搜索
社区商铺的概念和类型社区商铺，指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层，或者商业用途裙房。现在的社区商铺已经打破原来以铺位形式为主要形式的特点，铺面形式逐渐成为社区商铺的主流。(鉴于住宅底层商铺的特殊性，以及市场的关注程度，单独对住宅底层商铺做介绍)按照消费者的消费行为，将商业房地产分为物品业态、服务业态和体验业态，结合社区商铺的特点，社区商铺可以按照商铺的投资形式分类，分为零售型社区商铺和服务型社区商铺两类。其中似乎少了体验业态，这实际上是比较符合社区商铺的经营特点的。社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等;服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。从以上社区商铺可能的商业形态可以看出，社区商铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让，无疑社区商铺属于商铺投资中的“小盘活跃股”。社区商铺的特点和影响社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，其市场极为成熟，只要商铺投资者保持理性的投资思维，不是以过度透支的价格购买商铺，就不会面临大的投资风险。下面按照零售型社区商铺和服务型社区商铺两个类型对社区商铺的特点进行分析介绍。1、零售型社区商铺(1)、规模特点零售型社区商铺的规模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积甚至仅7，8平方米，书报厅面积可能更小，一般的社区很少有服装店，有的话，面积也会比较小，通常20-30平方米。(2)、规划设计特点零售型社区商铺的规划设计通常没有特殊的要求：3.5米的层高是基本要求;如果是做中型超市，规划设计时应考虑合理的柱距，避免柱网太密，影响使用效率。(3)、经营特点▲商铺的形式社区商铺的主要形式为主要为铺面形式。▲投资回收形式社区商铺的投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代逐渐向商业投资机构转化。2、服务型社区商铺(1)、规模特点服务型社区商铺随着人们生活水平的提高，规模有逐渐增大的趋势。过去，社区商铺比较多的是小型餐厅、小型美容美发店、彩扩店、花店等，可是现在，餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求，1000平方米左右的商铺具有良好的市场空间。(2)、规划设计特点服务型社区商铺的层高也不能低于3.5米，柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少化，因为餐厅、美容美发、健身等设施对水、电、暖、天然气、排污、消防等有相关要求，规划设计过程中要对以上内容加以考虑。商铺投资者在做商铺投资时需要对此加以考虑，上述设施越完善，今后越容易出租。(3)、经营特点▲商铺的形式社区商铺的形式有铺面商铺和铺位商铺两大类。铺面商铺不可能进行统一管理，尤其当采取出售投资形式的时候，开发商不可能在经营阶段，干预商铺投资者的投资形式或经营类型，在此情况下，如果社区商铺的规模太大，这种没有统一定位、统一经营理念的社区商铺项目将有可能面临经营困局。有些社区建设专门的社区商业楼，里面的商铺主要是铺位形式，这些铺位商铺的“可视性”肯定不如铺面形式，但其优点在于这种铺位商铺有可能在统一定位、统一经营理念下，竞争力得到提升，换言之，当社区商铺的开发商专业化水平很高时，铺位型社区商铺的价值未必不如铺面社区商铺。▲投资回收形式目前，不少从事服务类商铺经营的经营商，已经逐渐在改变租用商铺的方式，原因是多方面的：一方面，过去的餐饮业经营商、美容美发店经营商等财力不足，所以只能租用商铺，但现在就不同了，很多从事服务类经营的企业、个人已经具备了投资购买商铺的实力;另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以这些经营商会转而选择购买商铺。