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“龙岩国际汽车城”项目可行性研究报告深圳市世璜投资有限公司2005年10月21日“龙岩国际汽车城”项目可行性研究报告世璜投资机构目录一、总论。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。11、项目概述………………………………………………………………….12、项目实施计划概述……………………………………………………….13、项目可行性研究结论…………………………………………………….2二、汽车产业分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。21、产业市场规模…………………………………………………………….22、汽车需求预测…………………………………………………………….33、汽车需求结构与轿车需求量预测……………………………………….4三、区域市场状况与需求预测。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。61、主要城市的市场需求状况……………………………………………….62、福建省汽车市场状况…………………………………………………….73、龙岩市场状况…………………………………………………………….7四、汽车销售模式分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。101、汽车行业销售的模式及其变化………………………………………….102、销售市场概况…………………………………………………………….12（1）、广州汽车销售市场概况…………………………………………..12（2）、东莞汽车销售市场概况…………………………………………..14（3）、深圳汽车销售市场概况…………………………………………..15五、汽车相关产业分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。181、相关产业简要分析……………………………………………………….182、龙岩市场规模预测……………………………………………………….19六、项目实施方案。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。201、项目选址及周边状况…………………………………………………….202、项目实施初步计划……………………………………………………….213、项目实施进度安排……………………………………………………….234、项目战略构想与组织安排……………………………………………….235、项目SWOT分析……………………………………………………………25七、项目经济效益分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。27“龙岩国际汽车城”项目可行性研究报告世璜投资机构1、基本指标………………………………………………………………….272、建安成本估计…………………………………………………………….283、销售与租金收入估算…………………………………………………….284、投资估算………………………………………………………………….295、债务偿还计划…………………………………………………………….306、损益估算………………………………………………………………….317、现金流量估算…………………………………………………………….33八、社会效益分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。331、对社会投资、产值、税收的影响……………………………………….332、对就业的影响…………………………………………………………….343、对产业结构的影响……………………………………………………….344、对生态环境的影响……………………………………………………….34九、项目风险评价。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。351、宏观政策风险…………………………………………………………….352、城市规划风险…………………………………………………………….363、市场竞争风险…………………………………………………………….364、项目财务风险…………………………………………………………….365、招商运作风险…………………………………………………………….37十、项目自我评价。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。381、项目用地对报告结论的影响…………………………………………….382、项目实施方案对报告结论的影响……………………………………….383、项目经营模式对报告结论的影响………………………………………..394、本报告的应用说明………………………………………………………..39“龙岩国际汽车城”项目可行性研究报告世璜投资机构-1-“龙岩国际汽车城”项目可行性研究报告一．总论1．项目概述“龙岩国际汽车城”项目是由深圳市世璜投资有限公司发起的，与国内外知名汽车销售运营商、国内外知名汽车服务商共同打造的具有国际领先水准的汽车城项目。项目把握目前汽车产业快速发展的时机，紧抓龙岩汽车销售市场的市场空隙，选择项目实施的有利位置，将快速改变龙岩汽车销售市场的格局，并形成区域市场的垄断格局，形成进入壁垒。在项目运作中，我方定位为：在近期不参与汽车产业的实际运作，我方是汽车交易市场的投资者和管理者，通过汽车商业物业经营而非产业经营来实现项目的合理回报。2．项目实施计划概述该项目拟选址于福建省龙岩市经济技术开发区，面积460亩，地块特点表现为：①地块地理位置较好，但片区尚未启动；②交通优越，有适合本项目操作的交通条件；③地块面积较大，适合本项目的大面积需求；④本区域人流、客流、商流欠缺，将会加大项目的宣传难度。