房地产经纪人协理资格

房地产经纪人协理资格考试大纲（2013）中华人民共和国住房和城乡建设部组织编制中华人民共和国人力资源和社会保障部组织审定中国房地产估价师与房地产经纪人学会说明根据中华人民共和国住房和城乡建设部、国家发展和改革委员-2-/13会、人力资源和社会保障部联合发布的《房地产经纪管理办法》（第8号令）和原人事部、建设部印发的《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》（人发［2001］128号），住房和城乡建设部委托中国房地产估价师与房地产经纪人学会编制了全国统一的《房地产经纪人协理资格考试大纲》，经人力资源和社会保障部组织专家审定通过。按照《房地产经纪管理办法》和《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》要求，房地产经纪人协理由各省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门、人力资源和社会保障主管部门依据全国统一大纲，组织命题并考试，每年的考试次数根据行业发展需要确定。本大纲以社会主义市场经济理论为指导，从房地产经纪人协理岗位职责和房地产经纪业务实际操作出发，主要考核房地产经纪人协理资格考试的应试人员运用房地产经纪专业知识开展房地产经纪业务的职业能力。本大纲设置“房地产经纪综合能力”和“房地产经纪操作实务”两个考试科目，其中“房地产经纪综合能力”科目包括房地产经纪行业、房地产经纪管理、房地产买卖咨询、房屋租赁咨询、房地产贷款咨询和房地产登记咨询六个部分的内容；“房地产经纪操作实务”科目包括房地产交易信息搜集、房地产经纪服务合同签订、房屋实地查看、房地产交易合同代拟、房地产交易资金结算、房屋查验和交接六个部分的内容。目录-3-/13第一科目房地产经纪综合能力考试目的考试内容一、房地产经纪行业二、房地产经纪管理三、房地产买卖咨询四、房屋租赁咨询五、房地产贷款咨询六、房地产登记咨询第二科目房地产经纪操作实务考试目的考试内容一、房地产交易信息搜集二、房地产经纪服务合同签订三、房屋实地查看四、房地产交易合同代拟五、房地产交易资金结算六、房屋查验和交接第一科目房地产经纪综合能力考试目的测查应试人员对房地产经纪行业、房地产经纪管理的了解和认识程度，运用有关法律法规和房地产专业知识提供房地产买卖咨询、租赁咨询、贷款咨询、登记咨询等服务的能力。考试内容一、房地产经纪行业1．根据房地产经纪的性质和特点，认识房地产经纪的必要性和重要作用。2．根据房地产经纪人员职业资格制度的规定，分清房地产经纪人员职业资格的种类，了解房地产经纪人员考试、注册、执业、继续教育等要求。3．根据房地产经纪人协理的权利和义务，明确房地产经纪人协理的工作职责；运用房地产经纪人协理的职业技能，协助房地产经纪人开展房地产经纪工作。4．根据房地产经纪行业的发展历程、趋势和前景，理解房地产经纪行业在房地产业和现代服务业中的重要地位，认同房地产经纪职业和行业。二、房地产经纪管理-5-/131．根据《公司法》、《城市房地产管理法》、《房地产经纪管理办法》、《商品房销售明码标价规定》等有关法律法规关于房地产经纪机构（含分支机构，下同）设立、备案以及经营公示的规定，办理房地产经纪机构设立和备案手续，在经营场所醒目位置公示应当公示的内容。2．根据《民法通则》、《合同法》等有关法律法规关于民事法律行为和合同法律行为的规定，确定房地产交易当事人（买卖双方、租赁双方等）相互之间的权利义务关系，确定房地产经纪活动当事人（委托人和受托人、代理人和被代理人、代理人和交易相对人、居间人和委托人、居间人和交易当事人）相互之间的权利义务关系，维护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。3．根据《房地产经纪管理办法》等有关法律法规以及《房地产经纪执业规则》关于房地产经纪行为的规定，恪守职业道德，规范执业，依法收费，不从事房地产经纪的各种禁止行为。4．根据《房地产经纪管理办法》等有关法律法规关于房地产经纪行业管理的规定，接受建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门等部门的行政监管和房地产经纪行业组织的自律管理，配合监督检查。