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谨呈粤华投资本报告是严格保密的。2工作思路与进程第二阶段案例研究体量分析案例调研成功模式研究项目整体开发战略各物业体量分析《体量分析专项研究报告》《经济测算》第三阶段物业定位发展建议分项发展战略及定位分项物业发展建议分期开发原则与滚动开发建议启动区物业发展建议项目营销组织建议《定位与物业发展建议报告》第一阶段市场调研宏观经济背景、城市研究房地产市场调研住宅市场调研商务市场调研商业市场调研酒店业市场调研区域调研项目经济测算《市场调研报告》工作项目工作任务工作成果200703/9至今工作200703/25200704/06200704/30本报告是严格保密的。3调研结论回顾：商业部分1、城市商业格局：城市类商业主要集中在城市中部，未来东部将大量发展，而北部较为缺乏；专业市场分散在城市正中心与外围，已基本成型，且各自具备历史沉淀、品牌号召力。2、区域电子市场：当前电子科技市场的实际经营面积为7.8—8.5万，其余主要为办公仓储，共19万左右；现有商户对市场前景总体抱乐观态度，近半希望继续扩大经营；电子相关产业中，通讯市场的垄断格局基本形成，但家电零售将是本项目机会点。3、配套商业市场：本区域所处核心圈层内，大型商超属于空白点；本区域的餐饮、娱乐、休闲均有待升级；由于学校消费的存在，文具、小商品市场有一定的空间，图书市场须慎重。本报告是严格保密的。4调研结论回顾：商业部分可行性论证项目可行方向专业电子市场扩容电子市场相关产业中白色电子（家电）区域生活配套类的大型商超百货区域生活配套类的餐饮、娱乐、休闲区域学校经济中的小商品、文具市场机会点较小，须慎重电子市场相关产业中通讯市场区域学校经济中的图书市场其他专业市场（如建材、汽配、服装、医药、生鲜、花卉等）本报告是严格保密的。5调研结论回顾：住宅部分1、市区共有六大住宅板块，其中郑东新区、金水区处于第一等级，相互竞争明显；本项目属于第一等级竞争圈；2、从典型项目综合分析来看，新古典主义、现代主义是城市主流，较为客户认同；异国风情由于与气候不相符，因此指标盘采用较少；3、住宅小型化趋势明显；城内项目平均5—8万/年销售；4、本项目需要争取两类客户群体：城市客户（企事业单位高管、企业主、个体户、成熟家庭）与外地户口客户；5、相较而言，本项目的核心优势在于四大物业类型之间的互动、支撑关系本报告是严格保密的。6调研结论回顾：商务、酒店部分1、本区域公寓式写字楼具有良好的发展空间，电子科技产业所产生的客户为主要支撑；2、本区域现有商务总体量18－19万平米，具备一定规模，未来随着本项目与中原数码港的商务体落成，将形成浓厚的商务氛围；3、本区域现有商务物业档次较低，硬软件配套设施尤为欠缺，其中配套、停车位、办公环境、电梯是受到诟病的主要方面；4、本项目核心目标客户：扎根于区域范围内的IT、电子、数码等相关行业企业，以及少量补充行业，如：运输、贸易等；5、从纯写字楼的用家市场来看，与本项目周边目前的用家不相符合，短期内不支撑纯写字楼市场，但长期发展具备可能性。酒店业：高档酒店与经济型酒店是本项目的机会点；三、四星级酒店在郑州市场定位尴尬，经营状况不佳。本报告是严格保密的。7战略研究思路电子市场案例分析综合体案例分析电子市场成功模型体量分析发展战略综合体成功模型经济测算本报告是严格保密的。8电子市场案例分析：深圳·华强北——分布振华路振中路振兴路红荔路华强北路赛格广场宝华大厦康乐大厦工业大厦经济大厦现代之窗大厦华联发综合楼赛格科技园华强电子世界华强广场港澳城新亚洲电子商城都会电子城华强大厦华发北路桑达大厦龙胜手机批发市场中电信息时代广场高科德数码城太平洋安防专业市场明通数码城汇通安防专业市场深南中路集中电子市场沿华强北路、深南中路、华发北路分布，共计21家；本报告是严格保密的。