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目录Part1市场篇Part2地块篇Part3产品篇Part4定位篇Part5视觉篇城市概况宏观经济市场区域房产市场竞争个案分析市场篇•盱眙位于淮河中下游，洪泽湖南岸，江苏省西部，淮安市南端，东与金湖县、安徽省天长市相邻，南、西与安徽省来安县、明光市交界，北与洪泽、泗洪两县接壤。•全县设14个镇、5个乡，盱城镇、马坝镇、明祖陵镇、维桥乡、穆店乡等。总面积24319平方公里，人均面积列江苏省各县(市)之首。•目前全县总人口达到74万人，其中城区人口17万。其中全县外出务工人口大约在12万人。•县定位为：“淮河明珠、龙虾之都、帝王故里、生态家园”。•苏北五市至南京的必经之地，更是苏北地区对接苏南的交通要塞、承接长三角地区经济辐射的前沿阵地，已融入南京一小时经济圈和长三角经济圈，有“苏北门户”之称。盱眙城市概况•“三心”：城西旅游休闲中心，商贸服务中心，行政办公中心•“两轴”：沿淮河东路-金源北路-迎宾大道的城市生长轴，沿淮河东路-金鹏大道-圣山路的产业拓展轴•“四片区”：滨河观光区、现代服务区、政务新区和经济开发区•城市发展方向：遵循“显山露水、东扩北移、两区互融、具有个性”的发展方向。“三心、两轴、四片区”城市发展布局北移东扩盱眙近年国内生产总值（亿元）020406080100120GDP（亿元）63.2774.5288.46110.432005年2006年2007年2008年近五年，盱眙地区经济稳步增长，2019年实现地区生产总值110.43亿元，同比增23.8%。盱眙县保持经济的持续增长，为地区房地产发展提供信心。地区GDP050100150全社会固定资产投资（亿元）全社会固定资产投资（亿元）38.6958.1493.52130.322005年2006年2007年2008年2019全社会完成固定资产投资130.32亿元，同比增长32.9%。20091-6月份全县共实施规模（500万元）以上固定资产投资项目210个，完成投入53.22亿元，增长27.7%。金融危机后，中国经济市场逐渐恢复信心，投资大环境的好转，扭转了房地产危机的形势。固定资产投资•2019年城镇居民储蓄存款余额41.63亿元，增长31.9%。•09年一季度，城镇居民人均可支配收入达4056元，比08年同期增加730元，同比增长21.9%，列全市8县区之首。居民收入的增长使得房地产市场的购买力得到增强。人均可支配收入050001000015000全年居民人均可支配收入（元）全年居民人均可支配收入（元）992010931130412006年2007年2008年•近几年全市总体经济运行健康平稳，呈现持续平稳上升的良好态势，发展潜力和空间较大，后劲十足，为该地区房地产市场提供良好的硬实力。•盱眙人均收入逐年增长，社会消费能力也日益增强，居民收入的增加，是地区房地产获得成功的支撑点。•城市规模不断扩大，必然要求城市能提供大量的住宅房，新的人口迁移和外地返乡人员将会为房地产市场提供更多的刚性需求。•盱眙政务区的发展，在一定程度上给本案带来大量的市场机会，可以预见在新区工作的人群将是本案的重要的购买客群和消费客群。•固定资产投资也在逐年增加，2019年房地产开发投资总额为13.9亿元，08年的金融危机，并没有冷却盱眙房地产投资的热度。•盱眙旅游业的发展，招商引资为本地房地产注入外来需求，带来新一轮的发展契机。宏观市场小结年份2019年2009年2019年城镇人均住宅面积（㎡）272830住宅建设总量（万㎡）9090100住宅类型商品住房经济适用房商品住房经济适用房商品住房经济适用房需供地面积不低于（亩）720180720180800200需供地总量（亩）9009001000房地产发展规划“十一五”期间，新增住房建设总量400万㎡，其中商品住房占80%，经济适用住房占20%。未来两年内，将规划一定量的商品房上市，强大的后续供应量，令区域市场的竞争更为激烈。