房地产成本控制研究

深圳大学硕士学位论文房地产项目成本控制研究硕士类别工程硕士领域名称建筑与土木工程学院（系、所）指导教师李景茹学位论文封面及内封之注解：注1：分类号：分类采用《中国图书资料分类法》。注2：UDC：《国际十进分类法UDC》的类号。注3：需保密的论文要注明密级及保密年限。房地产项目成本控制研究深圳大学学位论文原创性声明和使用授权说明原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。论文作者签名：日期：年月日学位论文使用授权说明（必须装订在印刷本首页）本人完全了解深圳大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，即：1.按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；2.学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并在图书馆内和校园网内提供全文阅览服务；3.学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存学位论文；4.学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索和阅览，并为与图书馆存在合作关系的非营利机构提供文献传递和文献交换服务。（保密的学位论文在解密后适用本授权）论文作者签名：导师签名：日期：年月日日期：年月日房地产项目成本控制研究摘要房地产商品作为一种不动产，其成本、费用和价格都同时具有比较强的区域特征。在当前房地产行业已经确切的成为国民经济的支柱产业，而房价的持续上涨又可能确实极大的影响到了人民的生活质量水平，大众一直对房地产这个行业存在暴利有所质疑的背景下，分析房地产开发项目的成本费用结构，从成本控制的角度分析房地产开发过程中在各个阶段的成本控制方法显得十分必要。房地产企业的成本决定因素错综复杂，传统的观点是以项目为核算单位，根据所在的城市地域（不同地区的劳动力成本和材料成本是不同的），项目定位（市场定位即目标客户所在的阶层越高，其产品要求就越高，其成本就越大），产品功能，项目规模（一般来说，规模越大，成本越低，但规模越大，其变化风险和管理费用就越高），开发周期和管理人员素质，关键是人的因素等来综合审视项目的成本。本论文跳出传统的成本控制框架，以HY房产开发总公司为例，从宏观角度公司运作体系方面，更系统地分析如何控制成本费用，并运用全程成本控制的战略和动态监控的方法，对费用产生的关键环节进行控制，以探求从成本费用产生的源头上找到成本控制的有效方法，并结合实践，根据微观项目和细节的实际情况和变化，改良现行的成本控制体系，达到改善和降低企业成本的战略目的。关键词：房地产开发企业成本成本控制房地产项目成本控制研究AbstractAsarealestatecommodity,itscosts,expensesandpricearebothrelativelystrongregionalcharacteristics.Inthecurrentrealestateindustryhasbecometheexactpillarindustry,whilepricescontinuedtoriseandmayindeedgreatlyaffectthelevelofqualityoflifeofthepeople,thepublichasbeenontherealestateindustryhavequestionedtheexistenceofprofitsinthecontextofrealestatethecoststructureofdevelopmentprojects,fromtheperspectiveoftherealestatecostcontrolinallstagesofthedevelopmentprocessofcostcontrolisverynecessary.Thecostdeterminantsoftherealestatebusinesscomplex,thetraditionalviewisprojectaccountingunit,accordingtothegeographicallocationofthecity(indifferentpartsofthelaborandmaterialcostsaredifferent),projectlocation(ie,targetcustomersmarketpositioningwherethehigherstrata,thehigherthedemandofitsproducts,thegreaterthecost),productfeatures,projectsize(ingeneral,thelargerthelowerthecost,butthescale,thegreaterthechange,thehighertheriskandmanagementcosts),developmentcyclesandmanagethequalityofpersonnel,thekeyisthehumanfactor,etc.toexaminethecostoftheprojectintegrated.Inthisthesis,beyondthetraditionalcostcontrolframeworkHYestateDevelopmentCorporation,forexample,fromamacroperspectivetheoperatingsystem,themoresystematicanalysisofhowtocontrolcosts,andtheuseoffullcostcontrolstrategiesanddynamicmonitoringmethod,thecostofgeneratethekeycontrolstoexplorecostgeneratedfromthesourcetofindcost-effectivemethodofcontrol,andwithpractice,accordingtothemicroscopicdetailsoftheprojectandtheactualsituationandchangesimprovedtheexistingcostcontrolsystem,toimproveandreducebusinesscostofstrategicobjectives.Keywords:realestatedevelopmententerprisecostcostcontrol房地产项目成本控制研究目录第一章绪论.......................................................................................................11.1选题背景与意义.......................................................................................11.2国内外研究现状.......................................................................................31.2.1国外研究现状..................................................................................31.2.2国内研究现状..................................................................................51.3研究内容及研究方法...............................................................................61.3.1研究内容..........................................................................................61.3.2研究方法..........................................................................................7第二章房地产开发项目成本控制理论.............................................................82.1成本控制基本理论...................................................................................82.1.1成本理论..........................................................................................82.1.2成本控制理论..................................................................................82.1.3成本控制基本内容..........................................................................82.2房地产开发与房地产成本.......................................................................92.2.1房地产开发的概念..........................................................................92.2.2房地产开发项目的成本构成........................................................10第三章房地产项目各阶段成本控制...............................................................113.1开发决策阶段的成本控制.....................................................................113.1.1房地产开发决策的程序................................................................113.1.2房地产开发决策的主要内容........................................................113.1.3开发决策阶段成本的问题分析和控制方法................................12房地产项目成本控制研究3.2前期阶段的土地成本控制.....................................................................173.2.1前期阶段的内容............................................................................173.2.2影响土地成本费用的相关因素....................................................173.2.3土地成本控制方法........................................................................183.3设计阶段成本控制