9电子市场案例分析：深圳·华强北——规模项目名称商业体量在营面积项目名称商业体量在营面积华强大厦65093300万商电脑城2600018400都会电子城180008000港澳城11001050新亚洲电子商城1617815000桑达电子通讯市场70004000赛格广场\宝华大厦5000036800高科德数码城2800019200深圳国际电子城57002700明通数码城180008000华强电子世界4300014400太平洋安防专业市场120009000华强广场530000汇通安防专业市场30003000深圳通信市场60002700龙胜手机批发市场2600016000工业产品展销中心2000850赛格电子市场（万商汇）数码城2000020000赛博宏大数码广场1000010000华强地铁电子商场90000华联发综合楼1500012800总计374487205200全国规模最大的电子专业市场，总经营面积共计20.5万。本报告是严格保密的。10电子市场案例分析：深圳·华强北——品牌与设铺方式赛格及赛博两大龙头电子企业，由此产生的品牌效应辐射周边，并拉动了一批相关产业的发展开放式柜台成为主流，高楼层多为独立铺位品牌经营格局设铺方式赛格广场F1电子元器件F2电子元器件（二极管、LCD、电路板块）F3电脑及配件（以经营电脑配件为主）F4品牌电脑专卖店F5—F8电脑及配件（以电脑配件为主）1-6楼以柜台为主，7楼主要以独立铺经营为主，少量柜台8楼基本为独立铺为主赛博数码广场F1易天手机F2品牌电脑笔记本数码产品F3数码产品电脑DIYF4电脑配件数码产品1楼主要以手机超市为主，2-4楼主要以柜台为主，四周为独立铺本报告是严格保密的。11电子市场案例分析：深圳·华强北——物业与配置早期各项规划较为保守，相关配套设置不足，与市场不断扩容所需之间的矛盾已日趋明显；单层经营面积在3000—4000上下利于铺位分割及交通动线组织；项目名称电梯扶梯车位层面积商业布置华强大厦上下扶手电梯各1部，垂直货梯1部10611001楼主要以柜台为主，2楼四周主要为独立商铺，柜台面积为2.5平米，独立商铺面积约10平米都会电子城1部货梯，1部观光梯，上下扶手电梯各1部，20020001-3楼主要为柜台，4楼主要为独立商铺，柜台面积1.5-3平米，独立铺面积约为12平米新亚洲电子商城上下扶手电梯各1部，垂直客梯2部，垂直货梯1部25030001-3楼柜台位，4-6楼独立铺，柜台面积约为3平米，独立铺面积约为18平米赛格广场6个垂直客梯，2组上下扶手电梯4部，垂直货梯2部400多3600市场一层有银行、商务中心，主要经营电子元器件；二层经营电子元器件；四层为精品店，专营品牌电子产品；三、五、六层经营电脑DIY及电脑外设与耗材；七、八层经营电脑软件、通信、网络、安防、视听等产品本报告是严格保密的。12电子市场案例分析：深圳·华强北——历史发展与经营状况主要品牌为2000年后进驻，目前经营状况良好，日均人流量高达30－50万人次、年销售额近200亿元；主要辐射珠三角，并可辐射全国市场。商场名称商场性质主要辐射范围经营品种出租率历史发展赛博数码广场零售为主首先覆盖深圳市市场、进而辐射整个珠三角市场、一定程度上影响华北、华东、西部城市电子市场手机、品牌电脑、笔记本、电脑配件、数码产品100%2003年6月开始经营，以数码产品、电脑、手机零售为主，填补当时市场空白，形成自身特色赛格电子市场（万商汇）数码城零售为主数码产品、相机、摄像机、办公数码系列产品等90%2004年开始经营，主营各类型数码产品，是国内最大的ＭＰ３批发市场，力图打造深圳规模最大的数码专卖场赛格广场批零兼营电子元器件、电脑及配件、办公等100%2000年5月开始经营，以电子、电脑、网络等零售和批发业务为主，并汇集大量科研、开发力量。赛格二期宝华大厦批零兼营电脑和安防类电子产品100%赛格广场二期，在一期经营空前成功的形势下，扩容而来，经营产品创新以安防类电子产品为特色，同时兼顾电脑。