GemdaleCorporation上塘道小地块定位发展思考GemdaleCorporation现状分析结论:上塘道小地块在交通、配套、景观等各项不占优势,但基于项目合理利润目标的考虑,则必须从产品本身出发,从根本上改变产品设计,树立差异核心卖点,提升附加值,以实现项目价值最大化。主要方向:方向一:户型改造,赠送更多实用面积方向二:作为高科技住宅的典范方向三:部分住宅改为商务办公,改变物业类型,带动普通住宅销售方向四:改变商业体量和位置,建立商业中心,以商业带动住宅销售辅助方向:方向五:优化空间,提供人性化产品设计方向六:创造深圳小户生活模式GemdaleCorporation各方向的论证分析第一部分GemdaleCorporation方向一:户型改造,赠送更多实用面积纵观目前市场上销售良好的项目,户型赠送面积是其主要卖点,比如深业东城上邸、南光城市花园、金光华溪山、万科金域华府等,通过凸窗、露台、阳台、预留承重挂件等方式赠送面积,直接增加产品的使用价值。其赠送力度之大,在市场上引起客户强烈反响。上塘道大地块部分户型(如78两房)也具有赠送面积可改房的优势,但仅163套,面积比约15%左右。可改房的优势户型不多,仍有提升空间。78平米两房89平米三房65平米两房GemdaleCorporation户型建筑面积赠送面积赠送率赠送方式B1:两房两厅两卫86-89平米24-28平米27%-31%露台2个,凸窗3个,承重预留1个B3:两房两厅一卫84-87平米27-38平米32%-43%露台2个,凸窗2个,承重预留1个B4:两房两厅两卫86-89平米30-43平米34%-48%露台2个,凸窗4个,承重预留1个B5:两房两厅两卫88平米平米23-38平米26%-43%露台2个,阳台1个,凸窗3个,承重预留1个典型案例:1、深业东城上邸(注:户型图中实线全送,虚线送一半)项目位置:龙岗区坪山中心区西南侧中山大道物业类型:高层总建筑面积:127041平方米容积率:3价格:6800元/平方米B1户型B3户型GemdaleCorporationB4户型B5户型GemdaleCorporation典型案例:2、南光城市花园项目位置:南光城市花园位于南山区南山大道以东,海德二道以南,创业路以北物业类型:高层总建筑面积:104550平方米容积率:4.5价格:11000-12000元/平方米1房2厅85平米复式下层1房2厅85平米复式上层GemdaleCorporationE户型2房2厅108平米F户型2房2厅112平米GemdaleCorporation典型案例:3、万科金域华府项目位置:宝安龙华新城金龙路与新区大道交汇处东北角物业类型:高层总建筑面积:18.9万平方米容积率:2.85价格:13000元/平方米户型建筑面积赠送面积赠送率赠送方式HA:两房两厅两卫88平米20-25平米22%-28%露台2个,凸窗1个,承重预留2个HB:两房两厅一卫84平米10-15平米12%-18%露台1个,凸窗1个,承重预留1个GemdaleCorporation结论:1、赠送面积是目前市场上比较成熟的做法,只是赠送形式各不相同。溪山、金域华府等项目已经在龙坂片区将这种预留楼板的赠送方式公开化。2、赠送面积能让项目产生高溢价,以金域华府为例,88平米可改4房的户型比84平米的户型溢价约1500-2000元/平米左右。3、搭建楼板的赠送方式能够成为实用空间,很受客户青睐。也是比较容易操作的一个方式。GemdaleCorporation方向二:作为高科技住宅的典范在项目初期,我们一直在科技住宅方面进行深入的研究,包括外墙保温、降噪系统、中水处理系统、智能操作系统、太阳能可用能源等,在后续的设计过程中,由于成本及技术的问题,没有形成项目的核心卖点,科技住宅的概念就无法支撑。目前深圳此类住宅不多,仅红树西岸主打此概念,也被客户认同为豪宅标准。我们认为这是被客户认同的溢价基础。同时现代人也更关注科技与环保节能。