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房地产智库如何做拓盘报告？深圳中原事业五部二○○九年七月房地产智库住宅部分内容结构第一卷：基础篇什么是拓盘报告？拓盘报告分几部分房地产智库住宅部分内容结构第一卷：基础篇什么是拓盘报告？首先是报告，是应标方案房地产智库开盘售磬拓盘其次是面试，是营销的准入门槛目的导向、包装“吹水”房地产智库营销?客户突围做客户喜欢的产品形象卖房子弥补客户不喜欢的缺陷让开发商相信我们具有完成以上工作的能力是艺术，是策划人价值的表现房地产智库住宅部分内容结构拓盘报告的分类？住宅商业写字楼综合体……前策开盘前在售项目……房地产智库分类：表象多元化实质核心化不可一概而论须视具体项目具体开发商接受习惯和关注重点房地产智库住宅部分内容结构第一卷：基础篇拓盘报告组成部分？提出问题分析问题解决问题背景分析首先，明确开发商意图房地产智库市场部分全球经济趋势中国经济趋势区域（如深圳）房地产市场分析片区（如龙岗）房地产市场分析微观市场宏观市场一.市场部分要点：详实、准确、条理、逻辑、避免枯燥地块分析（包含项目经济指标及地块四至）景观分析噪音分析交通分析5房地产智库方式一：中规中矩型市场分析1.宏观经济2.深圳市场3.区域市场4.竞争片区市场……项目分析1.地块分析2.户型分析3.开发商分析4.……房地产智库第一卷：市场篇part1.深圳市地产市场概述part2.南山区地产市场分析part3.月亮湾住宅市场研究part4.月亮湾竞争区域分析part1.深圳市地产市场概述案例福田10%南山20%盐田3%宝安36%龙岗25%南油7%南硅谷9%红树湾18%华侨城1%蛇口35%西丽-桃源13%part2.南山区地产市场分析南山地产走向四国时代华侨城、红树林、南硅谷蛇口、后海前海、南头西丽附：2006年推售项目统计表房地产智库个案名称片区批售面积㎡户数个案名称片区批售面积㎡户数半岛城邦花园一期蛇口137189.081012海龙苑西丽龙珠8899.3980蛇口花园城三期蛇口84406.65754桑泰丹华园西丽龙珠27414.98236后海花半里雅居蛇口19580.7186珠光花半里西丽龙珠28920.77340南海玫瑰（三期）蛇口66159.68396众冠西郡园1西丽龙珠12956.31124米兰第二季公寓蛇口19615.05339湖彬苑西丽龙珠11580.17171华联城市山林蛇口86802.49901西湖林语名苑西丽龙珠72188.62617华府假日大厦蛇口18421.98200南油南海大厦南油17467.09326四海宜家大厦蛇口14325.32128美丽湾商住楼南油15248.46312纯水岸三期华侨城7441.8315京光海景A栋南油28584.60232御景东方花园红树湾169175.05938深蓝公寓南油29084.04695中信红树湾花城红树湾56662.56261浅水湾花园科技园58281.39313名家富居南头113910.921013缘来居(你地公寓)科技园11946.44187新德家园前海66909.17952厚德品园科技园44572.79664前海金岸大厦前海-南头29119.59555南山区地产市场分析四国走向豪宅时代大户型在新增供应中占主导地位高端楼盘区域已经开始分散房地产智库方式二：行云流水型1.综合市场、项目等信息的核心点，进行提炼2.进行提升、包装，以开发商易于接受的方式展现案例房地产智库案例阳光天健城拓盘报告……1.我们说…，…笑了2.我们说…，…笑了3.我们说…，…笑了4.我们说，市场很好，全世界的人都笑了1.曾经，开发商来了2.后来，大运来了3.突然，拐点来了4.现在，我们来了房地产智库我们看龙岗地产……房地产智库曾经，开发商来了，龙城诞生了首批由开发商开发的商品住宅，价格2000元/㎡左右2002年：新亚洲花园2004年：天健郡城2006年：中央悦城依山郡、奥林华府2001年：紫薇花园、欧景城新亚洲的问世，将龙城楼盘带入一个注重园林、品质的阶段，同时也将价格提高至3000元/㎡左右品牌发展商开始进驻，价格提高至4500元/㎡左右价格突破7000元/㎡中心城地产起步较晚，近几年规模、素质、价格得到了飞速发展房地产智库后来，大运来了，透支利好，中心城楼盘进入疯狂阶段1.价格疯长：07年1月大运成功申办的第二天，部分楼盘一夜之间将所有剩余单位的总价提高10万元/套，到年终平层单位价格最高已经突破1.8万元/㎡2.