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银街商业发展报告1银街商业发展报告北京市东城区商务局北京合众观点商务咨询公司二零零八年十二月银街商业发展报告2目录前言…………………………………………………………………………………1银街商业定位调研报告…………………………………………………………2一银街整体概述…………………………………………………………………2(一)银街的命名与地理位置…………………………………………………………2(二)银街的交通与基础设施建设……………………………………………………21.公共交通发达，道路基本畅通……………………………………………………22.市政基础完备，辅助设施有待提高………………………………………………3(三)银街商业发展结构布局…………………………………………………………41.商业密集度大………………………………………………………………………42.发展水平不均衡……………………………………………………………………4(四)银街周边商业竞争力……………………………………………………………4二银街商业定位研究——南部地区…………………………………………6(一)综合情况………………………………………………………………………6(二)商业发展现状……………………………………………………………………61.商业密度下降………………………………………………………………………62.服饰经营集中度高…………………………………………………………………63.精品向服务业转移…………………………………………………………………74.经营面积普遍偏小…………………………………………………………………85.商品定位差异明显…………………………………………………………………86.经营状况喜忧参半…………………………………………………………………8(三)消费人群研究……………………………………………………………………91.客流量明显偏低……………………………………………………………………92.本市常住居民和回头客为主………………………………………………………93.大众化特征明显……………………………………………………………………104.目的性消费不强……………………………………………………………………11(四)商业发展存在的问题……………………………………………………………121.整体商业结构档次降低……………………………………………………………12银街商业发展报告32.购物环境单调，业种组合定位矛盾……………………………………………123.交通环境制约高收入人群到达…………………………………………………12三银街商业定位研究——中部地区…………………………………13(一)综合情况……………………………………………………………………13(二)商业发展现状…………………………………………………………………141.社区商业发达………………………………………………………………142.商业能力过剩……………………………………………………………………143.特色经营受到冲击………………………………………………………………15四银街商业定位研究—-—北部地区………………………………………16(一)综合情况…………………………………………………………………………16(二)商业发展现状……………………………………………………………………161.基础型商业密集……………………………………………………………………162.风味小吃渐成气候…………………………………………………………………173.服饰经营大众化……………………………………………………………………174.单体经营规模小……………………………………………………………………185.商品宗教特色浓厚…………………………………………………………………18(三)商业发展存在的问题……………………………………………………………181.属地消费制约特色商业发展………………………………………………………182.专营专卖难成规模…………………………………………………………………18五雍和宫旅游文化特色商业专项研究……………………………………19（一）综合情况概述…………………………………………………………………19（二）消费人群与消费需求研究……………………………………………………191.人流量周期性变化大………………………………………………………………192.潜在消费能力强……………………………………………………………………193.多元化商品消费需求………………………………………………………………204.交通环境承受能力不足……………………………………………………………205.旅游团队消费受限…………………………………………………………………21银街商业定位建议………………………………………………………………22银街商业发展报告4一商业定位思路…………………………………………………………………22(一)依托文化传统，彰显现代文明…………………………………………………22(二)立足属地商业，挖掘地缘经济…………………………………………………22(三)多中心复合结构，立体化错位经营……………………………………………23二总体定位………………………………………………………………………23三功能定位………………………………………………………………………23四银街商业定位实施措施……………………………………………………27五银街商业发展指导目录……………………………………………………28六银街商业定位示意图………………………………………………………28银街商业发展报告1前言银街，泛指崇雍大街，是纵贯北京内城重要的交通干道。其间的东四、东单从明清至今，一直是北京重要的商业繁华区。上世纪八十年代末、九十年代初，改革开放促进了经济发展，在东单北大街及东四南北大街一带，沿街两侧逐渐密集了大量的商业设施，当时国内顶尖的时尚服装品牌先后进入，逐步形成了以品牌服装专营为主的商业特色。