高科德数码城批零兼营品牌手机、手机及配件、手机相关产品70%原铜锣湾广场改建，2006年底开始经营，定位为通讯、数码产品专业市场，目前商家进驻状况良好。本报告是严格保密的。13电子市场案例分析：深圳·华强北——结论1、区域内电子商业总体量37.4万，在营各类专业电子市场共计21个，电子市场总经营面积共计20.5万，全国规模最大的电子专业市场。2、区域内汇集赛格及赛博两大龙头电子企业，由此产生的品牌效应辐射周边，并拉动了一批相关产业的发展，在经营方式上多种模式相结合。3、区域现有发展受早期规划所限，相关配置不足与市场不断扩容所需之间的矛盾已日趋明显，但随着片区相关改造的落实，这一情况有望得到缓解。4、区域发展成熟，目前经营状况良好，日均人流量高达30－50万人次、年销售额近200亿元。本报告是严格保密的。14电子市场案例分析：北京·中关村——分布四环路中关村大街三环路集中商业电子市场海淀大街中关村广场购物中心中关村e世界海龙大厦鼎好电子城鼎好电子城二期中芯大厦（未开业）津乐汇名店运动城家乐福太平洋数码电脑城北京硅谷电脑城科贸电子城市中科大厦中海电子市场四通大厦集中电子市场在三环和四环之间，沿中关村大街分布，规模较大的共计9家。本报告是严格保密的。15电子市场案例分析：北京·中关村——规模项目名称商业体量商业在营面积出租率中关村E世界600002610050%鼎好电子商城5500055000100%科贸电子城560003500095%海龙大厦1002210022100%四通大厦3758250660%中海电子市场15001500100%太平洋数码电脑城1020010200100%北京硅谷电脑城68006800100%总计203280147128电子商业总体量20.3万，在营电子市场共计8个，总经营面积达到15万。本报告是严格保密的。16电子市场案例分析：北京·中关村——品牌及经营方式注重品牌效应，引入大型专业经营顾问公司统一管理，经营方式灵活多样；同时存在零散带租约销售的模式。品牌支撑经营格局经营业态经营方式中关村E世界（目前规模最大的）B1动漫游戏F1品牌形象馆F2数码广场F3DIYF4配件、耗材F5餐饮F6多功能新品发布中心B1手机市场、亿国空间游戏中心、动漫酷地带F1国际品牌体验中心、数码形象馆、笔记本中心F2笔记本、数码、品牌电脑F3品牌DIY、耗材、OA、外设F4DIY配件、耗材、安防设备F5时尚美食广场F6时尚IT新品发布展厅部分楼层直接由开发商持有统一经营；部分楼层整体规划招商先行，后带租约出售；其余部分零售，但对经营业态统一规划要求。鼎好电子城（目前经营最成功的）B2采购及维修B1数码通讯区F1国际IT旗舰广场F2数码笔记本专区F3DIYF4DIYF5餐饮B2政府采购区、维修区B1鼎好IT新时空F1国际IT品牌体验中心、数码形象馆F2国际国内数码产品、笔记本F3品牌DIY、耗材F4DIY配件、耗材、软件F5快餐、酒楼由专门的经营管理公司统一规范化管理经营本报告是严格保密的。17电子市场案例分析：北京·中关村——物业与配置整体统一规划，相关配置相对充足，但早期产品（如：海龙、鼎好一期）配置依旧紧缺；单层经营面积差异较大；布置上柜台独铺相结合，低区展厅、中高区柜台位；中关村区域共有车位近1万个，其中包含了3000个公共停车位，目前已形成地下地面多重立体停车体系。项目名称自动扶梯停车位单层面积商业布置中关村E世界498085001-2楼展厅式独立商铺，3-4楼柜台位为主鼎好电子商城450078571楼大型展厅体验馆，2楼四周展厅式独立商铺，中间少量柜台位，3-4楼柜台位为主科贸电子城4——70001-5楼均为独立商铺为主海龙大厦2——16701楼全柜台位，2-5楼外围独立铺位，中间柜台位，6楼全独立铺位四通大厦210012531楼邮政及少量临街商铺，2-3楼集中商业大中电器中海电子市场无无1500仅有1层，全部为单独散铺太平洋数码电脑城450025501-2楼展厅式独立商铺，3-4楼柜台位为主北京硅谷电脑城23602260大量柜台位设置，极少单独铺