三、房地产买卖咨询1．认知房地产的特性（不可移动、独一无二、寿命长久、价值较大、难以变现、交易复杂等）和种类，了解房地产买卖市场的构成和类型。-6-/132．根据《民法通则》、《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律法规关于房地产转让或买卖的规定，熟悉房地产转让条件、买卖主体资格和买卖流程，识别依法不得买卖的各种房地产，了解房地产买卖的各种禁止行为。3．根据房地产市场供求、房屋基本状况（区位、面积、用途、户型、楼层、朝向、房屋类型、设施设备、装饰装修、建成年份或者新旧程度、社区环境、权利性质等）、价格内涵、价款支付方式等影响房地产价格的主要因素以及投资回报率等，提供房屋买卖价格咨询和建议。4．根据房地产买卖环节税费的规定，提供房地产买卖税费咨询，包括税收的种类（如营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、所得税、契税、印花税等）、征收对象、纳税人、计税依据、税率、减免税规定等，以及费用的种类（如房地产经纪服务佣金、住宅专项维修资金、房地产登记费、交易手续费、估价费、担保费、保险费、公证费等）、交纳主体和收取标准等。计算房地产买卖的税费。四、房屋租赁咨询1．根据《城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》等有关法律法规关于房屋租赁的规定，熟悉房屋出租、转租的条件和租赁流程，识别依法不得出租的各种房屋，了解房屋租赁的各种禁止行为。-7-/132．根据房地产市场供求、房屋基本状况、租金内涵、租金支付方式、租期长短、季节等影响房地产租金的主要因素，提供房屋租赁价格咨询和建议。3．根据房屋租赁环节税费的规定，提供房屋租赁税费咨询，包括税收的种类（如营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、所得税、印花税等）、征收对象、纳税人、计税依据、税率、减免税规定等，以及费用的种类（房屋租赁经纪服务佣金、租赁管理费等）、交纳主体和收取标准等。计算房屋租赁的税费。五、房地产贷款咨询1．根据房地产贷款的种类（按贷款用途，可分为房地产开发贷款和个人住房贷款；按贷款性质，个人住房贷款又可分为商业贷款、住房公积金贷款和组合贷款）及相关规定（借款人的资格和条件、贷款程序等），提供房地产贷款咨询。2．根据个人住房贷款申请人的条件，计算首付款比例和贷款额度；根据个人住房贷款的还款方式（等额本息、等额本金等）、贷款期限和贷款利率等条件，计算还款额等。3．根据《物权法》、《担保法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》等有关法律法规关于房地产抵押的规定，熟悉房地产抵押权及其设立，了解房地产抵押程序，识别依法不得抵押的各种房地产，提供房地产抵押咨询。4．告知个人住房贷款代办服务的内容和收费标准，签订房地产贷款代办服务合同；按照合同约定和相关规定，为委托人提供房地产-8-/13贷款代办服务（拟定可供选择的贷款方案、协助委托人准备贷款申请材料、协助办理贷款申请手续等）；熟练使用贷款代办业务中常用的合同、表格和表单等业务文书。六、房地产登记咨询1．根据《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《房屋登记办法》、《土地登记办法》等有关法律法规的规定，提供房地产权属咨询；按照房地产登记类型（房屋所有权、土地使用权、抵押权和预告登记的初始登记、转移登记、变更登记和注销登记，以及更正登记、异议登记等），了解各类登记的登记机构、登记范围、登记申请主体、登记申请材料、登记程序、登记时限、登记收费标准、登记生效时间等，提供房地产登记咨询。2．识别房屋所有权证（房地产权证）、土地使用证、他项权证和登记证明（包括式样、内容、登记机构等）；根据房地产登记资料查询的规定（查询的范围、程序及对查询人的要求），查询房地产登记资料。3．