长沙市人民政府关于加快发展公共租赁住房的工作意见

长沙市人民政府关于加快发展公共租赁住房的工作意见长政发〔2011〕16号各区、县（市）人民政府，市直机关各单位：为进一步建立健全住房保障体系，加快发展公共租赁住房，根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）及住房和城乡建设部等七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）精神，结合实际，现就本市发展公共租赁住房提出如下工作意见。一、指导思想全面贯彻党的十七大和十七届五中全会精神，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建“两型”社会的目标要求，进一步盘活资源，培育住房租赁市场，引导居民合理住房消费，完善住房供应体系，促进人才创业发展和劳动力有序流动，着力保障和改善民生，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会和谐发展，把推进旧城改造与发展公共租赁住房有机结合起来，加大政策支持力度，积极稳妥地推进公共租赁住房建设，实现住有所居。二、总体目标把发展公共租赁住房与保障和改善民生、促进城市发展、提升城市综合竞争力、构建和谐社会结合起来，以有效缓解城市中等偏下收入家庭、新就业大学生及外来务工人员的阶段性居住困难为目标，以高新区、经开区、长沙国家生物产业基地、各区的产业园区等区域根据需要建设公共租赁住房为重点，加快推进全市公共租赁住房建设，进一步完善住房保障体系。三、基本原则（一）房源筹集坚持新建与盘活相结合。各区政府按照“统筹规划，各负其责”的要求，负责组织筹建公共租赁住房，满足各自行政区域内对公共租赁住房的需要。公共租赁住房以盘活存量住房为主，统筹多方资源，实行筹建模式多样化。（二）资金投入坚持政府与社会相结合。在政府加大对公共租赁住房专项投入的同时，要通过土地、财税、补贴、贴息等支持措施，引导、支持各类用人单位通过建设、租赁员工公寓或发放租房补贴等有效措施解决本单位职工的居住问题，并大力吸引社会资本投资、建设和运营公共租赁住房。（三）保障方式坚持实物与补贴相结合。公共租赁住房保障按照“政府引导、市场运作”的要求，采取实物配租与租金补贴相结合的方式，满足公共租赁住房保障对象对住房不同层次需求。开发区、工业园区的公共租赁住房保障方式以实物配租为主，其他区域还可以通过实施公共租赁住房租金补贴的方式予以保障。（四）租金补贴坚持财政与用人单位相结合。公共租赁住房租金补贴实行政府补贴和单位补贴相结合，以单位补贴为主。政府租金补贴资金要纳入各级财政年度预算，分年度、按计划实施和发放。用人单位可根据实际情况自行确定租金补贴标准，并定期向职工发放。（五）规划布局坚持集中与分散相结合。新建公共租赁住房项目应符合城市社会经济发展规划、土地利用规划和城市总体规划，结合棚户区和城中村改造，采取大分散、小集中的方式布局，开发区、工业园区以相对集中建设为主，其他区域以配建为主。四、房源筹集（一）培育专业机构。各区政府和高新区、经开区要组织和扶持1-2个从事公共租赁住房投资和运营管理的专业机构（以下简称“运营机构”），承担公共租赁住房融资、开发、筹集、运营和管理，并引导各类投资主体积极参与公共租赁住房的投资和运营。运营机构应按公司法有关规定组建，具有法人资格，采取市场机制进行运作，以保本微利为营运目标，着重体现公共服务的功能。（二）实行资格核准机制。拟投资和运营公共租赁住房的专业机构，需向所在地的区政府提出申请，经市住房保障部门审核，报市政府批准同意后，才能按本意见的规定享受公共租赁住房的建设和运营税费减免、政府补贴等优惠。（三）多渠道筹集房源。公共租赁住房可以通过回租、新建、配建、改建、收购、合建、其他住房按规定转换等多种方式取得。1、回租主要是由专业运营机构按照“政府主导、市场运作”的原则，通过市场长期租赁包括安置房、保障房、自建房、商品房在内的闲置住房作为公共租赁住房。