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郑州东风渠项目项目整体发展战略定位5、其他相似案例的借鉴报告逻辑结构图1、地块价值的战略理解2、对城市诸元形态理解3、项目发展战略的定位4、地块分析与功能建议6、项目结论的简单回顾PART-1在分析城市的思路中理解项目地块的价值项目地块位于东风渠花园路至经三路段北岸，现状用地内为拟拆迁的工厂、长途汽车站及学校，总用地面积19公顷。对于本项目的规划，我们将基于价值视角下，充分理解地块价值，从而做出符合城市，符合市场的规划建议。我们分别将从城市视角，发展趋势，地产市场，区域背景四个角度来审视项目的地块价值，寻找地块的发展与定位方向。项目地块规划是基于对地块价值的充分理解郑州核心郑东新区基于价值视角下的项目地块理解地块理解东风渠地块1新一轮的发展进程：中原城市的崛起城市视角：城市地位在区域发展中凸现武汉济南合肥西安太原中原地区位于中国中部，是核心区域之一中原城市有着悠久的历史和广阔的发展前景中原地区的发展地位有着承上启下的作用中原地区的崛起是中国经济持续发展的有利支撑※区位：郑州为中原地区城市群的核心※交通：郑州为中原地区的交通枢纽中心※城市：中原六省的省会城市为核心组成※中心：郑州为中原各城市的聚焦中心1地理优势催生交通优势的显现城市视角：城市地位在区域发展中凸现郑州的核心地理优势使其成为中原地区乃至全国的交通枢纽中心。郑州处于中原地区的核心地理位置为其带来了较大发展时机。郑州处于多条铁路和国道的交汇处，城市战略价值大。陇海、京广铁路在这里交汇，107、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个12006郑州及周边省会城市GDP比较（亿元）城市经济进入快速扩张期城市视角：城市地位在区域发展中凸现郑州人均可支配收入和人均GDP增长率郑州经济持续高速发展，连续3年GDP增长率保持在20%以上，06年GDP2002亿元，和周边省会城市相比处于中上水平。2006年在郑州市区人口310.2万，城市已建成区面积150平方公里，中心城区人口密度过大的问题日益凸现。郑州经济持续高速发展，连续3年GDP增长率保持在20%以上，远高于全国10%的水平，人均可支配收入的持续增加，为消费模式的改变打下了良好的基础。小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展1经济的发展推动新一轮的需求扩张城市视角：城市地位在区域发展中凸现郑州产业结构发展状况（亿元）郑州房地产投资情况(2000-2006)第三产业结构的快速发展为城市功能的转型打下了基础，也带来了消费需求的转变。郑州市房地产市场的投资增速从2004年后开始趋缓，但仍然维持在20%以上。房地产投资的增加从侧面反映了经济增长势头良好，人民收入增加。1传统产业带动第三产业的突飞猛进城市视角：城市地位在区域发展中凸现第一产业的素质实力与比重规模相对不足。2006年，在第二产业中，增长最大的几个行业分别是非金属矿产加工业和煤炭开采业等。可以看出对郑州经济增长贡献最大的还是传统优势工业。第三产业在传统优势工业的带动下增长势头明显。2002-2006郑州产业结构工业、贸易、物流、建筑业是郑州市的主要行业，商贸服务行业比重高，工业发展相对薄弱。1城市视角：城市地位在区域发展中凸现私营企业增长迅速，郑州正在吸引越来越多的私营企业和外资企业。