如果能真正实现,对产品品质及占位是一个很大的提升。客户感知价值科技因子具体内容高中低外窗系统断热铝型材、内外铝合金窗、LOW-E镀银膜低辐射保温玻璃;●●●●太阳能能源系统●植被绿色屋顶南向大窗户●外墙保温系统复合绝热墙体;●●●新风系统全置换式新风系统;防噪系统墙壁挤塑聚苯材料、门窗内装隔音隔热胶条、陶粒混凝土加厚楼板;采暖系统顶棚柔和辐射冷暖系统、热泵系统;卫生系统中央吸尘、食物垃圾处理、置换式垃圾周转箱;水处理系统中水回收—利用、墙排—直饮水、雨水收集系统;●智能操作系统可视系统、网络智能家电、远程控制终端设备、智能电梯其它●GemdaleCorporation一、永久恒温,室温常年保持在20-26度左右的人体最佳适应温度。二、常年恒湿,空气湿度始终保持30—70%左右。三、置换新风,经过净化的健康空气,形成新风湖,24小时不断更新,保持室内空气自然、清新。四、隔音低噪,窗、墙、楼板经过全面消音设计,室内始终控制在最佳环境声级。五、节能环保,利用天然的地下能源,清洁、无污染“恒温、恒湿、恒氧”是其科技住宅的核心理念。主要包括5个方面案例1:杭州的朗诗国际。GemdaleCorporation案例2:北京的当代MOMA恒温恒湿技术全面应用,使“科技”成为当代集团核心竞争力,也促使企业开发模式走向标准化,得以广泛复制MOMA核心技术系统:z恒温天棚辐射系统z恒湿型全新风系统z外墙优化系统z外遮阳及窗优化系统z屋面优化系统z厨房及地漏优化系统z防噪音优化系统z中央除尘优化系统z智能化电梯系统z水处理优化系统品牌系列:科技主题地产,创造美好人居MOMA万万树GemdaleCorporation对科技住宅,我们进行了专项研究,也去南京实地考察了朗诗国际的科技运用。但最终我们发现:1、科技住宅的建造成本较高:科技住宅的成本投入相当于建安成本的一倍。因此按照成本,需要溢价在2000-3000元/平米,才能有利润。2、科技住宅先期并不能产生较大溢价,需要规模化运用:在杭州等外地市场溢价水平差不多在2000-3000元/平米左右。对照每平米的投入成本,先期基本上都是亏的,或者说不赚钱,需要先培养市场,在后几期的项目中产生效益。3、科技住宅的物业维护要求较高:恒温设备的养护费用是1.7元/平米·月,物业管理人员是经过严格培训的专业人员,每个季度还需要对设备进行温度调试,总体在设备养护方面的投入不低。4、科技住宅的市场认同度不高:先期的市场培育周期很长,成本也很高。直到客户真正住进来有实际感受了,才会带动其他客户的信赖。老年人一般不认同科技住宅产品,年轻人会多一点。结论:从科技住宅的投入产出比来看,市场风险较大。科技住宅交流纪要GemdaleCorporation方向三:部分住宅改为商务办公,改变物业类型,带动普通住宅销售。结论:1、综合市场调查事实可见,龙华写字楼档次不高,需求量少。租用企业以电子、科技、贸易、服务等的小型企业为主,企业规模较小,面积需求不大。且租金水平维持50-70元/平米左右,投资回报率大约在4-5%左右,租金水平与投资回报率均较低,出租率也仅50%。2、事实上,特区内的写字楼市场同样面临供大于求的境况,过去一年,中心区写字楼租金约下滑20%,售价下滑约30%,主要是由于07年价格上升太快所导致急速回落。空置率也从07年的10%上升到08年的25%。因此,关内企业并不会因为降低成本去关外办公。3、政府出台住宅可做办公后,事实上降低了办公的硬件门槛,龙华本地更多企业租用住宅楼来作为办公场所。因此,无论是龙华目前的商务氛围,还是关内外市场情况,以及办公的替代形式,都难以支撑项目改为办公性质.依托地铁四号线及龙华火车站所带来大量人流的市场前景,将全部或者1-2栋住宅做成商务办公楼(办公设计,设施配备),导入商务办公概念(类似SOHO现代城)创造超出普通住宅的售价。上塘道小地块商务性研究最后,不建议小地块建写字楼。