由运营机构通过协议的形式与产权人或产权人委托的代理人就租赁期限、租金标准、租后管理等事项进行约定和规范，按照集中回租、完善配套、健全功能、规范管理的方式进行改造，再按政府规定的租金标准向符合公共租赁住房条件的保障对象实施配租，政府按标准对运营机构予以补贴。对集中回租的公共租赁住房实行“四统一”，即统一市场监管、统一租赁标准、统一物业管理、统一财政补贴。对按市政府第60号令和市政府第103号令组织建设和待建的村（居）民安置保障性住房，要采取政府引导、村（居）民自愿、村集体组织、专业机构营运、财政予以补贴的方式，积极鼓励和扶持村（居）民将空闲的安置保障性住房转化为公共租赁住房。已建、在建的村（居）民安置保障性住房，可以鼓励村（居）民相对集中腾空闲置房源，委托村集体组织统一完善配套、健全功能后转化为公共租赁住房；待建的村（居）民安置保障性住房，可以引导村（居）民选择住、租分离的方式，委托村集体组织按相关要求，先期对多余房源进行统一规划、设计和建设，从而直接转化为公共租赁住房。2、新建主要有开发区、工业园区集中建设，用人单位利用自有土地自建，政府供地引资筹建，以及在其他项目中配建等四种主要方式。开发区、工业园区集中建设，应按照集约用地的原则，采取集中选址、园区供地、统一规划、政府支持的方式，引导公租房专业运营机构和用工单位等各类投资主体建设公共租赁住房。常年用工人数在500人以上的大、中型用人单位可以利用自有土地的15%进行自建。自建必须在符合土地利用规划、城市总体规划的前提下，报市政府及有关部门依法审批同意。政府供地引资筹建，主要是通过“建设－运营－转让”等方式，采取政府供地、公开招标、确定回报、限期经营、差额补助、到期回收的方式筹建公共租赁住房。在其他项目中配建，主要是各区政府根据需要，在城市和国有工矿棚户区改造、城中村改造、安置保障性住房、新增普通商品住房项目中，在立项或土地供应环节明确配建一定比例的公共租赁住房。（四）建设标准。新建公共租赁住房主要为成套小户型住宅或集体宿舍。新建成套住宅的建筑设计应符合国家以及省、市有关规定和技术标准，综合考虑住宅使用功能与空间组合、居住人口及构成等要素，以一居室和二居室为主，并要合理确定套型比例和结构。一居室每套建筑面积为30平方米左右，二居室每套建筑面积为50平方米左右，单套建筑面积不得超过60平方米。新建集体宿舍的建筑设计，应符合住房和城乡建设部颁布的《宿舍建筑设计规范》及国家和省、市的有关建筑标准、规范和规定。新建公共租赁住房应满足国家和省、市建筑节能标准，有条件的宜统一建设太阳能热水系统。新建成套公共租赁住房的基本装修标准为：室内水泥地面，内墙面普通涂料，户内安装木质门，入户安装普通防盗门，电视、电话和宽带等网络到户，符合节能标准的普通窗户，普通卫生洁具，水、电、气三表出户，分户计量。公共租赁住房维修资金按有关规定缴纳。（五）产权归属。政府投资或采用“建设－运营－转让”方式建设的公共租赁住房及配套公共服务设施产权归住房保障部门所有。政府与其他机构合作建设的公共租赁住房，产权份额按投资比例确定，使用权、管理权及收益权由政府和合作机构协商确定。用人单位利用自有土地自筹资金建设的公共租赁住房按用地性质由用人单位拥有应有的产权。公共租赁住房项目建成后只办理新建房屋初始登记，不办理分户产权，并在房屋权属证书上注明“公共租赁住房”；属于共有的，注明共有人及共有份额。公共租赁住房的产权可依法转让，但不得转变用途、改变房屋性质，不得出售给个人及家庭。五、租赁管理（一）保障对象条件。实物配租的公共租赁住房分为定向配租和非定向配租两种形式，开发区、工业园区和用人单位筹集的公共租赁住房以定向配租为主。1、开发区、工业园区建设的公共租赁住房或通过改建、购买、租赁方式筹集的公共租赁住房，主要定向用于本开发区、工业园区单位职工，其认定标准由产权单位提出申请，报所在地的区住房保障部门备案，由产权单位安排符合标准的对象入住并办理相关手续。2、各用人单位利用自有土地建设的公共租赁住房或通过改建、购买、租赁方式筹集的公共租赁住房，主要定向用于本单位职工，其认定标准由用人单位提出申请，报所在地的区住房保障部门备案，由用人单位安排符合标准的对象入住并办理相关手续。