告知房地产登记代办服务的内容和收费标准，签订房地产登记代办服务合同；按照合同约定和相关规定，为委托人提供房地产登记代办服务（协助委托人准备房地产登记申请材料、协助办理房地产登记手续、协助查询办理进度、代缴房地产交易税费和登记费等）；熟练使用房地产登记代办业务中常用的合同、申请书、表格和表单等业务文书。-9-/13第二科目房地产经纪操作实务考试目的测查应试人员搜集房地产交易信息、签订房地产经纪服务合同、实地查看房屋、代拟房地产交易合同、结算房地产交易资金、查验和交接房屋的能力。考试内容一、房地产交易信息搜集1．依法运用不同方式、方法，多渠道搜寻房源信息（拟出售或者出租房屋的基本状况、权利人及其联系方式、报价等），并对其进行整理、分类和共享；熟练使用记录房源信息的常用表格。2．依法运用不同方式、方法，多渠道搜寻客源信息（意向购买或者租赁房屋的用途、区位、价位、户型、面积、建成年份或者新旧程度等，客户及其联系方式，资金预算等），并对其进行整理、分类和共享；熟练使用记录客源信息的常用表格。3．依法运用不同方式、方法，多渠道搜寻房地产价格信息（房地产买卖价格、租赁价格等），并对其进行整理、分析和应用；熟练使用记录房地产价格信息的常用表格。二、房地产经纪服务合同签订1．根据房地产经纪业务类型，选择相应的房地产经纪服务合同（房屋出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同、房屋承购经纪服-10-/13务合同、房屋承租经纪服务合同等）；向委托人说明房地产经纪服务合同的相关内容。2．做好签订房地产经纪服务合同的准备工作，包括需要书面告知的事项，查看委托人的身份证明、委托出售或者出租房屋的权属证明和房屋所有权人的身份证明等有关资料，洽谈服务项目、服务内容、服务完成标准、服务收费标准及支付时间等。3．按照房地产经纪服务合同的签署要求（签名、盖章等），与委托人签订房地产经纪服务合同，避免合同签订中的常见错误，预防房地产经纪业务纠纷。4．按照房地产广告发布的规定和房地产经纪服务合同约定或者经委托人书面同意，依法通过经营场所、网站、报纸等不同渠道发布房源信息、客源信息或者房地产广告等。三、房屋实地查看1．实地查看拟出售或者出租房屋（简称实地看房）的区位状况（坐落、楼层、朝向、交通条件、周围环境和景观、外部配套设施等）、实物状况（面积、户型、层高、房屋类型、设施设备、装饰装修、隔声、通风、采光、新旧程度等）和物业服务状况；熟练使用实地看房的常用工具和表格、表单等。2．根据实地看房情况和委托人提供的房地产权益状况（房屋所有权情况、土地使用权情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或者占用情况等）信息，编制房屋状况说明书，并交委托人确认或者认可。-11-/133．制定带领客户实地看房的方案，包括看房时间、路线和顺序等；按照预定方案带领客户实地看房，向客户介绍房屋状况，回答客户在看房过程中提出的问题；根据房屋实际状况，核对房屋状况说明书；熟练使用带领客户实地看房的常用表格、表单等。四、房地产交易合同代拟1．向当事人说明存量房买卖合同的主要内容，协助买卖当事人洽谈、签订存量房买卖合同，向当事人提醒有关合同风险及注意事项。2．向买受人说明商品房买卖合同的主要内容，协助买卖当事人洽谈、签订商品房买卖合同，向买受人提醒有关合同风险及注意事项。3．向当事人说明房屋租赁合同的主要内容，协助租赁当事人洽谈、签订房屋租赁合同，向当事人提醒有关合同风险及注意事项。4．根据房地产交易合同网上签约和备案的相关规定，协助当事人办理存量房买卖合同、商品房买卖合同和房屋租赁合同的网上签约和备案手续。五、房地产交易资金结算1．向委托人或者交易当事人说明房地产买卖、租赁涉及钱款的种类（定金、价款、押金、租金等）、性质及有关规定；根据不同付款方式（一次性付款与分期付款、自有资金支付与贷款支付、现金支付与转账支付等）的特点及交易当事人情况，提供付款方式咨询和建议。2．向委托人或者交易当事人说明交易资金交割方式，包括交易当事人自行交割和通过第三方（房地产经纪机构、交易保证机构、政-12-/13府部门或者有关单位等）在银行开立的客户交易结算资金专用存款账户划转。根据不同交易资金交割方式的特点（安全性、便捷性、经济性等），提供交易资金交割方式咨询