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金晖房地产开发有限公司五年发展规划纲要（2012-2016）二〇一二年三月1目录第一章发展回顾与总结一、基本情况……………………………………………………1二、主要业绩……………………………………………………1三、存在问题……………………………………………………3第二章房地产市场形势分析一、2011年房地产市场回顾………………………………4二、未来房地产市场趋势展望…………………………………6三、面临的挑战………………………………………………8第三章指导思想和奋斗目标一、指导思想……………………………………………………91、企业发展定位……………………………………………92、企业发展战略……………………………………………103、企业文化精神……………………………………………11二、发展目标……………………………………………………121、总体思路…………………………………………………122、总体目标…………………………………………………1223、具体目标分解……………………………………………13第四章公司发展体系架构一、组织管理机构设置…………………………………………14二、机构职能职责………………………………………………141、公司管理层职责与分工…………………………………152、部门职能职责……………………………………………16三、人才队伍的建设………………………………………17第五章工作重点、措施和建议一、项目管理…………………………………………………181、项目策划论证……………………………………………182、项目运作…………………………………………………183、生产组织过程管理………………………………………194、成本控制管理……………………………………………195、产品质量与安全管理……………………………………20二、经营管理……………………………………………………211、营销策划管理……………………………………………212、产品销售管理……………………………………………213、投融资管理………………………………………………224、风险防范管理……………………………………………223三、物业管理……………………………………………………231、目标任务…………………………………………………232、管理运作模式……………………………………………23四、人力资源管理………………………………………………25五、建议…………………………………………………………26结束语……………………………………………………………27附：公司五年经营发展目标体系表第一章发展回顾与总结一、基本情况金晖房地产开发有限公司成立于2005年，是金晖集团下属子公司。主营业务包括房地产开发、物业管理服务，下属有金晖物业管理有限公司。目前，公司拥有二级房地产开发资质，三级物业管理资质，注册资金3亿元，固定资产526万元。金晖房地产开发有限公司现有员工50人，其中管理岗位人员16人，专业技术岗位人员8人；学历结构为本科以上14人，大专以上23人，中级职称以上24人。内设有“一室七部”，即：总经理办公室、行政人事部、财务部、市场营销部、工程管理部、设备采供部、造价管理部、物业管理部。金晖物业管理有限公司现有员工90余人，专业技术人员占到了公司全体人员的5%。下设综合办公室、财务办公室、盛仕华庭服务中心、盛世名邸服务中心。二、主要业绩公司成立以来，在集团公司的正确领导下，全体员工坚持以科学发展观为统领，秉承“用真诚铸造时代精品，用信誉树立卓越品质”的经营理念，抢抓机遇，加快发展，一业为主，多业并举，努力“创品牌，树形象，争一流”，用七年时间，实现了企业由小到大、由弱到强，业务由省内向省外拓展的历史性跨越，取得了经济和社会效益的双丰收，实现了跨越式发展。一是整体实力大幅提升。公司注册资金由成立初期的1000万元发展到现在的3亿元，增长了30倍。房地产开发资质由成立初期的国家四级资质晋升为国家二级资质。二是开发业绩一路飘红。累计开发完成孝义“盛仕华庭”、2“盛世名邸”2个住宅小区，建筑面积26.9万平方米，完成投资7.13亿元。新开孝义“盛世风情”住宅小区、忻州宁武“汾西正晖煤业培训中心”和“盛世祥苑”住宅小区。建筑面积32.64万㎡，总投资7.5亿元。“盛仕华庭”小区规划用地2.46万平方米，规划单体建筑9幢，建筑面积8.2万平方米，入住500户，建设地下智能立体车库503个车位；于2009年9月底竣工交付使用。“盛世名邸”小区规划用地5.68万平方米，规划单体建筑15幢，建筑面积17.7万平方米，入住1057户，建设地下智能立体车库1050个车位。分两期进行建设，一期工程9.6万㎡于2010年10月底竣工交付使用，二期工程8.1万㎡于2011年11月底竣工交付使用。“盛世风情”住宅小区项目规划用地89700平方米，规划单体建筑17幢，建筑面积21.72万平方米，建设地下智能立体车库1344个车位。小区分两期进行开发，一期工程已于2011年5月13日正式开工。“汾西正晖煤业培训中心”项目和“盛世祥苑”住宅小区项目规划用地4万㎡，汾西正晖煤业培训中心建筑面积3.25万㎡，于2011年4月10日开工建设。三是提前储备开发用地。在完善已竣工交付使用盛仕华庭、盛世名邸2个小区的同时，公司积极寻找新的开发项目。储备土地2宗，忻州宁武县东外环路西侧、凤凰镇大河堡村村东土地60亩；新疆拜城县土地161.95亩，为企业的持续发展奠定了坚实的基础。四是积极拓展延伸业务。2008年在原物业部的基础上，组建成立了金晖物业管理有限公司，涉足物业管理。现主要管理3盛仕华庭、盛世名邸小区。2011年底，根据需要，公司决定组建成立新的物业管理公司，在接管本公司项目的同时，对外拓展业务，并与世界知名的“世邦魏理仕”公司开展合作，引入先进管理理念，提升物业服务水平，打造具有金晖特色的物业管理。现物业公司的注册和与世邦魏理仕公司的合作洽谈正在进行当中。五是经营模式日渐成熟。已开发的两个项目从方案设计、工程建设到开盘销售，均是在短时间内完成的，并且销售业绩在孝义位居前茅。