图1：郑州私营企业年注册量（2003-2006）图2：郑州外资企业年注册量（2003-2006）郑州从第一、二产业主导的城市向现代都市发展，领导性城市正逐步形成1产业的转变带动城市定位的变更城市视角：城市地位在区域发展中凸现重工业城市以第一产业为主的城市，如长春服务性城市多为旅游城市或后花园城市，如泰山、深圳领导性城市以第三产业为主导，大力发展城市服务业，如上海、北京产业型城市以生产型产业为主的城市，如东莞郑州作为中原地区的核心郑州作为全国性的交通枢纽中心郑州作为经济迅猛发展的省会城市郑州作为第三产业高速发展的城市郑州的城市目标必定是引领中原地区发展的核心城市郑州的城市功能必定是以发展服务、办公、核心商业为主的城市郑州城市定位：领导性城市城市定位对本案的启示：定位带来的影响思考：城市定位的转变催生新一轮价值机会的实现※区位：核心的地理位置使其成为中原地区核心※城市：中原区域核心地位推动城市的快速崛起※经济：快速崛起的势头带动了整个城市的经济发展※产业：产业的转变催生城市功能的转变2在发展中，需求城市格局的转变发展趋势：城市发展趋势在探索中前行中心组团东移北扩城市规划格局——北扩东移的发展战略，西向、南向发展相对受到工业区及铁路制约。06年用地现状图2006~2020年用地规划图郑州建成区的格局还主要集中在中心组团，以组团集中模式为主，呈滚动发展态势；城市格局受西侧京广线和南侧陇海线的分割，郑州市实行的是“北扩东移”的发展战略，如果要完成500~600万的人口目标，必须拉大城市框架；近期由于郑州北向受到黄河制约，西向、南向受到老工业区和铁路等因素的影响，城市的主要发展方向为向东；从长期来看，郑东新区发展定位以商务投资区为主，北区定位于居住科技文化及旅游度假区。2北扩带来的城市变化主要来自新居住社区形成发展趋势：城市发展趋势在探索中前行06年用地现状图2006~2020年用地规划图北扩北区是郑州市传统的“上风上水”的高居住价值区域，北区优良的自然、人文环境和临近省政府的完备城市配套，使得其成为目前置业居住最受青睐的区域。郑州建成区的格局现在仍然主要集中在中心组团；郑州北区位于农业路以北，经三路以西，南阳路以东区域；郑州北区拥有几大优势：生态优势、旅游资源优势、区域交通门户优势，并且往北发展与省政府所在地金水区紧邻；郑州北区发展速度快，但受黄河防洪带及基本农用地影响，未来发展空间肯定受到一定限制。2东移带来的城市变化——新商务CBD的形成发展趋势：城市发展趋势在探索中前行郑东新区郑东新区起步区新区二期建设用地虽然还未经批复，但郑州向东发展郑东新区已成城市发展定局，新区未来发展必定向好！也许在04、05年郑州人还对新区的发展保持怀疑的时候，到06年CBD的建设已使得人们对新区的发展充满信心！但目前郑东新区由于缺乏产业人口支撑，生活娱乐配套缺乏，现最大问题是人气严重不足，这也是政府致力解决的问题，但这是城市新区发展的通病和必经阶段！范围：西起107国道，东至京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路，规划面积约150平方公里，人口260万，在20~30年建完；截止06年底，完成固定资产投入约351亿元，在建和建成房屋面积1380多万平方米，城市配套日趋完善；一期起步区CBD3.45平方公里范围建设基本完成，已实现10通标准，基本满足入住需求。截止06年11月，东区入住11万人，计划07年这一数字能达到20万；郑汴一体化的推进，进一步加快郑东新区发展进程；2郑州正由单核城市中心向多核模式过渡发展趋势：城市发展趋势在探索中前行旧中心大型居住区新中心城市中心由单核模式向双核模式转变，扩大了城市范围政府的导向让城市新中心的形成趋势：问题：城市老中心功能陈旧，辐射范围有限城市新中心人气不足，整体成熟尚需时日模式的转变使得城市的辐射范围扩大，影响力进一步加强，为今后城市快速的扩张和发展打下了好的基础2当前的郑州即将进入了双核模式时代发展趋势：城市发展趋势在探索中前行城市发展的四个阶段：单核模式形态：依托于老城区，向外呈圈形的扩张态势。城市代表：中国绝大数三线城市，如长三角的盛泽、新安江等城市多中心模式形态：城市呈多中心的发展模式，郊区化运动开始城市代表：中国的一线经济发达城市，如上海与北京等城市网络模式形态：城市多中心通过快速干道相连，并形成定位的差异都市圈城市代表：世界的大型发达都市圈，如日本的东京都市圈与美国的纽约都市圈郑州所处阶段江苏省盛泽苏州市上海市日本东京双核模式形态：以政府规划为导向，城市呈新区与老区双核的发展模式城市代表：中国许多的发达二线城市，如苏州、南京、无锡等城市北扩东移城市中心2位于发展轴上，享受城市发展的最大红利发展趋势：城市发展趋势在探索中前行城市的东移和北扩成为郑州发展的主轴：项目所在的区域为城市中心与北区的连接轴上，是未来城市发展的核心区域。