阔景洋房认筹方案

工作联系函致To冯部长抄报Cc李总由From深圳星彦（郑州）公司日期Date2007－3－16编号No.CJC20070316页数Pages10主题Sub铭基·凤凰城一期阔景洋房认筹方案签收：铭基·凤凰城一期阔景洋房认筹方案一、认筹目的1.通过认筹，提高市场对项目的认知度；2.进行目标客户积累；3.进一步了解客户的主要来源区域、户型需求和价格承受能力等基本资料，以便在解筹前根据认筹状况对价格进行合理调整；4.通过认筹，进一步确定后期营销策略，有的放矢地在目标客户密集的区域进行宣传推广。二、执行方案1、认筹时间建议自方案确定后加强对阔景洋房进行宣传，增加前期优惠申请数量，4月7日（星期六）正式接受认筹。2、认筹地点铭基·凤凰城市内销售中心3、认筹方式：认筹采用排号的方式，客户需到现场填写认筹单据并领取VIP卡：1)采用按序号认筹的方式，认筹时确定VIP选房顺序号；2)认筹诚意金为5000元；3)认筹以凤凰会的名义认筹，所开具的单据及凭证均以凤凰会的名义进行；4)交纳诚意今后并签订VIP优先认购权证，领取相应的VIP贵宾卡，并赠送精美礼品；5)为形成选房时的抢购气氛，选房当天通知所有VIP客户同时到场，并按VIP卡的顺序进行选房。4、优惠方式优惠方式采用两次分开优惠第一次：认筹优惠正式接受认筹前签订优惠申请的客户在当天可享受5000抵10000元；正式接受认筹后100名VIP客户享受5000抵8000元；正式接受认筹后100名以后的VIP客户享受5000抵7000元。第二次：解筹当天的优惠，凡解筹当天到场的客户均可享受5000元购房优惠5、解筹时间（正式认购时间）2007年6月16日（星期六）6、认筹价格（均价制定见附件二）对外均价3400-3600元/平方米，具体价格在选房前再进行制定与公布。三、解筹条件现场销售中心包装完毕，解筹活动在现场销售中心举行；现场销售中心大沙盘制作完毕；销售中心前广场铺设完毕，需要地面硬化，安排固定的停车场，并中止绿化；阔景洋房需要设置两套样板间，暂定在3号楼上的三层三房、四房各一套；取得预售许可证件，在解筹后一周后开始签订购房合同；工地现场包装，包括：围墙、楼体、展板等。四、认筹物料（认筹单及收据见附件一）精品雨伞150把，精品磨砂杯150套；VIP认筹卡300张；“阔景洋房”VIP优先认筹权证300份（四联无碳复写纸）；“阔景洋房”诚意金收据300份；新的阔景洋房户型单张5000份五、推广计划根据一期的推广情况，制定以下阔景洋房解筹前推广计划：1、报纸推广报纸推广主要以晋城晚报、日报两种媒体为主：时间报纸版面内容3月28日日报A4整版全新阔景洋房4月7日正式接受优惠登记3月29日晚报A16整版全新阔景洋房4月7日正式接受优惠登记4月4日日报A4整版阔景洋房买点宣传4月18日晚报A16整版阔景洋房买点宣传4月25日日报A4整版阔景洋房——5.1风情节活动宣传4月26日晚报A16整版阔景洋房——5.1风情节活动宣传5月10日日报A4整版阔景洋房买点宣传5月23日晚报A16整版阔景洋房买点宣传6月6日日报A4整版期待6.16日—阔景洋房正式开盘6月13日日报A4整版阔景洋房正式开盘信息6月14日晚报A4整版阔景洋房正式开盘信息2、户外广告时间位置内容3月26日前人民广场铭基·凤凰城全新阔景洋房4月7日正式接受登记3月26日前文博路口铭基·凤凰城全新阔景洋房4月7日正式接受登记3月26日前高速路口铭基·凤凰城全新阔景洋房4月7日正式接受登记3月26日前高平铭基·凤凰城全新阔景洋房4月7日正式接受登记3月26日前阳城铭基·凤凰城全新阔景洋房4月7日正式接受登记3月26日前现场广告牌铭基·凤凰城全新阔景洋房4月7日正式接受登记3月26日前销售中心铭基·凤凰城全新阔景洋房4月7日正式接受登记5月24日前人民广场铭基·凤凰城全新阔景洋房6月16日全城发布5月24日前文博路口铭基·凤凰城全新阔景洋房6月16日全城发布5月24日前高速路口铭基·凤凰城全新阔景洋房6月16日全城发布5月24日前高平铭基·凤凰城全新阔景洋房6月16日全城发布5月24日前阳城铭基·凤凰城全新阔景洋房6月16日全城发布5月24日前现场广告牌铭基·凤凰城全新阔景洋房6月16日全城发布5月24日前销售中心铭基·凤凰城全新阔景洋房6月16日全城发布3、短信群发结合认筹和解筹的信息针对认筹客户及移动号段的客户发送短信群发，用于宣传项目信息。