从上面的分析可以得出结论，服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。投资须知曾几何时,“一铺养三代”成为商业地产投资的秘籍。不可否认,一些投资者因旺铺而坐拥稳定并且逐年攀升的租金收入,无须花心思打理,却能获得不匪的收益。商铺投资,一度成为城市中产阶级最热衷的投资渠道之一。而其中,社区商铺又因投资门槛相对较低、风险较低、收益较稳定等特点而受到很多投资者的追捧。在开发商“韩流时尚”、“N年返租”、“与xx大超市为邻”等宣传攻势下,很多人把投资目光集中到了社区商铺的身上,买下来出租,先承租再转租,或是亲自上阵经营,不一而足。但是,你如果因艳羡别人的旺铺而跟随其后,不做分析,盲目投资,如果认为任何商铺都能“养三代”的话,那就真是大错而特错了。梦碎商铺2004年,张先生投资了北京郊区的两层商铺。这时候,他对地产业一无所知,只是听说升值潜力很大。而且这个商铺很便宜,一平方米才5000元,140多平方米一共两层的商铺,总价只要70多万元。就算年回报率7%,一个月也能收三四千元的租金。可谁知郊区的经济迟迟没有发展起来,那里的人气几年也都没起来。张先生的商铺开过瓷砖店、饮水机店,甚至做过仓库,月租金从最初的2000元一路跌到后来的900元。第一次的投资就以失败告终。尽管第一次投资商铺出师不利,但张先生的理想并未发生改变。2007年,他又以每平方米28000元的价格买下市区某小区35平方米的一处底商。张先生付了一半的首付,剩下一半分10年按揭。本来张先生已经找好了一个开快餐店的租客,谈好租金每月10000元。没想到开发商一次又一次地推迟交房时间,租客看看不对,就付违约金逃掉了。后来虽然交房了,但由于入住率低,客流量小,开张营业的商铺大都生意冷清。张先生好歹找到了一个卖土耳其烤肉的商家,每月8000元租金签了3年,连按揭款都抵不了。即便如此,那个租客每天的营业额也就300元左右。现在,张先生已经不再做“一铺养三代”的梦了,投资不利就是场噩梦。像张先生这样的投资者并不在少数,怀揣着商铺生财的梦想,却不得不为自己满腔的投资热情埋单,“一铺养三代”最终变成现实版的“三代养一铺”。警惕陷阱作为商铺的一种类型,社区商铺同街区型商铺、市场型商铺等相比,一般面积不大,单价也不算高,由于面对稳定的消费群,不可控因素较少,故而风险相对较小,很适合中小投资者投资或经营。但个中风险,却很值得投资者细细考虑。一般的社区商铺,从总体形式上看,不外乎两种,出售或出租。一般来说,规模较大的临街型商铺或底层商铺,以出售居多。而小区内部规模较小的商业街或零星的店铺,则以出租为主。如果单从收益上看,出租无疑对房地产商更有利一些,长期算下来,收益较出售要高得多,但出租对开发商的要求也较高,首先要有资金实力,不急于回笼资金;其次要有良好的管理团队,还要有对商业地产的管理经验,熟悉各种商业业态,能支付较高的管理成本等。而出售则显得简单一些,只要项目规划设计好,和住宅互相补充,相得益彰,也能很快收回成本。但在租的过程中,有一种情况要特别当心,即开发商为了销售房子,而创造了一个商业街概念,实际上这条街的使命,也就是为了和小区相配套,一旦房子售完,商铺也就很有可能寿终正寝,或改作他用。由于这种商铺事先并没有通过规划审批,有点类似于临时房。因此,房产商不具有产权证,没有产权,当然更没有租赁权。在这种情况下,和商户签订租赁合同的也只能是假手一个自然人而不是法人了。如果日后产生纠纷,按合同规定,也只能和签订合同的那位自然人打官司了,风险无疑增大了许多。再则,如果真的是临时房,存在的期限又特别短,投资者就要慎重考虑,如果选择的商业经营回收期特别长,会不会还没有收回装修、培育市场等前期投资,商铺就不存在了?房产商对小区环境、格局的改变也会影响到商铺的经营。