近期中国房地产企业发展环境分析XXXX1215

1©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。近期中国房地产企业发展环境比较分析丁祖昱先生克而瑞（中国）信息技术有限公司总裁上海易居房地产研究院副院长2©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。内容页码引子3A.外部环境篇7B.企业动态篇13C.应对建议篇413©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。引子1、土地2、住宅4©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。土地部分城市经营性土地需求量锐减经营性土地流标情况明显城市2007年1-11月（占地面积：平方米）2008年1-11月（占地面积：平方米）同比增幅广州3,381,0902,020,290-40%武汉4,446,323857,358-81%南京7,111,3463,967,044-44%长春7,576,9342,171,451-71%城市成交幅数流标幅数流标率城市成交幅数流标幅数流标率上海801515.8%北京611115.3%广州19520.8%深圳251130.6%宁波58812.1%天津1382113.2%南京50813.8%沈阳64811.1%苏州42917.7%长沙951412.8%连云港331734%南昌421120.8%合肥353046.2%武汉26721.2%厦门191442.4%福州11635.3%5©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。受政策利好影响，11月市场信心有所恢复，成交量环比上涨，但仍仅相当于去年同期五成左右区域城市9月10月11月环比同比长三角上海48.5949.9070.2140.7%-44.8%南京20.3823.740.6871.6%-55.2%杭州17.4412.7917.4436.4%-32%环渤海北京54.8052.5662.1518.2%-57.8%天津31.8543.7348.8111.6%-51.5%沈阳147.7062.6356.2-10.3%-45.6%中西部武汉35.004567.2249.4%-27.8%成都33.2136.6643.8119.5%-60.8%西安48.0646.1347.834%-49.8%珠三角深圳30.6633.3358.8976.7%227.3%住宅深圳11月同比大幅上涨，这是由于深圳市场的回调是从07年9月开始，07年11月成交量已经比平时萎缩了一半。而近期市场走势稳定，本月受政策影响成交大幅放量，因此同比增幅激增。6©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。区域城市档次项目名称最高价格目前售价降幅华东上海高档中远两湾城2200015000-32%中档锦绣华城2100015500-26%南京高档世茂滨江1800013000-28%中档金域缇香1500010000-33%华北北京高档银泰中心961776000038%中档金地格林小镇69600680029%天津高档海逸长洲140008500-39%中档金地格林世界90005350-41%华南深圳高档兰溪谷3500023000-34%中档城市山林2800016000-42%华中武汉高档恒大华府108009500-14%中档金地国际花园9000（报）7200-20%大多数城市价格下降明显，项目价格跌幅达到30%以上住宅7©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。A.外部环境篇1、国际经济环境2、国内经济环境3、行业发展环境4、客户需求环境8©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。市场调整所面临的四大环境2134国际经济环境国内经济环境客户需求环境行业发展环境•全球性的经济危机,其影响程度超过97年，直逼1929年•一些国家面临破产危机•大量全球性企业裁员•GDP增长率连续5个季度下跌•股票总市值急剧下降，社会财富缩水严重（财富缩水26万亿）随着整体环境的进一步困窘，市场低迷的根本原因由原来的信心不足转变为支付力不足•居民就业率下降，失业人口达2000万•能源增幅明显下降•各层级需求环境市场均受到经济危机冲击，房地产需求前景不容乐观多环境联动•行业发展过程中存在典型的“忧患意识缺位”问题•企业盲目扩张，对风险意识不够；•市场发展出现阶段性瓶颈•政策对行业发展支持力度不够。9©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。全球性的经济/金融危机,其影响程度超过1997年，直逼1929年部分企业裁员情况企业名称裁员人数比例美国运通700010%花旗集团1400010%高盛集团3250010%汇丰银行11004%eBay150010%雅虎150010%百事可乐33001.8%星巴克100015%国际经济环境国际货币基金组织（IMF）援助濒临破产的经济体国家援助金额冰岛21亿美元乌克兰165亿美元匈牙利251亿美元（IMF、欧盟、世界银行共同援助）巴基斯坦商议中其他韩国、泰国……一些国家面临破产危机道琼斯指数恒生指数日经指数主要股市剧烈动荡，今年前１０个月，全球股市共蒸发市值16.22万亿美元。10©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。