129715.40722资金筹措32859.11932.2自有资金150007516.52776.539572.2借贷资金90009000002.3预售收入再投入8859.119304017.81215758.40727、借款还本付息估算长期借款9000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率6.5%。具体见表6-14。表6-14借款还本付息估算表单位：万元序号项目名称合计计算期第一年第二年第三年1借款还本付息1.1年初借款累计011292.55646.251.2本年借款90009000001.3本年应计利息1393.51.3292.5734.0125366.99781.4年底还本付息12393.510306380.26256013.24781.5年末借款累计11292.55646.250第7页共13页2借款还本付息的资金来源2.1投资回收12393.510306380.26256013.2478五、项目财务评价1、现金流量表与动态盈利分析（1）全部投资现金流量表设Ic=10%，具体计算见表6-15表6-15现金流量表（全部投资）单位；万元序号项目名称计算期1231现金流入031993.41622965.9841.1销售收入031993.41622965.9842现金流出16013.213688.76215698.9462.1建设投资16013.26794.329715.412.2销售税金及附加02120.3281413.5522.3土地增值税02329.9261553.7842.4所得税02444.1883016.203净现金流量(1)－(2)-16013.218304.6547267.0384折现净现金流量-114557.6001215126.9665459.72565税前净现金流量(3)+(2.4)-16013.220748.84210283.2386税前折现净现金流量-14557.6001217146.843037725.7967评价指标：①税前全部投资净现值：NPV=7725.7967+17146.84303-14557.60012=10369.74658（万元）②税后全部投资净现值：NPV=15126.966+5459.2156-6013.2=4572.9816（万元）③税前全部投资内部收益率：FIRR=45.50%④税后全部投资内部收益率：FIRR=67.84%（2）资本金现金流量表设Ic=9%，具体计算见