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玖珑城商业综合体一期商业定位规划及发展建议项目认知及价值梳理项目总体发展方向思考项目商业定位项目商业业态规划建议目录项目招商策略及实施计划项目商业氛围营造建议项目认知及价值梳理01区位条件认知项目认知及价值梳理新区门户商业洼地人居新城位处镇江新区南大门——区位门户展示效应冠绝全城生活配套型商业的引爆点——周边5万人口新城为依托的复合型商业项目城南经济崛起——传统商业成熟区集中在大港北部,现在商业中心开始向南扩散与延伸金东纸业机电产业园工程技术创新园航空产业园本项目东方技工学校R=9km进出口加工区光伏产业园轻纺工业园姚桥路地块价值认知平昌新城项目地块平昌新城原有居住区安置房A9地块安置房A8地块住宅用地项目认知及价值梳理交通条件认知项目地一期智仁建材城站K003姚桥路口K211平昌新茂苑K001、K005城市主干道城市次干道支马路公交站姚桥路大港城区姚桥镇朱石义村儒里村大润发市中心K001K003K211K003K211K005从新区建设力度看，本案所在位置目前离公交主循环线路距离较远，站点线路偏少且乘客数量不多，由经验可知，从目前新区主导建设的方向看，本案位置偏离中心城区，且缺乏有效的交通支持，缺乏成为热点区域的发展潜力。项目认知及价值梳理大港商业市场认知生活配套为主低端商业为主潜力释放在即大港生活新城正在兴起，生活资源充沛，生活型商业成为新城商圈主导。大港现有商业布局分散，业态形式单一低端，商圈复合度低，为商业业态升级提供了发展空间。商圈内消费水平、消费客群的比例结构与现阶段商业供应、业态结构、商品结构等局限形成明显落差，商业需求得不到有效满足，商业外流严重。未来，时尚型，环境舒适，艺术感强，讲求服务品质的商业形态会越来越多。项目认知及价值梳理消费特征认知消费可选空间较狭窄，消费场所较为固定消费以满足日常生活需求为主，本地高端消费外流现象明显服饰类消费在购物消费中占据比例不大餐饮类消费需求旺盛，消费力巨大休闲娱乐类消费形式单一，品味不高项目认知及价值梳理大港消费缺失度分析项目认知及价值梳理项目商业竞合环境分析项目认知及价值梳理宏观经济环境现有商业格局现有商业特征住宅销售良好随着新区战略地位提升，经济骨架扩张，产业结构改善，居民收入提升，社会消费增加，整体经济进入良性发展轨道。商业多集中在大港镇中北部，逐渐南移发展，整体商业开始由单核向多核商圈转变中高档业态刚刚起步，尚需要一定培育时期，市场需要突破传统的商业形式居住类物业升级加速人口结构的升级可以预见未来人口结构发生变化商务市场消费高档商务酒店和服务环境均好的经济型酒店受到消费者追捧，商务活动增多，商务氛围趋势逐渐明显项目市场环境综述项目认知及价值梳理项目总体发展方向思考02项目总体发展方向思考扬子江路/银山路板块主要项目：大润发蝴蝶广场益华广场本项目3.5km平昌新城在建项目建成项目6km赵声路板块主要项目：幸福广场港成新都会大统华商业格局多核形式初现，怎样使本案脱颖于其他项目之上？在充分了解到项目所面临的客观商业环境基础之上，对消费者的消费现状，观念及未来商业走势研究尤为重要本项目相对其主要商业竞争对手，具有自身的发展优势。项目自身条件：非本土建筑设计+多元街区布局+国际新兴商业模式（综合体开发模式）+公园化环境；对片区内其他商业项目而言为综合体开发，体量规模相对较大，未来配合二期产品形态上提升相对较易。由于项目周边人群基数少，多以产业园区及安置户为主，建议本项目从业态定位上稍高一点；将商务与生活结合满足不同人群的需要，扩大项目商业辐射范围和消费层面，形成层次互补。商业定位为以中端为主，少量商务高端配套。商业定位考虑及项目发展预判项目总体发展方向思考定位中档到中高档项目形象提升项目自身条件优势发展趋势预判：区域成熟需要市场培育期，本案客群也会随着项目综合体一期二期开发的不断成熟而改变，开业的前5年以周边3-5Km居民为主，5年后片区商务及中产客群为主力客群。