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第一部分长沙房地产市场概况一、相关地方政策政策实施时间发布部门主要内容市场影响二手房财政补贴延至2010年底1月1日长沙市财政局和房产局对长沙市辖区内购买二手房和出售二手房并购买新房的购房者给予财政补贴的政策、申请办理财政补贴（契税）返还政补的政策延长至2010年12月31日，对2010年长沙市二手房市场的进一步繁荣奠定了基调长沙二套房首付四成二套房贷利率最低七一折1月12日长沙各大银行目前，长沙市各大银行已执行二套房贷首付四成的要求，对普通客户实行利率上浮10%的政策。此次政策的出台是为了合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。长沙市中心将租到廉租房，继续经适房货币补贴政策1月17日长沙市房产局2010年将尝试在改造的棚户区内新建廉租房，就地安置住房困难户，长沙近年继续实行经济适用房货币补贴政策，每户根据情况不同，补贴5-8万元长沙市经济适用房货币补贴是长沙市住房保障的一大创新，有效的刺激了长沙市房地产市场的发展市中心将能租到廉租房经适房实行“差别保障”1月19日房管局今年，长沙将继续推动棚户区改造，拆迁改造面积将在200万㎡到300万㎡之间。廉租房位置较偏，为了解决这个难题，今年，将尝试在改造的棚户区中新建廉租房，就地安置住房困难户。棚户区改造后，原址将配建一定量的廉租房，棚户区以及周边的住房困难户可优先租住。伴随着廉租房和经济适用房政策的“落地”，投资性购房与保障性住房两个市场也将逐步分离，房地产市场格局或将随之转向长沙租房或按地理位置征税2月26日长沙市地税局长沙市地税局将完善私房租赁税收管理办法制定核定征收路段标准，或将根据房屋所处的地理位置等标准征收该政策目前已进入紧张的市场调研阶段，预计年底将出台具体实施细则长沙市公积金贷款4月1日再紧缩3月19日长沙市住房公积金管理中心长沙市将实行住房公积金贷款新政，除规定二套房贷首付必须提高到四成外，家庭已有住房产权建筑面积超过140平米，在申请使用住房公积金贷款购买二套房的，将不会获批准随着房地产宏观调控政策的频繁出台，房地产金融政策也开始紧缩，这对房地产市场将产生较大影响长沙市基准地价将上调3月29日长沙市政府3月28日，长沙市区基准地价更新成果通过省国土资源厅和省物价局联合组织的专家评审，最快有望6月发布最新基准地价范围比原来增加了近1倍，地价水平会有一定程度的上涨，但控制在实际土地成交价格的平均水平之内二、长沙楼市动态长沙商品住宅供应量月度走势0204060801001201402009年10月11月12月2010年1月2月3月4月套02000400060008000100001200014000万㎡批准预售量套数供应量分析：4月由于正值楼市旺季，加上受房贷新政影响，大量新房集中上市，供应量大幅回升，共123.25万㎡，环比增长300%。长沙商品住宅销售量月度走势0204060801001201401601802009年10月11月12月2010年1月2月3月4月万㎡0200040006000800010000120001400016000套销售量套数销售量分析：4月共成交168.12万㎡，环比增长78.7%。长沙商品房/住宅成交均价走势300035004000450050005500元/㎡商品房4326450346174554509849325163商品住宅40904263436743264670457550192009年10月11月12月2010年1月2月3月4月价格走势分析：住宅价格持续上涨，4月更是突破5000元大关，达到5019元/㎡，环比增长9.7%。就目前长沙楼市来看，并未出现楼盘降价的情况，房价仍呈上扬趋势，但涨幅已减缓。