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1当前形势下主流企业拿地策略及城市投资机会分析中国指数研究院CREIS中指数据2010年8月2一．全国土地市场形势分析二．2010年房企拿地策略及建议三．城市投资吸引力研究及案例目录31.供应增加，市场理性，土地价格稳中有降住宅用地供应量持续增加，地价快速上涨势头得到遏制，土地价格稳中有降，企业拿地良机再现。后期政策重点集中在打击开发企业囤地、实现土地的有效供应。41.1土地供应：2010年住宅用地计划供应量大幅增加，力度空前2010年计划供应住宅用地18.5万公顷，是2009年实际供应量7.65万公顷的2.4倍，是2005-2008年每年土地计划供应量5万公顷的3.7倍。广州2010年计划供应住宅用地650公顷，同比增加30%。表：2010年土地计划供应量结构分布数据来源：国土资源部、CREIS中指数据土地版不同类型用地计划供地面积占比（公顷）保障房用地廉租房70514%经济适用房174029%棚改房用地3660620%中小套型商品房用地8043144%大中高档房用地4325923%住房建设用地总量184749100%051015202005年2006年2007年2008年2009年2010年-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%供应量（万公顷）同比图：2005-2010年全国住宅用地计划供应量及同比变化02004006008002006年2007年2008年2009年2010年-10%0%10%20%30%40%计划供应(公顷)同比单位：公顷2010年2009年同比总计65050030%商品住房用地50040025%保障性住房用地15010050%图：2006-2010年广州住宅用地计划供应量及同比变化备注：06年为06-10年5年平均计划供应量表：2010年广州土地计划供应量结构分布51.2供应计划：除天津、上海外，多数城市完成率偏低，广州完成率仅21%CREIS中指数据土地版供应量统计数据显示，1-8月全国仅能完成土地供应计划的45%，完成年度供应计划难度较大。一线城市中，广州实际供应量仅为计划的21%，深圳为18%，北京为35%；二线城市供应量明显高于一线城市，但普遍低于50%。天津土地供应量较大，完成率高达160%；上海通过预公告的形式加大市场供应，基本完成供地计划。实际成交的占计划供应的比例更低，广州仅7%(目前广州市场有7宗9月待成交地)。表：重点城市土地供应计划1-8月完成率（15城市）城市名称商品房用地计划供应量（含中小套型商品住房用地）已供应量(普通商品房用地)商品房用地供应完成比例实际成交量占计划供应比例天津15122417160%135%上海400403101%113%合肥36731887%56%厦门23220086%75%杭州518(含余杭、萧山)37973%59%南昌22914865%59%南通55331958%33%宁波80639048%45%西安56326948%43%太原42917340%39%北京125043935%25%广州50010521%7%重庆471394420%10%嘉兴53810019%16%深圳1102018%18%61.3实际供应：1-8月住宅用地累计供应量同比增长近70%在土地计划供应量放量的背景下，住宅用地实际供应量持续增长，远超去年同期水平。CREIS中指数据土地版统计数据显示，全国105城市1-8月累计推出招拍挂住宅用地2.72万公顷，同比增长68%。土地供应量的大幅增加提高了企业拿地的选择空间，为企业扩展土地储备提供了良好的机遇。图：2010年1-8月全国住宅用地月度供应量数据来源：CREIS中指数据土地版、fdc.soufun.com-22%-32%76%-44%8%-19%249%126%256%36%54%7%-5%23%-2%42%01000200030004000500060001月2月3月4月5月6月7月8月-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%单位：公顷2009年2010年环比同比71.3广州供应：1-8月住宅用地累计供应81公顷，同比增加55%，供应地块主要集中在萝岗区1-8月广州（十区）推出18宗住宅用地，共计81公顷，同比增加55%。值得一提的是，原金沙洲“地王”因故暂缓出让。若完成供地计划，广州在余下的4个月需供应400公顷的住宅用地，可见，政府供地压力较大。从出让地块区域分布看，近郊四区的土地供应约七成，其中萝岗地块所占比例高达四成，番禺地块比重接近二成，南沙和花都地块各占4%和3%。中心城区只有天河和白云区的土地供应超过一成。近郊四区有10多宗地块，其中南沙地块多靠近地铁；番禺地块都位于热点开发板块；萝岗地块位于中新知识城，未来的发展潜力大，不过因占地规模大，竞拍企业需具雄厚的资金实力。数据来源：CREIS中指数据土地版、fdc.soufun.com天河15%番禺19%南沙4%萝岗42%白云10%花都3%黄埔1%海珠0%越秀0%荔湾6%图：2010年广州各区居住用地区域分布81.4成交：1-8月住宅用地成交量同比增加55%2010年1-8月，全国住宅用地共成交1.95亿平方米，同比增长55%。从单月数据来看，4-6月土地市场观望气氛浓厚，成交量逐月下降，在7月有所回升，但8月下降明显。8月全国105个城市共成交住宅用地1453公顷，环比下降37%，同比下降42%。3-8月，住宅用地成交面积与同期推出面积的比值由0.9持续下降至0.5，在目前的环境下，房企拿地较为审慎。开发企业审时度势，根据企业发展需要，积极扩充土地储备。