1992年,东城区政府因势利导，将这条十里长街命名为“银街”。“穿在银街”直接又鲜明地体现了银街的商业定位。进入到本世纪初，北京的商业格局发生了巨大的变化，涌现出一批地域性商业街区。银街的发展速度变得缓慢，一些代表性的品牌离开了，原有的“精品”特点减弱，逐渐失去了昔日“时尚”风向标的地位。2006年，东城区政府对银街进行了整治改造，银街的商业经营环境和公共设施有了明显的提升，形成了古朴时尚的特征。2007年，贯通银街的地铁5号线全线开通，为银街的发展提供了契机。为推进银街发展，2008年东城区商务局与合众观点商务咨询公司合作，针对银街商业历史变革、经营现状、消费群体、购物环境进行了综合调研，并就银街商业定位提出有关建议。银街商业发展报告2银街商业定位调研报告一银街整体概述(一)银街的命名与地理位置银街位于本市核心区域的东侧，平行于中轴线，是本市南北方向的主要交通干道之一。与命名之初略有不同，本文所指“银街”的概念，北起雍和宫桥，南至长安街东单路口，全长超过4.5公里，崇文门内大街未包含其中。自北向南依次有雍和宫北大街、东四北大街、东四南大街及东单北大街，50多条胡同与之相交，并有交道口东大街、平安大街、朝阳门内大街、金宝街横贯其间。以十字路口为界形成了雍和宫—北新桥、北新桥—东四十条、东四十条—东四、东四—东单4条独立的自然地段。银街,缘于当时的东单—东四一带商业发达，同时毗邻著名的金街王府井而得名。上世纪八十年代末，随着个体私营经济的发展，东单一带街道两侧开始出现个人经营的服装、服饰店。由于款式新颖，更新迅速，受到市场的欢迎，逐渐形成服装一条街的雏形。不久，一批率先进入中国的国际时尚品牌，包括观奇洋服、鳄鱼、梦特娇、苹果牛仔、花花公子等，以专卖的形式，纷纷进入这一带开店设点。在当时消费者只闻其名（广告），未见其身的饥渴状态下，迅速在北京市场引起轰动。受此影响，一批国营、集体企业纷纷开始服装经营，带动了一批国内合资品牌和内资品牌进入，如爱德康、李艳萍、阿山皮衣、丹尼皮衣、蓝豹洋服、阿桑纳服饰、金犀宝、比利牛仔、fun牛仔等，受到更多的个性化消费时尚人群的欢迎。一时间，银街成为引领京城穿着时尚的风向标。1992年，随着东城区崇雍大街管理办公室的成立，银街正式命名。当时，东城区政府以银街的名义命名崇雍大街，旨在以东单-东四大街为龙头，吸引更多的“名、特、优、新”品牌入住，整体提升大街形象和知名度。银街的命名，促进了崇雍大街的商业发展。根据崇雍大街管理办公室的统计资料，1993年各种商业设施达到750余家，比1992年增长了30%。银街进入快速增长阶段。(二)银街的交通与基础设施建设1.公共交通发达，道路基本畅通地理位置是商业发展的基础要素,四通八达的交通是商业街发展的前提。银街按照总体规划设银街商业发展报告3计红线为70米，现平均路宽30米，机动车双向行驶。非早晚高峰期间，车流量（双向）达到250--400辆/30分钟，道路基本畅通。有9条公交线路穿过或途经本街，公交停靠站32处。其中，106路、116路、684路贯穿银街全程。地铁五号线在本街全程通过，共有6个站台，包括雍和宫、东单两个换乘车站。便利的公共交通为消费者的顺利到达提供了极大的方便。但对于自驾车到达的消费者而言，4500米长的银街，12个停车场，250个停车位，则略显不足（见表1）。表1银街分地段基础设施拥有情况地段长度（米）停车场停车位ATM数量公交线路地铁站口雍和宫-北新桥930110341北新桥-十条820120231十条-东四110051041431东四-东单17005119873总计450012253291762.市政基础完备，辅助设施有待提高2006年，银街进行基础设施改造。通过架空线入地、新建管道铺设、增添夜景照明，以及店面装饰、广告牌整治等工作，将银街的市政基础条件提升到新的高度，完善了银街商业发展必备的硬件设施。其他公共设施。银街目前设有ATM自动取款机29台,公共电话机128部。在地铁5号线各出站口附近，建有绿地11块。随着购物与休闲的融合，购物环境已不单纯是指硬件设施，带给消费者休闲、放松的辅助设施，如人文景观、休闲场地，同样是不可或缺的。目前银街辅助设施尚显缺乏（见表2）。表2银街分路侧公共设施数量分布情况公共设施名称西侧数量东侧数量合计数量平均数量/百米公共卫生间810180.4交通指示牌5233851.9公用电话机46821282.8报刊亭（摊）92110.2邮筒78150.3垃圾箱4348912.0建筑小品000休闲座椅1719360.8休闲绿地73100.2银街商业发展报告4(三)银街商业发展结构布局截止到2008年4月，银街共有各形态的商业设施640余家，商业及服务业总营业面积近8万平米，其分布结构具有以下特点：1.商业密集度大崇雍大街大部分地段，都拥有较高的商业密集度。以总长度计算，平均密度为0.14个/平方米（见表3）。按沿街门牌商业使用率计算，商业密度超过80%以上。其中，密度最高的地段为雍和宫-北新桥段。以下依次为东四十条—东四，北新桥—东四十条，东四-东单段。表3银街商业分地段数量分布情况地段自然段长度（米）商业设施数量营业面积（平方米）密度（数量/平方米）平均面积（面积/数量）雍和宫-北新桥93017075830.1844.6北新桥-十条82012081200.1567.7十条-东四1100172268630.16156.2东四-东单1700180360840.11200.5合计/均值4500642786500.14122.52.发展水平不均衡银街总体的商业发展水平，在不同地段里，发展并不平衡，自北向南，由弱变强。北部，包括雍和宫大街及东四北大街北新桥两个地段，虽然商业设施密度较大，但商业服务能力较低，总营业面积1.56万平米左右，尚不及银街中、南部1个自然地段的力量。其平均单体营业面积在60平米左右，在银街各地段中最低。银街南部东四—东单地段，总面积达到3.6万平米，