项目规划设立4S专卖区、新车会展区、二手车交易区、购车综合服务区、汽车服务区、汽车配件市场、汽车超市、摩托车交易区、市场综合区、汽车文化区等多个区域，规划建筑面积26.4万m2，其中钢结构建筑面积为8.5万m2，混凝土结构为17.9万m2。初步的经营模式设定为：一期以4S专卖区开始启动，方式是进行土地产权式出售，以收回前期土地购置费投入和为别的功能项目建设筹集部分资金；二期在一期招商基本完成的前提下启动，主要是进行各功能区域的建设，物业以出租方式进行。项目建设期周期预计为2.5年，项目在2008年5月预计可以全部启动。“龙岩国际汽车城”项目可行性研究报告世璜投资机构-2-3．项目可行性研究结论静态投资回收期N=6.13年，动态投资回收期N=14.45.年。项目从2008年开始进入回收期，2008年预计实现收入843.60万元，项目到2021年后产生稳定的收益，年净利润达3267.34万元，投资利润率达10.11%。如果税后利润和折旧摊销全部用于偿还债务，到2011年底，债务全部偿还，偿还债务的年限从2006年开始计为6年。本项目能够产生巨大的社会效益。项目的风险和不确定性主要体现为拿地、市场竞争和财务风险。“龙岩国际汽车城”项目可行性研究报告世璜投资机构-3-二．汽车产业分析⒈产业市场规模2004年我国人均GDP突破10000元人民币，国际经验表明，当人均GDP在1000美元左右时，轿车开始进入家庭，首先是在高收入家庭中普及，并逐渐在中产阶层普及，从而导致社会消费结构和消费理念发生深刻变化。在我国，由于人口规模巨大，2004年总户数达3.51亿户，即使有5%的家庭（高收入阶层）购买轿车，其总消费量便达1750万辆，按城镇人口的5%计算，消费量也可达660万辆，而实际上目前城镇10%以上的家庭拥有消费经济型轿车的能力，按10%算，轿车消费量可达1300万辆，这可以认为是当前拥有实际购买力的轿车需求量。据国家统计局资料，2004年私人轿车仅为669.85万辆，到目前为止，估计全国轿车保有量当前仍不足1100万辆，即短期消费潜能还有500－600万辆未得到释放。这一短期的巨大消费潜能之所以未得到有效释放，主要是受过去高关税所造成高价格、消费环境不佳及其他限制消费的政策等的影响。在日益宽松的消费政策（降低汽车消费税、银行不断增加消费信贷规模、采取灵活多样的付款方式）作用下，以及入世后国家大幅度降低关税的刺激下，从2002年开始汽车特别是经济型轿车消费出现了“井喷”行情，汽车消费需求得到了初步的集中释放。商务部最近的一份报告认为，今年我国汽车产量将超过500万辆，其中约一半是轿车。这将使中国汽车产量连续4年每年上一个百万级台阶。这一增长速度在世界各国前所未有。最近一家媒体对中国汽车市场做出了这样的评价：“能与美国这个全球第一大汽车王国相匹敌的汽车市场，除了中国以外，今后不可能再出现第二个！”2．汽车需求预测在需求方面，支撑汽车产业进入持续高增长的因素有两个：一个是长期被压抑的巨大即期消费潜能亟待释放，另一个是随着人均收入的继续快速增长和消费环境的逐步改善，人们生活方式正在发生巨大变化，从而导致城乡居民对汽车消费需求的不断增加。无论是从短期角度看，还是从长期角度看，我国汽车特别是轿车的消费潜能巨大。正如前面粗略估计的，我国长期累积的短期性轿车消费需求至少有500－600万辆，这相当于目前全社会轿车的保有量。这些需求都是有购买力支撑的，只是由“龙岩国际汽车城”项目可行性研究报告世璜投资机构-4-于价格问题、汽车消费和使用政策上的问题而一时没有转化为现实购买力。即期的消费需求到底有多大？对这一测算有一点需要说明，我们是以韩国和日本这些与我国人口密度均较大的相似国家作为参照系的，因此，其千人拥有汽车数明显偏低，一方面是由于东亚国家人均土地占有量小，汽车消费受道路等基础设施短缺的限制，在同样发展水平汽车普及率偏低；另一方面，日本、韩国在发展小轿车上最初是为了满足国际市场，努力扩大出口，而对国内汽车消费采取抑制政策，这后一点与我国极其相似。如日本人均GDP在1965年接近1000美元，千人拥有小汽车为7.1辆，韩国1986年人均GDP达2300美元，千人拥有小汽车为16辆，到1989年，韩国人均GDP接近4000美元，千人拥有小汽车达36.7。由此而推算出的即期消费需求见表1。表1对当前小汽车即期消费需求的估算地区人口数（万人）2004年人均GDP（美元）2005年人均GDP（美元）千人拥有小汽车数（辆）有购买力小汽车潜在需求（万辆）上海1352668073566790.58北京1492430047303949.24天津1023358639453636.83浙江47193000330030141.57广东83032380261818149.54江苏74322350258517126.34福建3511207722851656.18辽宁4217194621401459.04山东91802037224015137.70黑龙江3816140315441141.98河北6808100611101066.99新疆18769551050815.01湖北60169431040847.80吉林2708131914501027.08其他地区67535一般＜900一般＜10005330.79全国1299888939651377.39注：2004年一些地区人均GDP不足1000美元，但2005年达1000美元，所有数据按年增长10%计算。表1测算结果表明，按最保守的估计，我国当前已有购买力支持的即期汽车总消费量为1377.39万辆，说明短期内有500多万辆的私人小汽车消费需求等待释放，那么，估计要3－4年才能将历史上累积的汽车消费潜能释放完，因此，仅凭这一项因素就能使汽车消费保持20－30%的增长率。“龙岩国际汽车城”项目可行性研究报告世璜投资机构-5-3．汽车需求结构与轿车需求量预测当前汽车需求和供给的长期转折点正在形成，即汽车产业正在进入中期稳定高增长阶段。汽车需求高增长态势的确立及结构上出现的新变化，标志着我国汽车消费进入到一个新的阶