成交疯长：投资集团出现，大量关内客户龙岗置业，当时几个在售楼盘（如天健现代城）成交客户中关内客户的比例接近50%大运利好加之经济大势，短期内的疯狂膨胀房地产智库突然，拐点来了，龙岗中心城成为深圳最重的灾区1.大量供应，极少成交2.价格狂跌，四千、五千单价屡见不鲜，价格低于周边城镇3.操作混乱，客户议价形式冲击市场具体说明1.2008年初，龙岗中心城供应大幅度增加，但成交却急剧下降，就连当时的公园大地每周也才成交2-4套。2.一天一个新低价，龙城国际由11000元/㎡直接降为7800元/㎡，中海康城国际直接打出4988元/㎡起价，瑞华园将均价定为4800元/㎡。3.公园大地、公元盛世带头开启议价，客户动则砍价几十万。房地产智库现在，我们来了，类型面积（㎡）户数户数比（%）面积比（%）两房两厅一卫92-9519212.039.01三房两厅两卫135-15086754.3263.33四房两厅两卫145523.263.81五房两厅三卫2161167.2712.69复式250-330231.443.19单房31462.880.74一房两厅42-6230018.807.13阳光·天健城复合户型，中大规模社区大面积单位占绝对多数少量一房一厅户型设置总用地面积77527.98㎡建筑容积率3.04建筑密度小于24.3%总建筑面积235434.58㎡住宅204450㎡商业23000㎡车位1983辆房地产智库一、项目的位置项目周边的配套不是很完善，相对处于同是大运板块的项目，本项目的位置优势体现不是很明显。本项目地处龙岗中心城黄阁路和沙园路交汇处的东北侧，龙岗大运中心主体育馆对面。本项目同片区楼盘：绿景城市立方、奥林华府、中海康城国际(西)规划中大运新城(南)规划为4期、部分农民房、绿景居住用地（东）文龙学校、龙岗区龙岗街街道管理站、部队（北）奥林华府现在，我们来了，优势：黄阁路东最临近大运的住宅劣势：并非传统的住宅片区，区域配套、功能设施严重缺失房地产智库二、项目的基本技术经济指标总用地面积77527.98㎡（幼儿园2600㎡）建筑容积率3.04建筑密度小于24.3%总建筑面积235434.58㎡住宅204450㎡商业23000㎡车位1983辆（地上339，地下23000）三、工程完成进度2栋基本完成，5、6栋完成较快，工程进度安排：一期工程：5、6、9栋预计2009年4月封顶，共计66679㎡二期工程：1、3、4、8栋，预计2009年8月封顶，共计160167㎡，一期工程2009年年底入伙现在，我们来了，房地产智库四、项目规划建筑风格：设计中借鉴富有现代感体型穿插及公建化的处理手法，巧妙地将灰色、雅黄色利用体块组合穿插运用到建筑之中，是建筑咸亨提更加完整、大方建筑的体量高低错落、或开或合、或直或曲、凸显出设计处理上的大气。交通：小区规划交通组织采取人车分流方式，小区外部设计了外环车流线公共设施：会所（售楼部、文化中心、健康中心、居委会、物业管理中心、医疗咨询等）幼儿园：在小区西北设置了9个班的整体：1、结合小区地理位置、个性鲜明、风格独特、居住条件优越2、保持个单体建筑又各具特色。3、全力打造“阳光城”的主题思想。为了成分感受阳光的温暖现在，我们来了，规划：围合排布风格：现代、尊贵、大气、典雅户型：N+14栋：看大运房地产智库五、园林景观分析①园林设计现代、简洁、温馨，功能性强②园林设计主题为“夏威夷风情”，但实际景致中，无夏威夷风情元素，无明确风格现在，我们来了，－优势区域优势：大运新城高起点规划并进入实际性高速建设期地段优势：中心城西大门，关内“进城”第一站户型优势：n+1户型，非合拼，大赠送，高实用率高，灵活性强，方正，良好的采光通风品牌优势：天健“龙岗三部曲”最终升级版，在龙岗已有客户基础及良好的铺垫S－优势W－劣势目前项目自身和周边配套不完善城市主干道旁，噪音大周边农民房，居住环境较差龙岗客户对该片区有较大抗性在此市场环境下，吸引关内客户须有一定铺垫o－机会大运新城建设使项目周边区域价值大幅度提升08年北京奥运会举办给奥体新城一个示范作用，并掀起奥运风区域交通、配套完善，对房地产带来一定机遇大运会促进龙岗基础设施服务市容各方面的发展，龙岗影响力不断扩大，美誉度提高T－威胁市场进入调整观望期,购房需求被抑制目前存在及未来的政策风险竞争项目价格策略随时调整大户型市场竞争激烈，供大于求六、项目SWOT分析现在，我们来了，房地产智库阳光天健城优势分析户型优势方正适用、大面积赠送阳光概念、大窗大露台大社区，非合拼大户型区位优势高速发展的龙岗中心城黄阁路南距大运最近的盘大社区，非合拼大