第二部分益阳概况中文名称：益阳电话区号：0737外文名称：YiYang邮政区码：413000行政区类别：地级市地理位置：湖南省洞庭湖区所属地区：华中面积：12144平方公里下辖地区：桃江，安化，南县人口：463万人政府驻地：赫山区气候条件：亚热带大陆性季风湿润气候区位益阳紧靠省会长沙市，是长沙市的后花园；1小时即可至长沙黄花国际机场，40分钟可达长沙中心城区，区位优势明显。面积人口益阳全市总面积12144平方公里，总人口约为480万；城市规划区面积200平方公里，到2020年城市人口100万人；2008年市区建成区面积50平方公里，常驻人口约50万，平均年增城市人口约4-6万人，现阶段流动人口约10万人。经济概况2009年度湖南各市经济情况GDP（亿元）排位人均GDP（元）排位财政收入（亿元）排位城镇人均可支配收入（元）排位长沙市3744.761566201406.071202381株洲市1022.65274742100.32174332湘潭市739.38726608358.087161093衡阳市1168417299770.095139115邵阳市600.69988571339.60101067213岳阳市1272.15224543482.713156804常德市1239.2322496570.06138596张家界203.113135171016.33131151411益阳市591.61014071934.0711138027郴州市821.5618569680.24137278永州市640.048124691140.159134259怀化市暂缺暂缺暂缺暂缺娄底市569.791114492845.51813422.3110湘西州268.9712107241226.22121094712益阳市2009年GDP为591.6亿元、人均GDP达14071元、全市财政收入为34.07亿元、城镇居民人均可支配收入13802元，分别位于全省各市的第10位、第9位、第11位和第7位，排名靠后，经济水平欠发达。固定资产&房地产投资投资高位运行。2009年，全市固定资产投资延续了近几年来的高增长，完成全社会固定资产投资353.31亿元，比上年增长36.8%。房地产投资继续增长。全市完成房地产开发投资52亿元，比上年增长11.5%。其中住宅投资39.93亿元，增长24.1%。施工面积531.26万平方米，增长16.9%，其中新开工面积170.47万平方米，下降9.6%。空置面积39.11万平方米，增长1.39倍。全市固定资产（亿元）房地产开发投资（亿元）住宅投资（亿元）施工面积（万方）新开工面积（万方）空置面积（万方）2004年75.717.552005年101.3710.762006年129.2417.23210.126.872007年194.9432.063912008年258.2246.6232.18454.35188.4816.322009年353.315239.93531.26170.4739.112004年-2009年，益阳固定资产和房地产开发投资稳步增长，特别是2007年以来发展迅猛，但同时空置面积也在增加，其中2009年空置面积同比增长139%，值得警惕。（以上数据来自湖南省统计信息网）第三部分益阳商业市场整体概况一、益阳商业行业发展历史(一)益阳曾经有过一段辉煌的商贸历史益阳商贸历史悠久，古代、近代很长的一段时期里，益阳的商贸业有过一段辉煌的历史。在辉煌的年代，在广阔的长江流域里，益阳有“大码头”、“银益阳”之称，资江上百舸争流，商贾云集，出产的茶叶、铁锅、纸伞等拳头产品，远近驰名，远销五大洲。直到上世纪80年代初，益阳的外贸出口还在湖南占据重要地位。益阳历史上商业贸易的繁荣，主要来自于其优越的水路交通区位优势以及丰富的物产。(二)上世纪80年代后益阳商业发展迅速衰落80年代后，由于种种原因，益阳曾经繁荣辉煌的商贸业却走下坡路，并最终衰落了，到90年代，益阳的商业贸易处于混乱无序的状态。益阳商业的衰落，主要源自于以下三个主要的原因。1、外地商人主导市场，本土缺乏优秀商人益阳人千百年来价值观念的致命弱点——重文轻商,重农轻商，一直延续到当今，本土缺乏优秀的商人。