4、展场宣传及活动宣传五一黄金周活动：利用五一黄金周时间，在凤展、人民广场或金辇超市广场举行风情节活动，利用活动扩大项目的知名度，及增加阔景洋房客源，提高认筹量；项目参观活动：在解筹前带领客户到其他城市进行实地的阔景洋房实地参观，使其能够有更深的认识，加深对项目的了解，提高解筹率；展场活动：继续针对各矿区及市区各小区和家属院铺设展位，派发宣传单页，借以扩大项目知名度和提高来访量。5、宣传资料固定投放通过对年前的客户深访了解到，部分有较强购房能力的客户常会在茶社及休闲茶座等地聚集，所以建议可在类似地方进行专项投放，同时可利用已设在类似地方的媒体途径进行推广，例如：擦鞋机广告。6、现场包装充分利用好销售现场的包装，能够有效地提升项目的档次，刺激客户的购买欲。在项目现场的广场应该在解筹前包装完毕，包括地面硬化、植被的种植、现场导示系统、停车场等等。六、推广费用预测1、报纸费用：13.6万2、户外画面更换费用：5万3、短信群发：1万元4、五一展场活动费用：4万元5、参观活动：2万元6、固体地点资料投放：2万元7、现场包装：2万元8、备用费用：5万元合计：34.6万顺颂商祺！深圳星彦（郑州）公司晋城项目组2007年3月8日附件一：铭基·凤凰城“凤凰会”VIP客户申请单申请人姓名VIP号码：___________________________电话号码：___________________身份证号码：_________________________注意事项：1.本单据只作为申请加入凤凰会VIP成员的凭证；2.凭本单据和有效证件可享受凤凰会所提供的优先选房及购房优惠等相关优惠政策；3.凤凰会会员拥有优先购置铭基·凤凰城阔景洋房的权利，并享受额外_________元的优惠；4.申请人需于指定时间（以发展商在报刊上公布的时间为准）到销售中心享受会员优惠政策；5.本申请单须与报名费收据同时使用方可生效；6.一张会员申请单仅限优先购置一套阔景洋房房源，同时不可更名；7.此优惠申请单一式四联，发展商持三联、申请人持一联，具有同等法律效力；8.本单据不可遗失，如对本申请单有任何疑问，请致电0356-3781555/666或到现场销售人员进行咨询；9.本申请单的解释权归发展商所有。申请人签名：__________置业顾问签名：___________销售经理签名：__________山西铭基房地产开发有限公司200_____年_____月_____日凤凰会报名费收据200年月日No：今收到凤凰会会费：人民币五千元整(￥5000元整)单位盖章：会计：出纳：经手人：1.本会费可申请全额退还，不计利息；2.优先购房的VIP号码：_________________________3.客户的联系方式：_____________________________4.客户的身份证号码：___________________________附件二：均价制定策略一、厘定价格的相关因素价格与物业品质、目标客户、市场有着密切的关系，如下几方面是厘定价格时首要考虑的因素：市场的供求状况：今年上半年市场处于空白期，基本没有可竞争项目出售，房源可选范围不多；另一方面客户的需求量较大，整体市场环境理想；物业自身的客观条件：项目的优势及劣势分明，项目内部环境和物业环境形成市场创新，但外部生活配套稀缺，生活不便利；物业的包装：针对周边竞争性楼盘及项目周边当前劣势，本项目的包装要提升档次，以支撑高价格、大社区的定位，使发展商得到预期回报；宣传推广效效果：作为市场领先产品，应该突出项目的整体形象，树立产品品牌，立足几种主要的宣传途径结合多种宣传渠道并举，多种推广手段共用的策略，使本项目形成大盘、高档楼盘的品质感，拉升销售均价。