曾有一商户在一小区拿下面积不小的商铺,打算做婚纱影楼的外景拍摄基地。没想到,半年之后,原来漂亮的风景不见了,代之而起的是迅速建起的楼房,整个小区的环境也失去了做外景的价值,从而不得不改作他用或退租。另外,开发商承诺的面积缩水,商品房销售不畅,住宅入住率不够,配套设施不全,都会构成社区商铺的陷阱,尤需投资者密切注意。五个问题对社区商铺的投资者来说,做出决策和选择之前一定要仔细思考,特别要对开发商惯常的宣传概念认真分析,多问几个为什么。1.顶级商业能否实现许多商铺都推出所谓“顶级品牌”、“韩流时尚”等吸引人的概念,问题是这些概念由谁来实现?要知道,开发商把一个个商铺卖给和您一样的投资人,产权归您了,您当然是觉得什么赚钱就经营什么,谁出的租金高就租给谁,其他人也一样。所以商铺卖完了,“顶级品牌”、“韩流时尚”等概念能否实现与开发商也没了利益关系,结果如何可想而知。有的项目承诺统一回租、统一招商、统一管理。但实践证明这很难实施,不可能所有商铺的业主都心思一致,一旦有特立独行的,必然导致多米诺骨牌效应,很难真正执行下去。2.商铺在社区还是商业中心区开发商往往告诉我们,该项目体量多么庞大,周围人口多么密集,似乎一个未来的商业中心区将诞生在这里,事实果真如此吗?我们首先应当搞清楚,这一项目是城市规划的商业项目,还是住宅项目的商业配套。虽然许多开发商把住宅配套商业规模加大,但只要是建在居住区内,其功能必然只能是为社区服务,不会成为有辐射功能的商业中心。要知道,每一个住宅项目,按照国家规定,都必须配套足够规模的社区商业。由于对商业地产销售前景看好,绝大多数项目都会按上限设计商铺,甚至会超标准规划。因此,当开发商告诉你,该项目周边有多少住宅项目,有多少居住人口的时候,不要以为这些人都会到你的店中来购物,因为他们所住的小区里也会有规模不小的商铺。3.商家入驻的商铺是否一定好与家乐福、华堂、国美等著名商家为邻的前景非常诱人:这些店家选址严谨,选择的地段一定不错,而且它们的入驻必然带来旺盛的人气。但必须知道的是,开发商提供这些著名商家入驻的条件和卖给你商铺的是截然不同的。著名商家所支付的租金水平一般不会超过每平方米每天2元,最低的甚至只有几毛钱。租给家乐福,开发商赚不到钱,但因此周边商铺的价格会被炒高。如果商铺购买价格过高,即便沾了家乐福人气的光,也不见得赚钱。还需注意的是,大商家往往要求独立门户,与其他商铺相对分离,“一步差三市”,如果开发商推荐给你的商铺与家乐福分属两个楼,人气差的可不会是一星半点。4.“N年返租”是否降低风险商铺的正常投资回报期应当在8~12年之间,开发商承诺3~5年的返租对降低初期风险有一定好处,但这样承诺很可能导致价格的上涨。如果返租项目的售价高于周边项目的话,开发商返还给你的租金可能仅仅能弥补你多付出的房价。5.商铺价格是住宅价格的几倍才合理许多开发商在宣传一种观点:在香港,商铺价格超过同地段住宅价格的10倍,而北京商铺价格仅是住宅1~3倍,上升空间巨大。但事实是,商铺价格与住宅价格没有任何关联性,影响平均商铺价格的主要因素是市场商铺供应总量。香港人口密度极高,而可供应的商铺用地有限,导致商铺价格极高。而北京,近年商铺的供应量增长远远高于住宅供应量的增长,商铺总体向过剩发展,因此北京商铺价格是住宅价格的1~3倍也不足为奇。择铺原则同其他投资方式一样,商铺投资也有规可循。投资者在选择商铺时,应遵循下面这些原则,以少走弯路。1.投资商铺“规划”为先规划是对未来发展的远景描画,从而改变未来城市在空间上的格局,使某些市场由此繁荣或由此变得冷寂。显然,商铺投资也要以“规划为先”,有道是“规划改变通途”、“规划催生商机”。2.在一条商街上要选择“角”与“边”上的铺位“金角,银边,草肚皮”是商业内流行的择址、选铺的要诀。一条商街制造的效益并不是均等的,街角上的铺位是择铺首选。因为街角汇聚四方人流,人们要立足的时间长,因而街角商铺因人流多,必带来财气旺。“边”是指一条街两端的铺位处于人流进入的端口,也