GDP同比增长率(%)67891011121303Q303Q404Q104Q204Q304Q405Q105Q205Q305Q406Q106Q206Q306Q407Q107Q207Q307Q408Q108Q208Q3GDP增长率连续5个季度下跌股票总市值急剧下降，社会财富缩水严重（财富缩水26万亿）全国城镇居民平均每户就业人口1.421.441.461.481.501.521.541.5605Q105Q205Q305Q406Q106Q206Q306Q407Q107Q207Q307Q408Q108Q2近七企业万倒闭，预计造成失业人口将达2000万中国经济环境走弱，社会财富缩水，失业率不断上升12.2%9.9%能源需求一路走低国内经济环境11©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。行业发展环境■企业自身发展过快，风险意识不够强：对宏观形势判断力不够，尤其是对于经济发展周期及房地产发展周期方面；缺乏弱势企业应急策略；■市场环境房价一路上扬，出现阶段性成长瓶劲；消费者购买力出现临界点现象；（上海总价150万/套，深圳120万/套）■政策环境金融紧缩，造成企业资金流出现困难；贷款升息，造成企业资金成本增加；保障房政策抢市场中低端客户；“忧患意识”缺位12©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。各层级需求环境市场均受到经济危机冲击，房地产需求前景不容乐观需求环境减弱高端需求改善需求刚性需求需求群体下降程度主要影响因素资本缩水企业倒闭利润降低股市跳水政策支持不够经济环境恶化收入预期降低客户需求环境13©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。B.企业动态篇1、上市企业基本面分析2、典型企业动态跟踪3、标杆样本深度分析14©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。基本面分析基本面数据恶化,房地产企业经营压力大2007年3季度2008年3季度同比货币资金量(亿)854.28927.39↑8.56%A股74家企业货币资金量变化2007年3季度2008年3季度变化百分点销售费用率2.79%4.05%↑1.26管理费用率6.46%6.22%↓0.24财务费用率2.04%2.17%↑0.13A股74家企业费用变化增持现金:过冬意识明显销售压力:销售费用显著上升成本控制:管理费用下降财务紧张:财务费用上升经营压力大15©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。2007年3季度2008年3季度变化百分点销售净利率15.65%16.53%↑0.88净资产收益率7.67%7.23%↓0.442007年3季度2008年3季度同比营业收入739.45989.39↑33.80%签约预售收入1186.951185.73↓0.10%A股74家房地产企业营业收入变化A股74家房地产企业利润水平变化•利润情况略有上涨，是由于目前结算项目的项目大部分是去年完成的销售。负债激增压力大2007年3季度2008年3季度同比扣除预收账款的总负债20243119↑54.10％•营业收入属于07年结转，并不能够表示企业08年实际收入。实际的签约预售收入已经开始减少。A股74家房地产企业平均净负债率?2007年3季度2008年3季度变化百分点净负债率33.26%53.54%↑20.28A股74家房地产企业负债（扣除预收账款）情况假象（左侧数据）：营收数据看似景气，但并非反映当前业绩，因为有07年的销售结转。真相（右侧数据）：负债激增表明未来日子难熬。基本面分析16©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。企业名称1-9月累计销售收入（亿元）存货（亿元）存货去化系数（年）当前持有现金及现金等价物万科356.1873.751.84199.42亿万通地产18.4157.62.3510.85亿金地集团78.74265.92.5380.06亿保利地产115.73417.512.7148.31亿招商地产42.04215.523.8432.02亿存货压力偏大房地产企业存货大幅增加，而销售去化情况发生阻滞注：存货去化系数一般为2较为适宜。基本面分析17©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。企业大幅度下调销售目标，调整幅度基本在2位数前景预期悲观，销售目标下调开发企业原定销售目标（亿元）调整后销售目标（亿元）下调幅度现阶段销售情况（亿元）销售情况截至时间世茂房地产17514020%44上半年雅居乐15011026.67%47.779上半年富力24018042.86%145三季度终盛高置地3020~2516.67%13上半年万科800//389.6三季度终合生创展1101009%35.4上半年十一期间又套现11亿元保利24020020%167.35三季度终碧桂园320//140三季度终开发企业原定销售目标（万平米）调整后销售目标（万平米）下调幅度现阶段销售情况（万平米）销售情况截至时间中海外40027032.5%221.4三季度终首创置业804150%13上半年上海复地70.740.143%24.15上半年金额调整面积调整关于房地产企业对策：郁亮：企业最关键的是要自救！不能指望政策张玉良：要破冰、要冬泳，不能冬眠！关于房地产企业的现状：潘石屹：“多