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谨呈：七方置业有限公司西安东站路项目整体定位物业发展建议及启动策略报告关于我们对项目定位的解决方案项目地块研究项目市场研究项目定位研究启动策略研究经济指标交通分析配套分析地块分析项目界定城市背景开发现状价格环境客户分析市场特点项目研判功能定位规划建议价格定位客户定位营销安排节奏划分准备工作执行纲领推广策略第一部分对项目地块的认识区位分析地块分析项目属性交通分析项目指标项目基础指标：占地面积项目总占地9亩建筑面积本项目建筑面积36000平米容积率本项目容积率6地块经济指标分析占地面积：9亩高容积率：6.0小规模、高容积率，产品发展受限制地块四至及内部情况•项目地块处于处于长缨路和东站路交汇处•项目所在的胡家庙片区处于东郊商贸集散区和浐灞生态区的插建型区域。•项目所在区域是商业次中心，同时也是位于发展主轴和发展次轴的交汇处，地理位置优越。项目位于东郊次商业中心胡家庙商圈，规划中的次中心区域，同时位于以长乐路经济带为轴芯，以康复路、长缨路为骨架的轴线上胡家庙区西高新主城区市中心（钟楼）车程15分钟市中心地块一侧临东站路街面，其中西侧与城市主干道相邻，南侧紧邻含光静里项目，北侧为社区道路和城市次干道，紧邻唐韵三坊项目。内部处于厂房区，还没有进行拆迁地块四至及内部情况•地块位于唐韵三坊项目和含光静里项目中间区位•东至东站路•西至东站路，紧靠交通干道•南至含光静里项目•北至唐韵三坊项目，距离街面约50米•地块目前现状处于厂房区，还没有进行拆迁。地块北侧地块南侧地块东侧地块西侧地块周边配套状况•金融配套：农业银行，工商银行，邮政储蓄，商业银行等•商业：易初莲花、华润万家、长缨宾馆、康复路批发市场、胡家庙蔬菜批发市场、水产市场、干货调料市场等。•教育：黄河中学、西光中学•医院：第四军医大、西京医院。电力医院。胡家庙医院地块位于胡家庙中心地带，周边金融配套和生活配套都比较齐全地块周边交通状况分析•周边路网分析：•项目西侧东站路，直通连接长缨路路和兴工路，是南北主干道之一，可视性次佳。•项目南侧为含光静里项目现场可视性最差。•项目东侧的长缨路：是片区东西主干道之一，，可视性最佳，公交线路有未来地铁3号线、402、410、43、227等•项目北侧为唐韵三坊项目施工现场，可塑性比较差。可视性方面东站路最好，其次为长缨路，再次为兴工路和距离较近的东二环地块北侧地块南侧地块东侧地块西侧项目属性区域事实区域界定大东郊商业中心、城市发展主轴与规划的商业次中心片区商业氛围最浓东站路与长缨路交通相对便利项目周边人口相对较少消费力相对十足占地面积为9亩，容积率为6小规模项目的开发项目界定：片区商业中心，规划次中心，消费力相对十足，小规模项目的开发第二部分对大环境新市场的理解价格环境客户分析市场特点开发现状城市背景■在新一轮的城市规划中此次总体规划从宏观层面和战略发展角度出发，深入研究了如何在西部大开发战略中加强我市对区域的辐射和带动作用，未来城市将遵循“南北拓展空间，东西延伸发展的城市布局原则，城市未来主要向西南、东北方向发展”的整体发展思路，在东北方向形成以新筑、临潼为主的副中心；在北部方向形成以阎良为主的副中心。目前大东郊处于城市未来发展的主要方向。阎良新城高陵县城泾渭新城新筑组团临潼新城洪庆组团蓝田县城2.1城市背景遵循西安市整体规划思想，区域所处在城市未来主要发展方向在中心都市小商品采购圈的基础上形成综合功能的新市场集群■在目前该区域的现有商圈基础上以长乐路经济带为轴芯，以康复路、长缨路为骨架，以“西北第一市“康复路综合批发市场、西北轻工批发市场和西北商贸中心等大型商贸网点为支撑的商贸集散区。■同时远期该区域将以专业化、品牌化、特色化为发展方向，加快现有商贸业态升级换代步伐，形成具有物流集散、批发交易、信息发布、产品展示、电子商务等综合功能的新型市场集群和良好的产业发展环境，完成由目前都市小商品采购圈的再次升级。