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房地产基础知识培训教材第1页共42页1分为三个大部分：房地产基本制度与政策房地产相关知识房地产常用概念解释第一部分：房地产基本制度与政策房地产业一、房地产业1、房地产业的基本概念：房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业。2、房地产业与建筑业既有区别又有联系。区别：建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而房地产的产品既体现物质属性，又体现法律属性。建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。联系：它们的业务对象都是房地产。3、房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理等。其中，房地产咨询、房地产估价、房地产经纪归为房地产中介服务业。1)房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。2)房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。目前主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房。3)物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。随着房地产市场体系的不断完善，人们在关心房价和房地产基础知识培训教材第2页共42页2质量之后，第三大关心的问题就是物业管理。如果物业管理搞好了，必然会解除消费者的后顾之忧，精明的房地产开发商在推销房屋时，都开始注重介绍物业管理，树立良好的形象和信誉。建设用地制度一、中国现行土地制度中国现行土地所有制包括十项内容：1、全部土地都为社会主义公有制。2、土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。3、全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，由国务院代表国家行使。4、城市市区的土地属于国家所有。5、土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地称为农民集体所有土地，简称集体土地。宅基地、自留地和自留山也属于集体所有。农民集体的范围有3种：（1）、村农民集体；（2）、村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；（3）、乡（镇）农民集体。6、国家实行土地登记制度。7、国家实行土地有偿有限期使用制度。8、国家实行土地用途管制制度。将土地用途分为农用地、建设用地、未利用土地。9、国家实行保护耕地的制度。10、取得国有土地使用权的途径主要有4种：（1）、划拨：通过行政划拨方式（含征收集体土地）取得；（2）、出让：通过国家出让方式取得；（3）、转让：通过房地产转让方式取得（例如买卖、赠与或者其他合法方式）；（4）、租赁：通过土地或房地产租赁方式取得。二、集体土地征收1、征收和征用的相同和不同之处。两者共同之处在于：（1）都是为了公共利益需要，房地产基础知识培训教材第3页共42页3（2）都要经过法定程序，（3）都要依法给予补偿。两者不同之处在于：征收主要是所有权的改变，征用只是使用权的改变。2、征收土地的三个明显特点：（1）、具有一定的强制性，征地是国家的特有行为，被征地单位必须服从国家的需要；（2）、要妥善安置被征地单位人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿；（3）、被征收后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国家所有的土地。3、征收土地的五个原则：（1）、珍惜耕地，合理利用土地的原则。（2）、保证国家建设用地的原则。在征收土地的同时，应反对两种做法，一是以节约土地为理由，拒绝国家征收；二是大幅度提高征地费用，以限制非农业部门占用土地。（3）、妥善安置被征地单位和农民的原则。妥善安置包括五个方面：要给被征地单位妥善安排生产用地；要妥善安置征地范围内的拆迁户；对征收的土地要适当补偿；对因征地给农民造成的损失要适当补助；对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排。（4）、有偿使用土地的原则。（5）、依法征地的原则。三、国有土地使用权出让1、国有土地使用权出让的概念：国有土地使用权出让:是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的含义包括五项内容：（1）、土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不房地产基础知识培训教材第4页共42页4得出让土地使用权。（2）、经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权。（3）、土地使用者只有向国家支付全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。（4）、集体土地不经征收（成为国有土地）不得转让。（5）、土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系。2、土地使用权出让的方式和年限：1)依据1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，国有土地使用权出让的四种方式：招标拍卖挂牌协议2)土地使用权的出让年限：居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年综合用地或其他用地：50年3、土地使用权的收回：1)土地使用权届满的收回；2)国家有权提前收回土地使用权；3)因土地使用者不履行土地使用权出让合同，而收回土地使用权；4)司法机关决定收回土地使用权。4、土地使用权终止：1)土地使用权因土地灭失而终止；2)因土地使用者的抛弃而终止。房地产基础知识培训教材第5页共42页5四、国有土地使用权划拨1、国有土地使用权划拨的含义：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用使用的行为。划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。2、划拨土地使用权的范围：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。五、闲置土地的处理1、闲置土地的范围：未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的；国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的1/3，或者投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；法律、法规规定的基他情形。2、闲置土地的处置方式：延长开发建设期限，但最长不得超过1年；改变土地用途，办理有关手续后继续开发；安排临时使用，待原项目具备条件后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设；政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行开发建设，对原用地单位给予经济补偿；房地产基础知识培训教材第6页共42页6政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书；3、在城市规划区范围内，以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。4、在城市规划区范围内，以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。城市房屋拆迁管理制度二、城市房屋拆迁管理1、城市房屋拆迁的概念：城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对拆迁房屋的所有人进行补偿安置的行为。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人，但对使用人的利益要予以依法保护。2、城市房屋拆迁工作程序：国家对房屋拆迁实行行政许可制度。申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：（1）、建设项目批准文件；（2）、建设用地规划许可证；（3）、国有土地使用权批准文件；（4）、拆迁计划和拆迁方案；（5）、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。3、拆迁协议：拆迁补偿安置协议的主要内容包括：补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。对于实行货币补偿，拆迁补偿安置协议主要应载明补偿金额、搬迁期限。对于实行产权调换的，拆迁补偿安置协议主要应载明安置用房面积和安置地点，搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限。房地产基础知识培训教材第7页共42页74、拆迁实施：拆迁的实施方式有两种，即自行拆迁和委托拆迁。拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。二、城市房屋拆迁补偿与安置1、补偿对象：补偿的对象是被拆除房屋的所有人，而不是使用人。所有人既包括公民，也包括法人。2、补偿方式：房屋拆迁补偿方式有两种，即货币补偿和房屋产权调换。货币补偿是指拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额，按照被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。拆除非公益事业房屋的附属物，不作产机调换，由拆迁人给予货币补偿。3、补偿标准：拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。“区位”是指某一房屋的地理位置是，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所（如市中心、机场、港口、车站、政府机关）的距离，周围环境、景观等。“用途”是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途。“等因素”应当包含被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等。房地产价格评估是指房地产估价人员，根据估价上的，遵循估价原则，选择适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产估价时点的价格或价值进行估算和判定的活动。房地产是实物、权益和区位三者的结合物。二、城市房屋拆迁估价城市房屋拆迁估价的概念：是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。房地产基础知识培训教材第8页共42页8房地产开发经营管理制度一、房地产开发企业分类及管理1.房地产开发企业资质等级：房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个等级。2.房地产开发企业资质管理机构及管理：1)县级以上地主人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。2)一级资质：由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；3)二级及二级以下资质：由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。二、房地产开发项目管理1.房地产开发项目的原则：1)符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；2)坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。2.房地产项目实行资本金制度：投资项目资本金概念：是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。项目资本金的出资方式：可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资金，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%。房地产基础知识培训教材第9页共42页9三、商品房交付使用：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，并提供两书一表，两书即《住宅质量保证书》和《