建筑工程进度：项目工程进度实体项目形象的重要方面，能够有效地提升项目价格；开发商需求回款速度：价格的制定直接影响项目的销售进度和回款速度。二、价格定位制订价格策略的目的，是为了区分产品，产生差异化，达到单边收益最大化。本项目已经进入认筹时期，但工程速度较慢，给销售带来一定的影响。06年市场主要以小高层及高层为主，结合年前的市场报告分析，07年市场仍以小高层和高层为主，从市场上看目前在手的项目主要以佳润尚城等为主，均价在3500元/平方米为主，但市场接受度不高。以下价格主要以市场在售项目价格相对制定。项目类比权重比较计算本项目的阔景洋房均价：类比项目项目可比较竞争楼盘本项目城市星座佳润尚城丽苑公寓华丰大厦四季花城聚龙苑ABCDEG相对比重——100%20%45%5%5%10%15%均价330034803900350028003600位置117118886.59交通1181089978.5周边环境86556.555.55.5商业配套105855.555.56公教设施856.555.55.576.5规模12105105595景观118677.556.56户型结构15138977129内固设施131171197109工程进度83777777企业名声86353334合计1008276.5807366.57975.5比值353735674381431629063910价格36257071605219216291586通过以上项目类比权重分析可以看出，本项目阔景洋房的均价可制定为3600元/平方。成本预算本项目的阔景洋房均价：编号计列项目单价:元/平米数量:平米总数:元备注1地价53326808.9214289154.362建安成本高层120026808.9232170704商业000小计32170704.003景观工程7326808.921957051.16含设计4前期设计费3026808.92804267.60含施工设计5管理费3.00%(2+3+4)项1047960.686定额保险金0.30%2项96512.117监理费1.50%2项482560.568不可预见费3.00%(2+3+4)项1047960.689财务费用8%贷款年利率(企业)(1+2+3)×40%×8%×46197364.42小计58093535.5810营销推广费5%5%X11营业税及附加6%6%X所得税前成本小计5%X+6%X+58093535.58所得税后利润75%利润为15%的销售总价（X）X=15%X/75%[phone]+5%X+6%X84193529.82利润为20%的销售总价（X）X=20%X/75%[phone]+5%X+6%X93203169.5415%利润均价（Y）X=26808.92Y314020%利润均价（Y）3476通过成本预算分析，达到15%纯利润，均价为3140元/平方，达到20%纯利润均价为3476元/平方。从利润面考虑价格可制定在3400元/平方。通过以上两种分析，阔景洋房的价格可制定在3400-3600元/平方，具体价格可根据认筹情况反映的客户接受度及开发商要求的回款速度进行制定。根据目前的市场情况，佳润尚城及聚龙苑等项目在3500元/平方的价格，市场接受度均相对较低，在近一年的销售过程，佳润尚城的销售率仅为50%，聚龙苑半年时间也只销售20%，可以看出市场对目前的价格尚有抗性。所以建议“阔景洋房”开盘销售均价定在3400-3500元/平方，开盘后可再继续调价至均价3600元/平方。