3、非定向配租公共租赁住房，主要用于解决中等偏下收入的城市户籍家庭、新就业大学生和外来务工人员的居住问题。中等偏下收入的认定标准为：家庭人均可支配收入低于本市上年度城市人均可支配收入。城市户籍家庭（含夫妻双方及未成年子女，下同）是指家庭成员中至少有1人取得本市常住非农业户口5年以上，且在本市市区范围内无自有住房或家庭人均住房面积低于15平方米的家庭。新就业大学生是指具有大中专及以上学历、毕业不满5年、在本市就业并连续交纳社会保险一年以上，且本人及家庭在本市市区范围内无自有住房的人员。外来务工人员是指在本市有稳定职业并连续缴纳社会保险三年以上（含），且本人及家庭在本市市区范围内无自有住房的非本市户籍人员。（二）配租管理。公共租赁住房只租不售，实行有限期租赁。符合公共租赁住房供应条件的家庭或个人，只能选择政府提供的实物配租或租金补贴其中一种方式。选择实物配租的家庭或个人，只能配租一套公共租赁住房。公共租赁住房实物配租实行轮候供应制度。同时，已取得廉租住房和经济适用住房资格尚在轮候的家庭可优先配租，正享受廉租住房租赁补贴的家庭或个人，承租公共租赁住房后可继续享受廉租住房租赁补贴；对于孤老残疾、棚户区和城中村改造以及重点工程符合条件的被拆迁人可优先配租。（三）供应程序。公共租赁住房供应实行申请、审核、公示、登记和轮候制度。申请非定向配租公共租赁住房，有工作单位的个人，由单位统一报所在地的区住房保障部门审核，申请单位必须对其所出具的证明材料的真实性负责；无工作单位的个人，向户籍所在地的居委会提出申请，由居委会统一报区住房保障部门审核，居委会必须对其所出具证明材料的真实性负责。区住房保障部门审核符合规定条件的，由区住房保障部门予以公示，公示期限为7日。对经公示无异议或者异议不成立的，作为公共租赁住房保障对象报市住房保障部门审批。对审批合格的予以登记并发放公共租赁住房保障资格证明。区住房保障部门应对取得公共租赁住房保障资格的对象按住房困难程度、收入高低、申请顺序等因素排列轮候顺序。轮候到位的申请人凭公共租赁住房保障资格证明与公共租赁住房产权或管理单位以及所在地的区住房保障部门签订三方租赁合同。公共租赁住房租赁合同文本由市住房保障部门统一制订，租赁合同应当载明租金标准及支付方式、租赁期限、物业服务费缴纳、退出约定、违约责任等事项。开发区、工业园区和用人单位自建自用的公共租赁住房，分配方案由产权单位制定和实施，报所在区住房保障部门和市住房保障部门备案。（四）提交申请材料。除定向配租的公共租赁住房外，申请公共租赁住房的个人，须向区住房保障部门提交以下材料，并提交原件供查验：1、《长沙市公共租赁住房申请表》；2、身份证、户口簿或居住证复印件；3、婚姻证明复印件，以及户口或工作单位所在地民政部门出具的中等偏下收入证明；4、市住房行政管理部门出具的住房状况证明；5、其他需要提供的材料。（五）租金标准。公共租赁住房租金标准原则上不高于同地段同类型住房市场平均租金的70%，由市物价部门会同市住房保障部门制定不同地类最高限价，报市政府批准后向社会公布，并根据实际情况进行动态调整，原则上每两年向社会公布一次。产权单位可根据实际情况在政府最高限价以内自主确定租赁价格，报市物价部门和市住房保障部门核准后实施。（六）政府补贴。符合公共租赁住房政府补贴条件的保障对象，可以自行租赁普通住房，并同所在地的区住房保障部门和产权人签订由市住房保障部门统一印制的租赁合同。公共租赁住房政府租金补贴资金不直接支付给保障对象，由各区住房保障部门按照规定直接支付给住房出租方。公共租赁住房政府租金补贴对象的条件和标准，由市政府另行制定并公布。（七）租金支付。承租人应当按照合同约定合理使用住房，按时交纳房屋租金和房屋使用过程中发生的水、电、气、通讯、有线电视、物业服务等费用，符合条件的可按规定申请提取公积金账户内的存储余额，用于支付房屋租金。用人单位可根据本单位的有关规定，向承租公共租赁住房的职工发放相应的租金补