在益阳商业繁华的年代里,支撑起这一片天地的商业精英,几乎全都是外地人。一旦物流的通道因社会动乱等原因受阻,外来商人迁徙,不善于生意经营的益阳人,无法力挽狂澜；另外，益阳人“会做产品不会卖产品”,这仍是今天益阳的产品有质量有特色,但没有市场的一个重要原因。2、缺乏商业整体意识，眼光短浅益阳人做生意还有一个一个致命弱点,是缺乏商业整体团队意识,眼光短浅。表现为各自为战，相互压价，打击同行，以次充好,搞坏行市，造假冒牌，自毁旗帜。前些年凉席生产销售,皮蛋生产销售,银鱼生产销售,茶叶生产销售,等等,都有过一段这样的历史。在益阳商业历史上，尤其是近几十年里，有无数这样的例子。3、很长一段时间里，政府部门缺乏商业服务引导意识政府与职能部门的服务引导,在商业发展中作用至关重要。上世纪九十年代,益阳商业最萧条的十年,也正是政府职能部门服务商业难以到位的十年。由此，导致一些商业行业整体转移出益阳。例如，十余年前,安化梅城一个中药批发市场在湘中、北地区有了很大影响,但因其中不乏假药,因而遭到有关部门多次执法、全盘取缔，直接导致该中药批发市场转移到邵东。(三)新世纪以来益阳商业开始进入现代商业时代自从新世纪以来，益阳规划建设了多条商业步行街，省内外众多的商业经营企业纷纷进入，益阳的商业逐渐复苏，益阳的商业开始进入现代商业时代。不过，目前益阳的商业布局仍然很凌乱，非常分散，没有形成真正的商业中心，更没有具备足够影响力的商业网点。(四)益阳商业行业发展历史小结——益阳商贸行业曾经辉煌，但现在已经不复当年商业地位。——益阳商业开始进入现代商业时代，但还没有形成良好的现代商业网点布局。二、益阳商业物业发展历程分析(一)发展阶段第一阶段：以临街营业商铺为主益阳属于典型的内地地级城市，上世纪80年代以前，由于城市经济不够发达，居民生活水平较低，商业流通不足，商业形态单一，商业物业主要是城市街道两旁的临街商铺。临街商铺的辐射力小，服务的范围比较窄。第二阶段：临街商铺＋计划经济下的百货商场和中小型商贸专业市场上世纪80年代至90年代中期，在此阶段，益阳商贸流通交易有了一定发展，城市建设了一些百货大楼及比较初级的集贸市场，可以满足人们相对多样化的需求，但商业形态还是比较传统，城市整体商业物业还是以临街商铺为主。此阶段商业物业及其经营特点是：经营面积规模相对小，经营品种业态单一；商业规划落后，缺乏人性化服务设施；商业辐射范围不大，以满足周边居民日常生活需求为主；商业经营管理落后，缺乏市场意识；经营档次低，购物环境差。第三阶段：临街商铺＋百货商场和商贸专业市场＋商业步行街＋购物中心上世纪90年代中期以后，随着开放改革的不断深化，益阳经济和商业均有了较大的发展，城市建设不断开展，人民生活水平不断提高，单纯的临街商铺和百货大楼等形式的商业物业已经不能满足商业经营和人民物质需求的需要，故益阳又出现了商业步行街、社区型商铺以及正在开发建设的现代购物中心形式的商业物业。在此阶段，无论是临街商业还是大型的商业物业，经营业态趋向多样化，购物、休闲、娱乐、餐饮等多功能结合的商业物业不断出现。此阶段的商业物业及商业业态特点为：商业物业开始中大型化，营造规模效应；商业物业规划及商业物业配套设施开始趋人性化；商业购物环境不断优化；商业运营管理趋规范化、专业化；商业功能不断丰富，集购物娱乐餐饮等功能于一身的商业物业开始出现；商业物业多样化，城市里开发建设临街商铺、社区商铺、购物中心、商业步行街、专业市场、超市等多种类型商业物业。目前益阳的商业物业开发建设正处于这一阶段的初级阶段，真正具有现代意义的、在运营的购物中心尚未出现。(二)近几年益阳商业物业开发建设状况近几年，益阳商业物业开发主要以临街商铺为主，也有不少的专业市场、商业街、大型商业项目，由于定位和商业规划差，空置率比较高。据益阳市房管局所提供的数据资料，这几年来，住宅与非住宅的开发结构比例严重失调。具体体现在，非住宅物业严重过剩，空置率居高不下，在50%以上。特别是商业用房总量上存在供大于求的矛盾。“十五”期间，益阳中心城区房地产开发总面积161.1万