项目综合体发展初期项目综合体成熟期3-5年中高端（适度偏中，逐渐增高）周边3-5Km范围居住客群为主，区域商务人士并重片区中产阶级、生活型、商务服务型并重以区域内商务人士主导、周边居民家庭型客群并重项目综合体发展中期5年后2018年增长期商业定位考虑及项目发展预判项目总体发展方向思考我们将项目具有一定消费潜力的客源终端按照消费性质、特征的差异划分为三类，评价其与本项目特性的吻合度，从而验证目标市场定位准确性。潜在可捕捉服务对象主要分为——A.区域属地性消费群体：包括区域白领、商务政务人士、中产阶层，未来周边渐渐成熟的高消费居民。B.外围分流导入性消费群体：包括大港片区乃至丹阳的埤城、后巷、新桥范围中产阶级、私营业主及其他消费群。客群类别来源满足度到达性消费诉求消费特征拟合度评价周边住宅居民区域板块楼盘低步行10分钟日常生活消费中低餐饮消费生活基础消费耐用品消费以就近消费为主步行、自行车出行为主要求一定商业品质同时注重性价比★★☆区域商务人士镇江新区（现有、未来）高车程15分钟内商务接待时尚用品消费中高端餐饮娱乐品质生活消费自驾车高度注重商业品质注重消费环境★★★★☆全大港片区范围人群商圈外溢消费群区域随机型客源中公共交通10分钟车程5分钟社会交际中高档休闲消费餐饮娱乐消费自驾车公交兼有注重消费环境★★★☆项目总体发展方向思考商业目标消费群体预判消费功能诉求功能板块餐饮购物娱乐教育家居服务于周边3-5KM商务人员、周边收入较高居民随板块区域的发展，吸引外区域商务客、中产阶级随着影响力扩大，吸引区域以外消费者休闲商务娱乐体验消费者辐射圈层生活服务型商业作为区域型商业中心，以多元化消费群为目标定位，以周边逐步增加的商务人士和各类居民为目标群。由于板块所属区域特殊性，商业属性最终将还是倾向于以本区域内家庭型消费为主的消费群体。商务服务型商业消费者构成区域办公商务客地区级随机型消费群周边3-5km内居民初期（入市3年内）目标客群：周边3-5km范围的居民家庭成员为主导，区域商务人士并重中期（入市后3-5年）目标客群：以区域内商务人士主导、周边居民家庭型客群并重项目总体发展方向思考商业目标消费群体预判未来周边客群构成片区板块已经形成了区域副商业中心雏形，未来产业人群居住人群导入将越来密集，但目前受新城建设度和其他产业人口分批入驻的影响，前期3-5年消费客群流量十分有限。档次格局由于本项目位于大港商业副中心的发展轴线，在档次定位上需要考虑未来发展的需要。以中高档起点适度高端，逐步培育与提升主力消费群构成逐步变化，应渐进式实现中高档的定位目标。定位依据项目总体发展方向思考商业经营档次定位预判客群功能业态体量形象•区域商业副中心、提供更多元的，更现代的商业氛围.•容纳多元化的业态，塑造情景式的消费体验•主题化、新颖化、体验性、各功能板块次主力店互动性强，亮点集聚•社交生活平台，商务休闲平台，吃喝玩乐型新“聚点”•悠闲、时尚、社交、家庭整体定位方向展示新商业魅力满足多样化需求构建现代商业体验项目总体发展方向思考项目总体发展方向思考项目未来商业地位商业地位及所扮演的角色项目总体发展方向—功能组合假设1零售主题商业风险评估1.本项目垂直交通不利于形成商业内循环效应；2.目前零售招商存在较大风险，离传统购物商业圈较远，重新打造难度较大；3.区域内商业氛围及消费人流不适合零售业态发展；4.零售型商业培育期较长。租金比较1.以零售业为主的商业对建筑形式要求较高，需要围合式并且能够产生内循环效应，对内部垂直交通要求严格；2.零售对公共交通有较大依赖；3.零售的发展依赖成熟的商业氛围和较多的消费人流。1.零售类商户租金承受能力相对较高；2.未来租金是否有上浮空间须看实际经营状况。成立条件可行性分析1.须众多品牌旗舰店支撑；2.周边须有酒店、办公楼及流动性高消费客群支撑。假设理由1.零售是商业的主体，业态品牌多，易于招商。项目总体发展方向思考项目总体发展方向—功能组合假设2餐饮主题商业风险评估1.