其项目经营模式已初步形成规范性的操作程序，在孝义及同类型城市中具有一定的可复制性。这对于今后企业的快速发展具有里程碑式的意义。三、存在问题在过去的几年时间里，公司发展取得了显著成绩，但由于公司成立时间较短，综合实力不强，管理运行制度不规范等等，还存在不少突出的问题。一是人才严重短缺。房地产开发是一个技术、资金密集型的产业，需要大量的管理、财务、技术等专业人才。而目前公司中层管理人员虽然大多数是具有一定技术水平的专业人员，但年龄偏大，知识更新慢，开拓创新能力不足；严重缺乏年青的高级房地产企业管理、营销管理人才，以及大量中、高级工程技术人才。这对于企业的长远发展非常不利。二是项目开发模式还待完善。经过几年探索，公司项目开发模式大的框架已经形成，但具体到项目管理、营销管理等每个环节、细节尚未形成成熟的规范性制度、程序，实际操作中还存在不少问题和差距。同时，只在本地占有一定市场份额，外地的拓展才刚刚开始。4三是内部管理制度亟需加强。企业内部的机构设置、职能划分、审批制度、办事程序和作业流程等，还不科学、不规范，距离现代企业管理制度的建立还有很大差距。四是物业管理尚未占领市场。目前，物业管理公司的业务仅限于本公司项目开发后的后续服务，依附于总公司生存，没有向外拓展市场、向外承揽业务，没有形成市场竞争力和良性发展。同时，由于孝义物业市场的不规范，相关政策法规和行业监管体系不健全，各种收费标准、行业标准没有参考依据，影响了企业的发展和管理服务水平的提高。第二章房地产市场形势分析一、2011年房地产市场回顾在2010年基础上，2011年国家继续加大了房产调控力度，频繁出台相关调控政策，力度越来越大和措施越来越严厉。主要包括：一是限购、限价、限贷等行政手段加码，税收、利率等经济手段跟进，调控政策全面升级。1月份出台的“国八条”明确提出限购条件，并指定了必须限购城市，7月的“国务院常务会议”进一步扩大至46个城市。价格方面，中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，并以问责制确保地方政府执行力度，地方“限价令”陆续出台。首套、二套贷款门槛提高，三套停贷，各类需求均受到一定抑制。住房转让营业税调整、房产税改革试点正式落地。紧随“国八条”之后，财政部发通知，将购买不足5年（含5年）的普通住宅对外销售由按差额征收营业税改为按全额征收；同时，5上海、重庆开始实施房产税改革试点，进一步打击炒房行为。二是资金、土地等配套设施全面跟进，保障房大规模建设计划落实到位。中央投入资金增加，多项政策支持保障房融资。2011年，《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出，未来5年，我国将开工建设3600万套保障房，2011年和2012年各1000万套，后面三年1600万套，“十二五”末使保障性住房的覆盖率达到20%。根据住建部统计数据，截至2011年10月底，全国保障房已开工1033万套，超额完成年初计划任务。三是上半年货币政策持续收紧，新增房地产贷款下降显著，后期有所微调。为抑制通货膨胀，央行在2011年上半年持续收紧货币政策，但下半年收紧步伐明显放缓。10月，温家宝总理在国务院常务会议提出，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，适时适度进行预调微调，保持货币信贷总量合理增长；2011年11月30日，央行公布从12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，释放货币政策微调的信号。通过调控政策措施，房地产市场急剧萎缩，住房交易量和交易价格整体大幅回落，土地成交持续下降，市场形势极其严峻。主要表现在：从价格上看：限购城市首当其冲，住宅均价下降，跌幅持续扩大，受到大环境的影响，全国市场一片低迷。各家房企在下半年迫于银行贷款及工程付款的压力被调整销售策略，实施降价，有些甚至开始卖项目、卖地，以求尽快回笼资金，缓解资金压力。从供需上看：成交量上一线城市低于2008年的历史低位，二三线城市略好；供给上一线城市新上市量低位运行，二三线6城市高位运行；总体情况是投资、新开工增速高速回落。从土地上看：全国土地出让总量略有增长，但住宅用地量价持续下降，楼面均价显著回落，溢价率持续下行至历史低位，出让金降幅显著。二、未来房产市场趋势展望回顾1998年“房改”以来的历史，政策、货币、土地等影响行业发展的关键因素不断变化，房地产业不断遭遇波折，但总体仍不断发展，行业龙头企业迅速成长。特别是2010年到2011年两年间，持续升级的限购、限价、限贷等调控政策，不断刷新“史上最严调控”的含义，但全国商品房销售面积连续两年创出新高，投资等指标高速增长，保障房建设力度连年加大；万科、中海、保利、恒大等品牌房企销售业绩连年提升，行业集中度进一步提高。展望未来，在2012年甚至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策，短期内，市场需求和价格波动幅度加大，行业风险上升。应该看到的是，中长期来看，土地资源总体偏紧的态势不会逆转，城市化进程不断推进也将为房地产市场提供旺盛的需求，房地产业仍面临较好的发展空间。但另一方面，影响行业发展的长效机制将逐步建立：保障房制度不断完善，建设计划逐步落实，对商品房市场的分流作用将逐渐显现；房产税改革试点范围扩大，可能从根本上改变房地产业格局。从更广的视角来看，经济转型、增速放缓、结构调整、货币投放变慢已成为中国经济中长期发展走势的普遍共识。从国内看，“十二五”规划建议仍将房地产作为国民经济的支柱产业的地位短时期内不会改变。作为拉动经济增长的产业没有改变，房地产还可以持续发展。但国内房地产增长重心7将由东部转向中西部、从一线城市转向二三线城市。城镇化和旧城改造加速将推动中小城市楼市进入高速成长周期。从省内看，山西被设立为全国第9个“国家资源型经济转型发展综合配套改革实验区”，必将迎来新一轮经济社会的大发展。全省正处于加速城镇化阶段，实施的“市域城镇化”战略和“一核一圈三群”空间布局，将带来全省城镇化的飞跃发展和巨大的市场需求、房地