09年1-6月，房地产实施项目26个，投入11.46亿元，增长50.3%。2009年上半年房产市场的回暖，促进了盱眙房地产投资的不断增长，增长不断加速。房地产投资2005-2009上半年完成投资额（万元）050000100000150000当年完成投资额（万元）14365450001036001390001146002005年2006年2007年2008年2009年1-6月板块划分此次我司研究了盱眙三大重点开发潜力板块：滨河板块，政务新区板块，经济开发区板块。本案所在的政务新区板块是目前盱眙市场最具潜力的热门板块。楼盘名称占地面积（m2）总建面积（m2）建筑类别栋数/层数预售套数（套）价格（元/m2）开盘时间销售率森海豪庭1930823307多层8幢5层256住宅29502019-9-713.3%鹏胜家园4400075060多层17幢6层276住宅19002009-6-2651.8%惠源居98757142282多层46幢6层1425住宅2450商铺37002019-6-3051.4%龙华向阳城4000060000多层15幢6层未售未售未售未售滨河观光板块该板块位于盱眙县东部，沿淮河风光带形成的特殊区块，自然景观优越，毗邻商贸商圈，可供开发的土地约900亩，规划以低秘度旅游度假物业为主，代表楼盘：森海豪庭、鹏胜家园、惠源居和龙华向阳城。楼盘名称占地面积（m2）总建面积（m2）建筑类别栋数/层数预售套数（套）价格（元/m2）开盘时间销售率香江花园3781575100.6多层14幢6层425住宅2485商铺52002009-4-1466.1%世纪名城55802133800多层小高层高层3幢6层8幢11层6幢高层633住宅2500商铺50002019-12-395.9%郦水嘉园2336244120.5多层高层13幢6层5幢17层254住宅1850商铺36002019-8-2972.4&水岸凤凰城466900750000多层小高层180幢566住宅17502019-9-3097%东方都市2336244120.5多层高层8幢6层1幢16层490住宅2300商铺30002019-6-3096.3%位于县城东部、是“东扩北移”的重要内容，目前成型居住区较少，日常生活配套缺乏，出入不太方便。代表楼盘有香江花园、世纪名城、郦水嘉园、东方都市和水岸凤凰城。经济开发区板块政务新区板块本案所在的政务新区板块囊括盱眙汽车客运站，金源北路，中央公园，沿山水大道，直至县政府的大片平台区域，可开发用地约6000亩，也是“十一五”规划的重点。该区域是外地进出盱眙的必经板块，体现盱眙的整体形象，是未来的新城商业中心和高端商务区。该板块沿山水大道自西向东，聚集了不同风格的大规模社区，形成新区高尚居住氛围。代表楼盘有：富顿中央、海通时代广场、龙城新天地、四季华庭、凤悦天晴等。本案四季华庭海通时代广场富顿中央凤悦天晴龙城新天地楼盘名称占地面积（m2）总建面积（m2）建筑类别栋数/层数预售套数（套）价格（元/m2）开盘时间主力面积销售率后续供应量富顿中央一期85000380000高层住宅多层商业7幢3-5层7幢19-28层353高层住宅2850商铺60002019-5-8106-119m2三室两厅两卫48%19万方海通时代广场200000400000多层小高层多层商业一期10幢4层11幢6层823多层住宅2200沿街商铺3000-70002019-5-8龙虾城商铺面积在200-300m268.1%13万方金源花苑4628890180多层小高层17幢6层2幢11层717住宅2700商铺60002019-7-30商铺350070.1%3万方龙城新天地4100054000多层商业街高层住宅9幢2-6层4幢11层368小高层2650商铺3000-100002019-7-15100-130m2三室两厅两卫93.2%4000方四季华庭3800074000多层小高层8幢6层4幢11层462复式2480商铺60002019-9-30115-121m2三室两厅一卫83%1万多方凤悦天晴50000115000多层小高层15幢6层6幢15-17层未售多层27002009-887-137m2新盘12万方政务新区板块•富顿中央和海通时代广场规模较大，总建面积在40万平米左右，其余项目供应量一般。