项目所在的区域为城市新中心的串联区域，区域的地位优势明显。项目所在区域的城市地位处于上升期，未来有较好的发展前景。项目位置项目位于城市新中心和城市核心的中间，成为连接新老城市核心区的枢纽，城市战略位置明显。城市发展趋势对本案的启示：定位的思考：城市定位的转变催生新一轮价值机会的实现※城市：城市的扩张带来新的城市中心的诞生※土地：中心城区的土地稀缺，土地价值不断上升※中心：中心核心区域在发展中扩大※价值：价值体现出发展的重要性和必然性城市发展带来的探讨：城市发展趋势决定了地块崛起的必然性3城市模式的转变使得房地产业的发展迅猛地产市场：城市模式转变中的飞速发展2002-2006郑州固定资产投资和房地产投资与增长率异常基本正常正常运行基本正常异常2006年房地产开发投资额增幅-5%-5~5%5~15%15~25%25%25.8%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.20.210.1%反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产投资/固定资产投资1515~2222~3030~373720.9%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%2004郑州市房地产投资额出现较大幅度的增长，占固定资产投资的比重加大，主要的原因来自郑东新区的建设；郑州市房地产市场的投资增速从2004年后开始趋缓，但仍然维持在20%以上；虽然投资增长幅度仍然较高，从国际通行的准则和我们的经验我们可以判断郑州房地产市场运行基本正常。3迅猛发展下房产各板块分化出不同的特性东区北区南区西区中区板块板块房地产特征区域范围基本形成了城市区域“东北富、西南贫”的层级差别，价格和物业档次明显区隔；城市格局发展受政府政策影响巨大！中心区板块城市核心地段，城市设施齐备，依托浓厚的商业氛围及商务氛围，形成城市中心高档住宅板块。北起农业路，东至东环路，西至京广线，南至陇海路西区板块老工业区，生活配套成熟，“北扩东移”发展格局，使其房地产市场日渐落寞，随着西区旧改力度加强，将得到一定程度复苏。目前形成以地缘性客户为主的中低端住宅板块嵩山路以西北区板块优秀的自然和人文环境，交通便利，配套齐全，成为了市场自发形成的热点房地产板块。该区域构成复杂、产品差异性大农业路以北、中州大道以西、南阳路以东南区板块不在城市发展方向之上，且经济发展滞后，但依托城市快速道路以及城市向东发展的带动，开发区南形成少量新兴中高端城市住宅板块，但整个南部板块房地产发展落后。城东路以东，陇海铁路线以南郑东新区板块城市主要发展方向，依托高起点的规划、政府投入以及外地品牌开发商进入，形成市场最大热点板块，以投资需求为主要特征中州大道以东的区域地产市场：城市模式转变中的飞速发展板块分析1：热点的郑东新区板块和核心中心区板块中心区板块郑东新区板块依托资源城市核心地段/齐备的设施/浓厚的商业及商务氛围/通达的交通条件城市规划、政府投入、外地品牌开发商托市。产品形式受规划限定、土地价格等因素的影响，产品基本为高层，占地规模不大，容积率较高。本区域产品领先优势明显，面积较大，总价较高，产品形式多样，以多层产品为主，部分高层及叠拼产品，产品形式已达到国内先进水平。主力面积区间在140平方米左右。客户特征客户来源于全市各区域及市外。经济实力强，改善生活需求为主，部分投资需求，商务人士、生意人居多。客户来自于全市及市外，层次较高，多数属于中高端、非首次置业客户，以投资需求为主。价格平台市场价格处于全市最高水平，高层价