图：2010年1-8月住宅用地月度成交量数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com图：2010年1-8月住宅用地成交面积与推出面积比值-57%27%42%-48%-9%6%-37%245%232%413%19%21%-4%9%-42%14%0100020003000400050001月2月3月4月5月6月7月8月-100%0%100%200%300%400%500%单位：公顷2009年2010年环比同比0.610.90.80.60.60.80.501000200030004000500060001月2月3月4月5月6月7月8月0.00.20.40.60.81.01.2单位：公顷推出量成交量成交/推出9CREIS中指数据土地版地价统计数据显示，上半年全国105个城市住宅用地楼面地价为1863元/平方米，较2009年下半年下降9%。8月全国住宅用地楼面地价为1831元/平方米，虽然环比上涨17%，但仍然低于新政前的水平。新政5个月之后，住宅用地楼面均价稳中有降，政府土地调控的效果显现。在土地供应量增加、土地价格趋稳的情况，开发企业应抓住机会有针对性的扩充土地储备。图：2010年1-8月全国住宅用地楼面均价走势数据来源：CREIS中指数据土地版、fdc.soufun.com1.5价格：政府调控效果显现，土地价格稳中有降0100020003000-20%-10%0%10%20%30%40%50%单位：元/平方米环比楼面均价环比-5%-15%-15%-3%9%8%-14%17%楼面均价222218991615156317031832157018311月2月3月4月5月6月7月8月10CREIS中指数据土地版地价统计数据显示，一线城市2010年7月住宅用地平均楼面地价6463元/平方米，与2007年最高点3446元/平方米相比，上涨近2倍；而二三线城市7月均价1814元/平方米，与07年最高点2489元/平方米相比，下跌27%。此外，09年3月以来，一线城市和二三线城市地价差距不断扩大，在10年3月达到顶峰。10年3月，一线城市住宅用地均价9925元/平方米，二三线城市均价1602元/平方米，两者相差近6倍。图：2007-2010年全国住宅用地楼面均价月度走势数据来源：CREIS中指数据土地版、fdc.soufun.com1.5价格：一线城市地价波动较大，上涨幅度较大，而二三线城市地价相对平稳土地成交均价02000400060008000100001200007-107-207-307-407-507-607-707-807-907-1007-1107-1208-108-208-308-408-508-608-708-808-908-1008-1108-1209-109-209-309-409-509-609-709-809-909-1009-1109-1210-110-210-310-410-510-610-7一线城市二三线城市---表示一线城市均价…表示二线城市均价11CREIS中指数据土地版地价统计数据显示，重点城市住宅用地成交价格明显下降。广州1-8月招拍挂土地较少，单宗地块对均价影响明显，导致月度均价波动较大。广州8月共成交3宗住宅用地，其中广州城建斥资29亿拿下番禹区2宗地块，平均楼面地价6907元/平方米。图：2010年1-8月重点城市住宅用地楼面均价走势数据来源：CREIS中指数据土地版、fdc.soufun.com1.5价格：重点城市土地价格走低，广州地价波动较大备注：-表示当月无住宅用地成交城市1月2月3月4月5月6月7月8月北京13305799915094—4795718853805600上海7027105215989839511813416089857340广州——1407—459735042336714深圳——1508—————杭州64075647863640337463323212313706天津14353140157918652617208618621053重庆1520121414501625189114711485407武汉102213626502500—19971456935成都2440110248221519361182655780南京40864237371923684166264632113554苏州4535275——37513741—1067福州—44515246——2682—528812随着土地市场热度的明显下降，主要城市4-8月的住宅用地平均溢价水平逐渐走低。在目前的政策调控和市场环境下，大部分土地基本上以底价或略高于底价成交。广州8月成交的番禺区中心城区南区地块备受追捧，现场竞价激烈，最终被广州城建以80%的溢价拿下。表明品质较好的优质地块抗风险能力较强，是开发企业在市场不好的环境下重点关注的对象。1.6溢价：重点城市溢价水平普遍走低，高价地难觅踪影数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com表：2010年1-8月重点城市住宅用地溢价率1月2月3月4月5月6月7月8月北京141%126%123%无成交13%35%49%81%上海137%55%1%25%94%136%11%34%广州无成交无成交1%无成交4%129%3%64%深圳无成交无成交0%无成交无成交无成交无成交无成交天津25%31%17%8%7%1%3%10%沈阳0%0%0%2%15%0%8%15%南京112%82%82%62%35%15%56%0%无锡无成交48%无成交37%无成交无成交8%无成交成都32%21%0%81%18%0%21%0%重庆28%9%18%91%6%6%26%261%西安-1%-----0%海口0%无成交无成交0.34%130%无成交131%0.17%13通过CREIS中指数据土地版总价、单价、溢价排行榜发现，2010年1-8月的地王普遍出现在4月新政前，如总价前十位地块仅1宗出现在新政后（4月28日富力在天津摘得的地块），单价前十位地块除福州4宗综合地块和温州梧田站南D-48地块外，均在新政前成交；溢价率前十位地块有7块在新政前成交。1.7地王：新政后土地市场“地王”难见，广州无一宗“地王”排名城市地块名称成交价(万元)竞得方成交日期1天津咸水沽镇705000富力04-282上海苏州河北岸东块1街坊702000华侨城02-113福州“福临东城”以南地块600000江西正荣02-044北京六圈A居住项目