雁塔碑林新城未央商贸2.1城市背景从目前该区域城市发展规划大骨架来看，政府的决心还是以强化区域的城市商业发展，新型市场集群和产业发展环境的全面升级必然带来更多的人气和财气。地块编号成交时间用地性质竞得人地理位置楼面地价XC3-5-6-92007.4.9住宅恒基兆业东二环中段东侧（原金花北路61号），东、南方向分别连通石棉路（原东站路）和长缨路，西临东二环路，北邻“紫昕花庭”1109元/平米BL1-9-72007.9.29办公余仙金花北路7号——XC5-7-3-22008.10.23商住西安爱家商贸有限公司长乐西路166号697元/平米XC4-6-10-42008.9.3商住陕西亚达房地产开发有限责任公司长乐中路38号521元/平米XC3-9-7-12009.9.30住宅西安汉和房地产开发有限公司长缨东路14号235元/平米XC3-6-27-22010。3.17住宅陕西广晖置业有限公司位于西安市新城区东站路以东，长缨东路以北176元/平米2.1城市背景从近几年成交的地块来看，新企业新项目的开发必然带动新的刚性居住需求将会迅速扩张，以商业集散区带动城市经济与房地产发展是片区城市建设的主题词序号项目名称1骏景园3期天第2祥林铭邸3含光静里4恒基碧翠锦华5唐韵三坊目前项目开发热区主要在城市中心和偏北偏东位置，区域紧邻康复路大商圈和浐灞生态区，交通相对便捷；享有老城内优等教育资源和商业资源2.2开发分析——项目分布2.2开发分析——发展方向城市发展难题地块开发资源有限：位置寸土寸金，部分开发已经参与到旧城改造，旧城改造缺乏经营城市意识。缺乏城市形象：老城市的面貌处处可见，始终脱不开老城的面貌和气息，城市建设品位低，建筑相对没有档次城市交通压力：大量对外交通从区域的长缨路和东站路经过、交通流量增大，严重损坏城市路面，破坏城市交通秩序随着城市中心面临着开发地块有限、缺乏城市形象参与旧城改造，以及交通压力与城市污染污染等诸多问题，城市房地产向东北发展已成必然。2.2开发分析——开发体量项目名称开发商项目规模备注新兴骏景园3期天第西安新兴房地产开发有限公司4.7万㎡二环路唐韵三坊陕西广晖置业有限公司8万㎡东二环（金花北路）与长缨路什字西北角祥林铭邸祥林实业集团7.6万㎡长缨东路含光静里西安含光物业总公司5.36万㎡东站路与长缨东路交汇处恒基碧翠锦华香港恒基地产开发有限公司35万㎡东二环（金花北路）与长缨路什字东北角项目开发相对实力弱，多以本土开发企业为主，项目总体开发体量偏小，规模大盘除了骏景园外，恒基地产的开发已为趋近。规模大盘总体开发量小2.2开发分析——竞争分析项目名称建面物业形态容积率主力户型均价已消化存量未来放量（万平米）（平米）（元/平米）新兴骏景园三期天第6高层7.579-90两房103-136三房预计6000以上04.74.7唐韵三坊30高层5.2745一房70-89两房105-130三房54000428恒基碧翠锦华35高层2.8584.45-120.45/03510含光静里5高层6.4一房51/两房83.66—91.17/三房109.185000410祥林铭邸6高层3.5875-96/三房103-1585200800从区域竞争的角度来讲，东二环与长缨路什字西北角是目前规模大盘的聚集地，以区域城市规划利好和后期发展前景优于城市中心和主要干道，但由于区域目前生活欠佳、未来放量过大，在未来的1-2年内与老城存在直接竞争，价格将于老城持平。2.3市场总结——卖点分析项目名称开发商主力面积区间新兴骏景园3期天第西安新兴房地产开发有限公司79-90唐韵三坊陕西广晖置业有限公司45-89祥林铭邸祥林实业集团75-103含光静里西安含光物业总公司90-109.18恒基碧翠锦华香港恒基地产开发有限公司84.45-120.45项目除了祥林铭邸和含光静里没有在项目整体规划和产品创新上打造项目卖点，其它项目产品和内部环境上都做足了文章，区域市场挑战和机会并存。