GemdaleCorporation商务办公方向的衍生思路:淘宝公寓联系了深圳市工商局市场管理科,目前深圳市没有对网络商店进行收税的规定,但是如果网络店转换成实体店,一定会进行收税,税率将由税务部门统一定制。联系了淘宝网客户服务中心,深圳的淘宝商家有12万,他们可以对其进行宣传推广,但是不保证效果,而且要缴纳一定的风险抵押金。客户需求:依据网络商店的性质和本项目所处的地理位置和交通情况,采访了部分网络商店的店主,意向不大。风险:1、部分楼栋作为商用办公,会让常规自住客户产生抗拒。难以保证社区居住氛围的纯净,住宅售价也因此受到影响。2、项目所处区位及交通不具有网络商店要求的便利性,客户的办公意愿比较低。3、网络商店的实体店,其实有很多替代形式(普通住宅亦可),因此客户的选择性比较多。最终,我们觉得淘宝公寓的可行性不大。所谓淘宝公寓,是指将某一栋或者多栋住宅的客户定向为,经营网络商店的人群,将公寓设计为宜商宜居的网络店实体形式,即给这些网络商家作为储货、办公兼生活的场所。GemdaleCorporation方向四:改变商业体量和位置,建立商业中心,以商业带动住宅销售目前2000平米商业沿地块南侧及西侧排布,临农民房及部分空地,形象差,人气不足。商业面积只能以街铺形式销售,售价将受到很大限制。因此大胆设想:1、可否修改规划要点,增加商业面积?如果可以,适当增加商业面积,并进行良好规划,引进百货、超市、或者大型餐饮,形成区域性的商业中心。通过商业的先行运作,完善配套,从而带动住宅销售。即通常我们所说商住一体,以商旺宅,以宅养商的格局。2、即便改变不了商业的体量,可否优化商业与住宅的规划关系?假设将商业设置在上塘路沿线,①昭示性更强,更受品牌餐饮的青睐;②通过良好经营,可形成区域性的消费场所,带旺住宅的销售。结论:1、得到开发部的答复,目前的规划要点很难改变,所以基本没有可行性。2、即使能够形成片区商业中心,需要投入很多,对经营能力要求较高,风险也比较大。3、放眼未来,龙华中高端的商业中心主要集中在镇中心及地铁沿线,本片区并非是商业的首选区域。GemdaleCorporation方向五:优化空间,提供人性化产品设计注:转角凸窗设置为阳光房,适用于端头户,且房间尺度较为宽松的单位1、凸窗面积赠送及利用主卧运用方式:结合转角凸窗,可在主卧设置阳光房,增加主卧居住舒适度。GemdaleCorporation次卧运用方式:设置上凸窗,结合凸窗设置书桌/床,扩充卧室使用空间。《2.2m0.8m书桌结合凸窗设置为办公空间床设置结合凸窗空间设置,节约卧室空间次卧运用方式:墙体结合内凸窗,设置为衣帽间,凸窗面积全赠送GemdaleCorporation2、辅助功能空间预留结合墙体等结构空间,进行收纳空间预留,同时可结合装修,打造人性化、高实用的居住空间。储藏空间的设计重点在衣柜、鞋柜、杂物间的设计。3、装修的人性化结合精装修,充分挖掘厨房空间,打造高利用率的人性厨房。充分挖掘结构空间,利用装修剩余空间,设置人性化储藏/收纳空间GemdaleCorporation结论:1、优化空间能够多出更多实用空间,客户认可这种附加值所产生的溢价。2、户型优化一直是设计考虑的重点,在以前的项目中有很多可以借鉴。3、户型优化及人性化在原户型中还有可以改善的空间,这也是进一步提升产品竞争力的方式。GemdaleCorporation方向六:创造深圳小户生活模式香港设计师张智强在《我的32平米公寓——30年变化》一书中详细记录了他在香港寸土寸金的环境下如何在32平米的公寓中从1976年一直到2007年的生活变化,室内空间随着时代、年龄、家庭结构的转变而不停的变化,以满足当时期的生活需求。GemdaleCorporation如果说深圳的房价对来深圳寻梦的年轻人是不可承受之重,那么居住的功能就不能仅仅满足几年的需要。90平米住宅是将来居住的主流趋势,而我们要让客户理解的是现代人的居住功能和生活模式,小户型的不在于面积大小,而在于空间的可变性。从生活态度、内心感受上去认同小户模式,上塘