区域内人群存在旺盛餐饮消费的需求；2.要充分认识到在商业运营首三年，餐饮行业租金收入不会太高；3.餐饮市场处于蓬勃发展势头，整体情况良好。租金比较1.纯餐饮主题比较单一，需要营造出特色氛围才能更好地吸引消费者；2.纯餐饮租金收益较低；3.餐饮商户对建筑产品的硬件要求苛刻，本项目在建筑规划中应该预留了餐饮条件（烟道、隔油池，化粪池等）。1.餐饮类商户租金承受能力相对零售较低；2.一旦形成氛围，租金将有一定的提升空间。成立条件可行性分析1.须有规模优势；2.对商业建筑硬件要求较高（层高，消防，风火水电）。假设理由1.区域缺少成规模有品质的餐饮业态。2.借势，做高品质休闲餐饮集聚场所，家庭的第二会客厅。项目总体发展方向思考项目总体发展方向—功能组合假设3休闲主题商业风险评估1.招商存在较大风险；2.发展商付出的招商推广代价较大；3.未来租金上浮空间不大，收益有限。租金比较1.区域市场休闲业态发展状况一般，适合大众休闲的商业产品较少；2.单一的休闲产品可能会对本项目产生不利影响。1.此类商户租金承受能力一般；2.未来提升空间有限。成立条件可行性分析1.要求作出一定规模或与其他业态互补；2.须品牌旗舰店支撑。假设理由1.消费者对文化休闲，生活休闲等其他休闲方式的认同和消费欲望整体增强。项目总体发展方向思考项目商业定位03定位假设之租金比较：租金是商业中最复杂的元素之一，影响租金的因素众多。对于本案的几种定位假设情况而言，要在众多条件都不确定的情况下对其租金做合理的比较，需借助租金指数进行说明。假设租金指数为1-5级，1级代表最低租金，5级代表最高租金，则上述定位假设之租金比较为：假设定位方向业态描述租金指数比较短期长期假设1以零售为主的商业以中高端服饰品牌零售为主，对周边商务政务等商业环境及展示性要求高。租金承受能力高。53假设2以餐饮休闲娱乐为主的商业以餐饮及休闲娱乐为主，辅以相关零售商业，短期内租金承受力有限，但能迅速提升商业氛围、带动消费人流，从而持续提升商业价值。35项目商业定位商业业态定位假设零售、餐饮、休闲娱乐是现代商业的主要构成业态，其中，以零售为主的商业形态，如百货商场、购物中心等，零售比例可达50-75%左右，其建筑形态通常是单层面积较大的方盒形物业。而以餐饮和休闲娱乐为主的商业形态往往是街区型物业。通过之前三种定位假设的探讨，结合本项目的自身特点，我们认为：商业定位方向必备条件租金比较可行性风险休闲主题商业规模；建筑物业为街区形态短期内较高，租金指数3-5，长期看升值空间有限较低较大以零售为主的商业须与传统商圈及周边高端零售差别定位较低适中以餐饮休闲娱乐为主的商业须有规模优势；需具备相应的硬件设施短期内较低，租金指数2-3，但后期升值潜力巨大较高较小通过以上比较可以看出：以餐饮休闲娱乐为主的商业形态操作风险相对较低且可行性较高；在具体操作过程中，关键在于如何把控各业态间的比例，在丰富商业结构的同时构建商户间的有效互动，规避任何单一业态所带来的风险。商业业态定位假设项目商业定位需求决定供给、供给引导需求。未来本案商业功能应以满足目标客户需求为基础，以引领消费风尚、创造细分市场为目标。功能业态业种基础功能饮食、聚会、商务洽谈、沟通、放松身心功能餐饮、休闲中西餐饮美食、休闲咖啡、茶座、精品影院，KTV/风格酒吧、甜品/鲜果屋、养生休闲浴馆等时尚生活配套功能零售、服务生活便利超市、面包房、个人护理用品超市、理容中心、美体SPA、口腔齿科私人诊所等引流功能特色商业引流功能餐饮、娱乐、休闲、服务主题餐厅、艺术品廊、个性摄影、休闲书吧、特色酒吧、男士健康养生馆等市场细分专业功能亲子游乐，教育培训儿童教育培训，才艺培训，儿童游乐，动漫城从动态、变化的角度来衡量项目商业发展，在充分利用现有资源优势基础上，形成自身商业特点。以休闲生活方式为出发点，彻底颠覆大港传统商业，全新塑造新时代的新消费方式！业态功能定位项目商业定位按照项目市场发展空间与基础意愿进行甄