说明该区域已经进入规模型楼盘开发阶段。•主力面积为100-130m2，户型以三房为主。购房者仍比较关注户型的实用、自住功能。•整体销售情况不佳，08年金融危机，影响了各项目的去化速度，随着09年上半年房地产市场升温，板块销售成绩有所好转。•板块内的住宅销售均价在2200-2800元/m2，价格跨度不大，根据项目的建筑风格，产品品质，综合定位拉开价格差。•盱眙在售商业项目主要集中政务新区板块，销售均价在6000-8000元/㎡左右，对于本案具有重要参考价值的是龙城新天地和海通时代广场。•区域内在售项目的后续供应量约50万方，且板块土地市场储备量大，区域内待售项目销售压力大，市场竞争趋于激烈。政务新区板块小结房地产市场小结•未来的3-5年内，盱眙土地市场将持续高温，基本上维持在每年900亩的规模。强大的后续供应量，令区域市场的竞争更为激烈。•2019年房地产开发投资总额为13.9亿元，而仅09年1-6月已实施房地产投资11.46亿元。说明房产市场的回暖，加快了盱眙房地产投资的热度。•根据政府规划，政务新区板块将会成为盱眙主要的居住区，未来商业中心随着城市发展将延金源北路继续北移。•盱眙房地产市场近几年发展也比较迅速，从07年开始市场已进入商品化时代，但高品质、智能化住宅仍稀缺，产品缺乏差异化。•从目前普通住宅市场的发展情况来看，住宅价格上涨的空间不大，基本上会维持在2500-3000左右，并将持续一段时间。开发商：江苏盱眙三锦置业发展有限公司地址：盱眙金源北路15号（原马坝小车站）占地面积：38000m2总建筑面积：74000m2容积率：1.96绿化率：35%建筑类型：多层、小高层在售情况：在售多层仅剩8层,面积在130m2以上项目进度：小区共计8幢6层和4幢11层住宅及少量的沿街底层商铺，现推出8幢多层住宅及商铺规划总套数：627套开盘时间：2000年9月将开3#、5#两幢小高层销售价格：住宅2480元/m2、商业6000元/m2现推房源：462套（住宅286套，商业176套）销售率：83%（住宅89.5%，商业72.2%）项目优势：极富现代感和线条感的建筑立面；多层与小高层合理布局，使空间错落有致。小高层设有45m2的单身公寓。竞争个案分析—四季华庭开发商：江苏盱眙宁佳房地产开发有限公司地址：新城区山水大道北侧占地面积：50000m2总建筑面积：115000m2容积率：2.0绿化率：约29%建筑类型：多层（15幢）、小高层（6幢）销售价格：2700元/m2项目进度：现一期4幢多层施工至2层规划总套数：约900套开盘时间：预计2009年8月销售价格：预计住宅2400元/m2项目优势：西班牙式建筑风格，红顶白墙，售楼处特有的八角尖顶将马德里元素完美演绎。户型引入欧式八角窗，使居室采光更佳。竞争个案分析—凤悦天晴开发商：海通置业有限公司地址：金源北路与与与盱马路交汇处占地面积：200000m2总建筑面积：400000m2容积率：2.0建筑类型：多层、小高层、商铺项目进度：一期10幢4层/11幢6层一期规划总套数：约1050套一期开盘时间：2019年5月8日一期销售价格：在售C区住宅2200元/㎡，内商铺3000元/m2沿街商铺7000元/㎡，1、2层连卖5000元/m2现推房源：823套（住宅538套、商业279套、物业6套）销售率：68.1%（住宅62.1%，商业80.3%）项目优势：集购物、娱乐、餐饮为一体的综合购物中心和居住社区，采用节能技术，规划为三大区域：A区龙虾科技美食城，建筑设计将龙虾鲜明的外形与极具现代写意特色的艺术风格结合在一起，使得建筑整体不失质感同时形态栩栩如生。B区为住宅。C区为建材市场兼有部分住宅。竞争个案分析—海通时代广场开发商：江苏甲地置业有限公司