2.3市场总结——产品分析由于各个目前项目地块面积较小（除了恒基碧翠锦华外），为了增加建筑面积最大限度调整户型格局与建筑高度，在客户接受程度上不能满足，所以在户型舒适度与实用性上有很大打造空间。传统点式建筑结构最易出面积，通透性较差在销售过程中北向房源较难消化现代盛行的点板式建筑结构既可以出面积，又可以满足两侧户型通透性，同时中间户型采光较好传统点式建筑的优化，将两侧户型做到通透性，南侧户型做到较好采光，相对传统点式建筑是一大进步。项目所在区域竞争项目建筑结构组成户型分析新兴骏景园3期天第唐韵三坊祥林铭邸含光静里恒基碧翠锦华一室40—45㎡45—50㎡——50—60㎡—60-65㎡—65-70㎡二室70-75㎡—————75-80㎡—————80—85㎡—————85—90㎡—————90—95㎡—————95—100㎡——100—105㎡——105-110㎡——110-115㎡——三室115-120㎡—120-125㎡———125-130㎡—130-135㎡—135—140㎡———140—145㎡145—150㎡———户型项目名称市场主力两室户型面积以70-90㎡、95-105㎡的最为集中；三室户型面积以110-125㎡、的最为集中，区域市场主力户型面积集中在70-110㎡。市场主力二室市场主力三室2.3市场总结——价格分析项目所在城东胡家庙商圈并不是城东区域地产开发的热点区域，且客户对该区域的认知度不是很高，价格认知区间普遍在5300元/平方米左右。城东区域公认的两个高端项目是东尚和就掌灯。新兴骏景园３期天第高层均价为6000，为本区域唯一价格超过5600的高层物业。客户对该区域价格的普遍认知为5300左右。中心城区11个楼盘5492套住宅南市19个楼盘26116套住宅市中心（钟楼）北城板块4500-5500西郊板块4000-4500曲江板块5500-8000东郊板块4500-6000西高新板块5000-7000西安各板块小高层/高层物业主流价格区间：项目区域楼盘容积率均价新兴骏景园3期7.56000唐韵三坊5.275400含光静里6.45000祥林名邸3.585200恒基-碧翠锦华2.85预计6000以上2.4市场特点——开发现状分布存量价格热区卖点环境长缨路段和东二环（金花北路）与长缨路什字交汇处综合性项目单体开发量及存量相对较大均价价格基本处在5300元/平方米左右商业配套相对完善、老城区的自然生活依然占拥上风地段、交通、生活商业配套在产品研究塑造上有空间总体开发量小的项目在产品内部打造上受到一定的限制发展方向东北区域竞争激烈老城效应扬起外部资源优越产品研究较弱内部环境不足目前总体开发水平偏弱，项目竞争优势将会由外部资源优势向产品和社区环境优势过度，同时也是房地产市场逐渐走向成熟与规范的标志。项目名称新兴骏景园3期占地面积12亩建筑面积60000.00平米地址东二环金花北路369号建筑形态高层容积率7.5天然气/供暖入户面积区间78-130交房标准毛坯商业临街商铺土地年限70年经典个案——新兴骏景园3期整个项目由A、B两栋楼组成，围合式设计、超大楼间距、纯板结构、3层超大露台设计,体现出了设计师的独具匠心，立面线条简洁时尚极具地标气质。园林多个小型景观节点串联、多重景观视野。两梯四户和两梯五户的产品结构设计，79-90平米纯南两居105-108平米紧凑小三房127-136平米南北通透三居6种全新户型设计，全新生活阳台概念引入、转角阔景飘窗、观景阳台等超值赠送元素的加入，是项目独具舒适度和实用性两大功能。产品规划A楼：两个单元设计，层高33F，1—2层为标间商铺。3—33层为住宅2梯4户。面积区间70—108平米，两室、三室设计。B楼：两个单元设计，层高33F，均为两梯5户，70—136平米两室、三室设计。社区规模大，密度小，舒适度较高；户型整体布局较为合理，居住品味会有所提高；项目两室户型占有最高比例，其次为三室，定位为中高端项目，客群主要为区域购买客群多为住。点评：经典个案——唐韵三坊项目名称唐韵三坊占地面积96亩建筑面积300000平米地址长缨东路和东站路交汇处东北角